由幾宗土地拍賣而想到的

文/羅泰來 江蘇同方土地房地產評估有限公司 江蘇無錫 214000

由幾宗土地拍賣而想到的

文/羅泰來 江蘇同方土地房地產評估有限公司 江蘇無錫 214000

日常評估活動中，經常會遇到加油站用地，加油站用地價值也一直是比較難以確定的，本文試圖結合筆者的工作實踐，對幾種主要評估方法應用中的問題進行簡要的說明。

加油站；土地價格；評估方法中的問題

今天3月的一天，隨著拍賣師一聲槌響，無錫市2010年第一批經營性用地土地拍賣終于塵埃落定，該批宗地中，錫國土2010-35號編號為XDG（XQ）-2008-46地塊的一宗加油站用地的拍賣情況格外引人關注，該宗地位于新區鴻新路東側、新宅路北側，共3.03畝，凈地出讓，起拍價為112萬/畝，成交價足足翻了10倍，以1122萬/畝的高價成交，也創下了無錫市加油站用地拍賣出讓的最高紀錄。

此后7月3日，湖北省武漢市出讓9宗地，其中有兩宗系加油站用地，分別位于洪山青菱鄉武咸公路和漢陽赫山北路，起拍價630萬和1500萬，經過中石油和中石化在現場300多輪的競價，最終被中石油以5330萬元、8080萬元的天價競得。

究其原因，除競拍人幾方之間相互爭搶哄抬競價因素外，加油站用地的緊缺性和高贏利性的特征也起了很關鍵的作用。

此后，不論是日常工作中同事之間的討論還是洽談業務的過程中，只要涉及到加油站用地的時候上述宗地的成交價就變成了必提的話題，特別是二級市場評估時，不論是銀行、資產占有方或是被收購方都會以無錫這宗地的成交情況作為議價的基礎。而本文亦試圖結合筆者的工作實踐對加油站的評估思路和方法稍作闡述。

一、基本概念

依據GB/T 21010-2007《土地利用現狀分類》，加油站用地屬于商業服務業用地中之批發零售用地①。加油站是汽車增添燃料的場所，從實物形態來看主要由地下貯油罐、加油柱和管理室三部分組成。主要任務是貯存、保管、供應汽車用燃油（汽油和柴油）和潤滑油等。應有足夠的場地供車輛加油時通行、臨時停放、安裝消防設施和綠化之用。

在我國現階段加油站經營采用特許經營制，所謂特許經營，是指特許人通過簽訂合同將有權許可他人使用的與加油站經營有關的商號、注冊商標、專有技術、經營模式、經營技術、服務標準等授予其他加油站使用，被授權的加油站按照合同約定在特許經營體系下從事成品油零售經營及相關服務，并向授權企業支付相應費用。

從建國到現在，我國加油站的發展經歷了數量由少變多，由無序競爭到市場化競爭，從私建、亂建到統一規劃的發展歷程。在利益的驅使下和盲目建設的招商引資的影響下，長期以來，各地加油站難以得到合理的規劃，布局參差、雜亂無章。2002年以來經國家集中清理整頓，整治了很多非法的和不符合規定的加油站，使人們對加油站的觀感逐漸好轉。隨著人們經濟水平的提高，對安全保障的關注越來越強烈，對身邊的加油站潛在的不安全的因素考慮的越來越多，也使加油站的選址和建立面臨越來越多的困難。

作為以成品油零售為主要贏利點的加油站而言，車流量的大小一定程度決定著加油站的命運，故加油站用地的選址更多地考慮到司機的等候心理、堵車原因、車流速度較慢，不易堵車或者便于插車等因素。另外還要考慮周邊有無遮擋即可視程度和車輛易進出程度。

根據GB/T 18508-2001《城鎮土地估價規程》8.4.2.1估價方法選擇中，商業用地宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準地價系數修正法估價②。下面筆者結合自身的工作實踐來談談對幾種主要評估方法評估加油站用地中的一些認識。

二、加油站用地評估的傳統方法

（一）市場比較法

市場比較法是將委估宗地與市場上近期客觀成交的同類用地進行比較，進行修正，以得出其市場比準價格的估價方法。

不論是《城鎮土地估價規程》還是《房地產估價規范》，對于這類經營性房地產都明文規定市場比較法為首選評估方法。而加油站用地由于其自身的特殊性，位置稍有差異、過往車流量略有差異對整體經營收益影響很大，所以雖然現在加油站用地的出讓一般都通過招拍掛的方式進行，市場交易案例較多，符合市場比較法應用的前提條件，但是筆者認為，現行的土地招拍掛市場容易受到諸多因素的限制，比如地方政府為了招商引資或其他原因，人為設置競拍門檻，導致地價以低于市場價的價格成交；又比如開篇所提起的宗地，由于幾方有意或無意地哄抬價格，再加上拍賣現場的氣氛影響，導致地價以遠高于周邊同類地塊的價格成交。而且由于我國經濟較長時間處于上升通道，以市場價值類型進行評估的房地產，即使出現價格虛高（不論是技術層面還是道德層面上的原因），也得到了暫時性掩飾③。故筆者竊以為在目前的房地產市場形勢下，市場比較法這種方法還需慎用，特別是在抵押評估和投資價值評估的目的之下。

（二）基準地價系數修正法

基準地價系數修正法是以政府公布的基準地價成果及修正體系為基礎，根據委估宗地情況進行修正的到最終地價的評估方法。在日常土地評估中是比較常用的一種方法，但由于目前我國各地基準地價基本只有商業、住宅、工業三類用地的基準地價及其修正體系，有的地方公布有綜合用地的基準地價，但沒有細分到加油站這類特殊商服用地的基準地價及其修正體系。而且根據《城鎮土地估價規程》，一個城市的基準地價成果及修正體系應在3年內予以更新，但實際工作中，由于基準地價更新工作耗時較長、費用較高，而且涉及市政拆遷補償等綜合因素影響下，各地的基準地價成果都呈現不同程度的延時更新，況且地價動態監測體系目前都還不甚完善，評估中難以準確反映地價的現時水平。

在應用基準地價系數修正法評估加油站用地的實際工作中，最大的困難就是編制加油站用地的修正系數表和修正系數說明表，影響加油站用地地價的因素與一般的商業服務業用地差異甚大，一般的商業服務業用地的地價區位影響因素主要有商服繁華程度、交通條件、交通管制、人流量等，而這些因素對加油站用地而言影響卻不甚大，甚至有反作用，比如，集聚效應，一個區域內加油站越密集，其收益越低，地價也就相應越低；交通管制對其收益影響很大，而人流量對其卻起著一定的副作用。

對加油站用地而言，臨路條件、車流量、經過車輛的類型對其影響甚大，同一區域的規模相當、設備相同、服務相近的兩個加油站，可能因其所臨道路類型的不同、車流量的不同、經過車輛的類型不同，經營收益可能會有很大的差別。

因此，可根據加油站用地的特性編制區位主要影響因素、指標如下：

（三）收益還原法

收益還原法是在加油站持續經營的前提下，以加油站的日常客觀經營收益為基數，預測未來有效經營年期內各年的正常純收益，扣除經營中所需各項費用，再對經營凈收益進行還原得到最終地價的評估方法。在客觀、科學預測的基礎上，這種方法評估出的地價能夠一定程度地擠出市場上的“泡沫”成分，可以比較準確地反映真實地價，而加油站作為收益性房地產，運用收益還原法亦最為科學，也最為交易雙方所接受，同時也是加油站評估中采用最多的方法。本文亦以收益還原法為主談談對加油站評估的認識。

三、運用收益法評估加油站用地

（一）技術思路

1.首先測算各類型收入及各項運營費用，得出年總經營收入和年總經營支出；

2.確定加油站行業利潤；

3.扣除年總經營支出和行業利潤得到年總純收益；

4.從年總純收益中扣除房產純收益得出土地純收益；

5.選取適當報酬率，將未來預期各期的凈收益折算至估價基準日，求和得出剩余使用年限的收益價值。

（二）測算過程

1.加油站收入構成及求取方法

加油站的日常收入主要包括：成品油零售、超市零售、潤滑劑銷售、車窗擦拭、彩票銷售、其他收入等；

（1）成品油零售收入的求取

成品油零售有效毛收入=0#柴油銷售量×（零售價-進價）+90#清潔汽油銷售量×（零售價-進價）+93#清潔汽油銷售量×（零售價-進價）+97#清潔汽油銷售量×（零售價-進價）+98#清潔汽油銷售量×（零售價-進價）+……

各類油品的銷售量和零售價、進價可以在企業提供的基礎上，結合日常對該方面資料的收集整理以及周邊同類地段的加油站經營資料進行客觀合理的判斷。但日常評估活動中同類地段的加油站的經營資料很難收集，特別是主要從事二級市場評估的評估機構。筆者認為除了評估機構在日常評估活動和市調工作中多注重收集和自身積累以外，各地估價協會更應發揮其作用，促進評估機構之間的信息共享和共贏。

（2）其他業務收入的求取

筆者認為其他業務收入的求取有以下兩種：

第一為根據企業所提供往年實際經營資料，采用長期趨勢法推算。

第二為通過行業統計信息及企業所提供資料，采用成品油零售收入的一定比例進行求取。

（3）其他

根據市場經濟的發展，加油站可能會在現有的經營業務上另外增加新的業務收入，評估中亦應適當考慮。

2.加油站運營費用的求取

加油站運營費用主要有油品進貨成本、超市進貨成本、人員成本、交通、廣告費用、所得稅和營業稅等；

求取加油站運營費用主要有兩種方法，第一是依據該加油站前3-5年經審計的財務報表中各項支出占總收入的平均比率求取，第二是通過行業統計信息，采用一定比例來求取。

3.加油站行業利潤的求取

通過市場調查和對行業相關統計數據的查詢，結合加油站自身的經營狀況，確定行業利潤率，再根據當地稅收政策，扣除企業所得稅。

即行業利潤=年總經營收入×行業利潤率-企業所得稅

4.年純收益的求取

加油站房地產年純收益為年總經營收入減去年總運營費用再扣除行業利潤后的收益。

即房地產年純收益=年總經營收入-年總經營支出-行業利潤

5.房產純收益的求取

加油站的房產一般僅為辦公房、超市及加油棚，面積較小，以房產現值結合房產還原利率計算。

即房屋純收益=房屋現值×房屋還原利率；

房屋現值=房屋重置價×房屋成新率；

6.土地純收益的求取

加油站用地土地純收益為房地產年純收益扣除房產純收益的余額。

即土地純收益=房地產年純收益-房產年純收益

7.還原利率的求取

可以采用累加法、排序插入法確定還原利率，關鍵在于根據加油站自身及其所在行業、區域、市場狀況確定投資風險的補償與投資回報率所在區段的確定。

8.剩余使用年限的確定

由于加油站經營中涉及到特許經營權的存在，在剩余使用年限的確定過程中，如特許經營權不可續期的情況下，應對特許經營剩余期限與土地剩余使用年限采用孰短的原則確定。

9.地價的求取

將未來各期預期的土地純收益折算到估價基準日上的現值，求和后得出剩余使用年限的收益價值。

四、對加油站用地評估中的思考

以上簡單介紹了筆者對加油站用地評估的一些認識，據筆者的工作經驗以及一些專業文獻的介紹，這種評估思路也是加油站用地中慣用的方法，但是上述計算過程所得出的結果中除土地價值以外另包含有一部分加油站的特許經營權的價值存在，究其原因，在我國現階段，加油站的經營仍帶有部分壟斷行為，雖然私人加油站也日益增多，但中石油和中石化仍在市場中占用主導地位。筆者認為除在市政拆遷中明確該加油站不得繼續經營的評估工作以外，該價值都不需另行扣除。

［1］土地利用現狀分類（GB/T 21010-2007）

［2］城鎮土地估價規程（GB/T 18508-2001）

［3］杜建國，楊丹.抵押貸款價值對我國抵押估價的借鑒意義［J］.中國房地產估價與經紀，2010，（03）.

［4］王小魯.尋根土地溢價 改革土地制度［J］.中國房地產業，2014，（03）.