房地產(chǎn)稅的“雨水”還會(huì)遠(yuǎn)嗎

近日，全國人大常委、財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任郝如玉在第十屆“中國經(jīng)濟(jì)增長與周期論壇”說，“大家最關(guān)心的房地產(chǎn)稅，仍然在起草過程中”。隨后，“房地產(chǎn)稅法最快明年通過”，“房地產(chǎn)稅要立法了！”“百萬房產(chǎn)或每年5000元”等消息不脛而走。這是真的嗎？房地產(chǎn)稅未來如果開征，究竟將如何影響房價(jià)？

稅收立法的“爛漫主義”要不得

馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

事實(shí)上，如果從最初物業(yè)稅的討論和設(shè)計(jì)開始算起，關(guān)于房產(chǎn)稅的討論已有十多年。2003年的十六屆三中全會(huì)提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。

之后由于中國房價(jià)暴漲，關(guān)于房產(chǎn)稅的政策設(shè)計(jì)中自然有了抑制房價(jià)過快上漲的意圖，在重慶、上海還進(jìn)行了征收房產(chǎn)稅的相關(guān)試點(diǎn)工作。十八屆三中全會(huì)提出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，提法由“房產(chǎn)稅”變?yōu)椤胺康禺a(chǎn)稅”。

從稅收改革的視角來看，規(guī)范和調(diào)整房地產(chǎn)領(lǐng)域現(xiàn)存的各種稅費(fèi)，在總體稅負(fù)不變的情況下增加多套住房持有環(huán)節(jié)的稅收，減少或取消交易環(huán)節(jié)的一些不合理稅費(fèi)，通過設(shè)置合理的房地產(chǎn)稅收體系給房市以明確的制度預(yù)期以保房價(jià)穩(wěn)定，并使房產(chǎn)稅成為地方的主要稅源，這個(gè)大方向沒有任何問題。

關(guān)鍵是，經(jīng)過十多年的爭論，無論是征收目的，還是征收環(huán)節(jié)等基本問題分歧不小。在十八屆三中全會(huì)提出“加快房地產(chǎn)稅”的立法之后，問題更為復(fù)雜，究竟“房地產(chǎn)稅”就是以前討論試點(diǎn)的“房產(chǎn)稅”，還是一個(gè)新稅種，還是與房地產(chǎn)有關(guān)的所有稅收的總稱？目前沒有明確，專家學(xué)者各有解讀。

因此，在房產(chǎn)稅所涉利益博弈復(fù)雜的情況下，認(rèn)為在一兩年可以完成立法并很快實(shí)施的想法，顯然是一種稅收立法的“天真爛漫主義”。房產(chǎn)稅的當(dāng)務(wù)之急不是著急出臺(tái)一個(gè)不成熟的法律文本，而是通過廣泛的討論，形成基本共識(shí)，擺脫“功利主義”思維的桎梏。

滿足開征的技術(shù)性基礎(chǔ)條件需要時(shí)間

易憲容（青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）

到目前為止，關(guān)于房地產(chǎn)稅的最新進(jìn)展依然還只是納入五年立法規(guī)劃而已。

其實(shí)，絕大多數(shù)民眾不清楚，房地產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，也是一種調(diào)節(jié)收入分配關(guān)系、遏制少數(shù)人偷稅漏稅的重要工具。房地產(chǎn)稅的征收并非是增加個(gè)人稅負(fù)，相反，一個(gè)現(xiàn)代政府越是不征收房地產(chǎn)稅，越是對(duì)絕大多數(shù)中低收入者不利。

中國目前的稅收制度沒有把住房的投資投機(jī)與消費(fèi)區(qū)分開，而是混為一談進(jìn)行征收，這使得中國房地產(chǎn)市場成了一個(gè)以投機(jī)為主的市場，成了少數(shù)人賺錢的工具。此外，這還導(dǎo)致了房價(jià)走高。

這樣的房地產(chǎn)稅收制度對(duì)絕大多數(shù)人來說是不公平的。

中國房地產(chǎn)稅相關(guān)立法為何遲遲沒有完成？這一方面在于征收房地產(chǎn)稅需要一定的基礎(chǔ)條件，比如住房普查、有效的住房價(jià)格評(píng)估，這些都是技術(shù)性問題。另一方面，從社會(huì)共識(shí)角度而言，公眾也確實(shí)存在對(duì)這一稅種的某些誤解甚至疑慮。

房地產(chǎn)稅收體系的改革方向其實(shí)并非表面上大家看到的加重稅負(fù)，而是對(duì)房地產(chǎn)市場林林總總的不同稅收做一次減法，這將對(duì)遏制房地產(chǎn)炒作、將房地產(chǎn)市場由投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)型為消費(fèi)主導(dǎo)起到十分重要的作用。

這也就意味中國的房地產(chǎn)市場價(jià)格會(huì)出現(xiàn)重大調(diào)整或理性回歸。然而，房價(jià)的向下調(diào)整不僅可能意味著GDP增速放緩，還意味著銀行不良貸款風(fēng)險(xiǎn)、地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的顯露。

一個(gè)公平公正、科學(xué)易行的稅制，不僅僅是為了嚇唬炒房者，而是要對(duì)其投機(jī)炒作行為從根本上“傷筋動(dòng)骨”。

房地產(chǎn)稅是殺死高房價(jià)的最后一根稻草

齊俊杰（銀庫金融副總裁）

我一直認(rèn)為房地產(chǎn)稅會(huì)成為殺死高房價(jià)的最后一根稻草，因?yàn)檫@會(huì)增加持有成本。但即使如我這么樂觀，事實(shí)上這是一個(gè)極其復(fù)雜的工程，還有很多問題需要解決。

第一，房地產(chǎn)稅到底怎么解決土地70年使用權(quán)的問題？

第二，稅率怎么收？如果按照美國模式，一刀切是最簡單，但這種征稅方式也是殺傷力最大的。比如北京、上海、深圳現(xiàn)在平均房價(jià)都得500萬元了，如果每年征收1%的房地產(chǎn)稅，那就是5萬元，平均一個(gè)月4000多元，大部分家庭恐怕都負(fù)擔(dān)不起。

持有多套房的成本增加，房子就變成了“負(fù)債”而不是“資產(chǎn)”。如果北京、上海等大城市的房價(jià)從均價(jià)500萬元降到200萬元，平均每月1500元的繳稅額度就比較能接受。

第三，是否有免征額？上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)了五年，收的稅金寥寥無幾，也沒有向全國推廣，說明征稅條件太寬松。

另外，如果有免征額，那么對(duì)多套房持有者一定會(huì)有懲罰性的稅率，比如2%?6%，試想一下如果你有5套房，價(jià)值2000萬，每年要交6%的稅，也就是120萬的稅……勢必引發(fā)多套房持有者狂拋房產(chǎn)。所引發(fā)的房價(jià)下跌效果，遠(yuǎn)超過“一刀切”模式。

基于此，即使明年房地產(chǎn)稅能夠通過立法，也會(huì)引發(fā)激烈討論。并且當(dāng)全國人大完成立法，即框架法律之后，地方政府就具體征收覆蓋面、稅率、時(shí)點(diǎn)等出臺(tái)細(xì)則也需要相當(dāng)時(shí)間。

房價(jià)下跌的觀察窗口更應(yīng)是居民購房杠桿率

李迅雷（海通證券副總裁）

全世界沒有一個(gè)國家的房價(jià)能夠走L型。隨著人口老齡化和流動(dòng)人口的減少，作為耐用消費(fèi)品的房子其需求總是下降的，一輪房地產(chǎn)周期大致都是18-25年，包括上漲和下跌全過程。

有人問：房產(chǎn)稅推出是否會(huì)導(dǎo)致房價(jià)下跌？我覺得應(yīng)該不會(huì)，因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)目前高度依賴房地產(chǎn)，管理層應(yīng)該不會(huì)“搬起石頭砸自己的腳”。

發(fā)達(dá)國家有三大縮小貧富差距的稅種：房產(chǎn)稅、資本利得稅和遺產(chǎn)稅，這三大稅中國目前都沒有征收，房產(chǎn)稅只是長期試點(diǎn)。一般國家把這些稅種納入到稅收體系中正常運(yùn)作，而中國則往往把這些稅種當(dāng)成政策導(dǎo)向，具有較強(qiáng)的功利性。

需要關(guān)注的是居民購房的杠桿率情況。

目前房價(jià)上漲主要表現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象，即居民購房加杠桿；但人口遷徙對(duì)房價(jià)的拉動(dòng)作用也仍然存在。這是因?yàn)楸M管中國的城市化進(jìn)程已經(jīng)到了后期，但大城市化率不高，三四線城市向一二線城市遷徙的過程遠(yuǎn)未結(jié)束。同時(shí)，一二線城市內(nèi)部為了獲得更多的公共服務(wù)資源，也存在市內(nèi)城市化和居住地的再選擇過程，從而使得購房需求持續(xù)高漲。

房貸余額的變化是一個(gè)觀察窗口。央行統(tǒng)計(jì)顯示，2015年末我國個(gè)人購房貸款余額為14.18萬億元，2016年前5個(gè)月的居民新增房貸達(dá)到18000億左右，估計(jì)上半年新增房貸會(huì)超過2萬億，比去年同期增長60%。

目前看，政策上已經(jīng)開始行動(dòng)，防患于未然，效果如何，還需要觀察。

盡管國家對(duì)住宅供不應(yīng)求地區(qū)還會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策，但房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)分化的趨勢還會(huì)延續(xù)，這是由于中國大城市化進(jìn)程尚未完成。所以，不能期望調(diào)控政策的出臺(tái)就會(huì)使得居民購房加杠桿的狀況“理性回落”。