房地產企業財務風險管理研究

劉昱含

一、房地產企業財務風險的內涵與特征

（一）房地產企業財務風險的相關概念

1.房地產企業財務風險的內涵。

房地產企業財務風險是指房地產項目在各項財務活動過程中，由于內外環境的影響，從而導致企業的預期收益與實際收益出現偏差使企業產生經濟損失的可能性。

隨著我國經濟的不斷發展，作為國民經濟支柱的房地產行業也在迅速地發展，為經濟的發展貢獻了不可忽視的力量。但是在房地產市場繁榮的背后，也隱藏著危機。房地產企業的高負債、高投資、低資金周轉率等特點和最近幾年來國家出臺針對房地產的各項調控政策，使得房地產企業的財務風險不斷加大。

2.房地產企業財務風險的表現形式。

（1）償債風險。

房地產企業屬于資金密集型企業，在企業進行開發時的資金絕大多數來源于銀行借款，而自有資金占有比較少。因為房地產企業資金回收期較長，企業收益有很大的不確定性，這樣就為企業按期及時償還債務帶來了很大的風險。

（2）利率變動風險。

利率變動帶來的風險對負債經營的房地產企業來說是十分不利的。當出現通貨膨脹的時候，銀行貸款利率會增加，這樣會增加房地產企業的負債成本，使得企業的預計收益減少。

（3）再籌資風險。

當企業的資產負債率過高的時候，會降低企業對其債權人的償還債務的保證，這樣企業再想從其他渠道進行籌集資金的難度將會加大，產生再籌資風險。

（二）房地產企業財務風險的特征

1.不確定性。

房地產企業的資金運動過程中總會受到各種內外因素的影響。從內部因素來看，房屋附著在土地上，這樣使房屋具有很強的地域性和不可移動性，區域性特點十分突出。每一個區域的經濟發展水平、資源狀況、需求狀況等都不相同，其帶來的財務風險也不相同；從外部因素來看，房地產行業受到利率、匯率、國家宏觀經濟政策的影響較大。匯率受到市場影響，具有很強的不確定性，帶來的財務風險也不確定。

2.集中性。

房地產企業財務風險的集中性主要體現在償債風險方面。房地產企業屬于資金密集型企業，在其開發階段的資金需求量巨大，然而自有資金卻是有限性的。因此，絕大多數企業依靠銀行借款來獲得資金，過度使用財務杠桿使得資產負債率過高，容易使企業陷入因為資金鏈斷裂而出現的破產危機。

3.資金周轉率低。

房地產的開發從土地購買、土地開發、房屋施工、房屋驗收、房屋出售是一個十分漫長的階段，在每一個階段都要資金的支持，然而房屋只有在預售或者出售階段才會有部分資金的收回。并且在房屋出售階段購買者多數采用分期付款的方式，一般來說都需要10～30年的時間才能全部還清款項。同時由于一些房地產企業對購買者購買條件以及信用評估不到位，使得企業應收賬款質量低，容易產生壞賬。因此從出售到資金收回再到獲得利潤的過程就更加漫長。

4.土地作用大。

土地是房地產企業最基本的生產原料，房地產企業是依靠土地維持的，土地不僅是企業利潤的來源，也是企業持續發展的長久動力。土地的數量、質量對于房地產企業的興衰至關重要。當土地儲備充足，并且質量好時，房地產開發商企業競爭力較強，企業利潤空間就會大大增加；然而當企業土地儲備不足，地理位置、周圍環境狀況沒有優勢時，企業的競爭力會大大削弱。同時不理智的儲備也會造成企業的資金占用過多，對企業資金的流動性帶來威脅，從而帶來財務風險。

二、我國房地產企業財務風險管理的問題與對策建議

（一）我國房地產企業財務風險管理的問題

1.籌資方面，資金結構不合理，企業負債比例過高。

房地產企業的發展需要巨額資金的注入，而自有資金十分有限，加上我國的資本市場還并不是十分發達，我國絕大多數房地產企業依靠銀行借款來獲得資金，運用財務杠桿進行債務融資。這樣就使得資金結構單一，資產負債率過高，從而增加了負債成本。房地產企業資產負債率的警戒線水平為60%，有調查顯示，我國的平均資產負債率甚至已經高達75%。

2.投資方面，投資決策不科學，隨意性大。

房地產行業作為了一個高收益行業，對于投資者來說有著巨大的吸引力，然而它必然也伴隨著巨大的財務風險。我國房地產開發企業的投資者的投資風險意識較弱，在進行房地產投資前，并沒有對投資對象和投資價值進行細致的分析、調查、研究，對于客戶的需求等方面也沒有很好地了解，導致盲目投資，隨意性較大，造成財務風險。

3.資金運營方面，應收賬款管理質量低和存貨流動性差。

（1）應收賬款管理質量低。

房地產企業的購買者多數采用按揭、分期付款方式購買產品，使得房地產企業的應收賬款大于其他企業。隨著房地產市場的競爭加大，不少房地產企業進行盲目賒銷，放松購買條件，一方面可以盡快減少固定房屋庫存，也可以增加賬面利潤。但是對于購買者信用評估不到位，信用等級了解不夠，信用政策不合理，加上在應收賬款管理期間有些企業的不作為，使得房地產企業對于大量的應收賬款管理質量低下，收回的難度加大，產生壞賬。

（2）存貨流動性差。

房地產企業的產品為不動產房屋，因為受到地域等因素影響，買賣手續復雜，它的變現能力比較差，這樣就導致了存貨的流動性差。

4.法律法規不健全。

我國有關房地產行業的法律制度還不完善，監管不到位，雖然近年來國家不斷進行房地產的調控，如“國五條”頒布，但是房地產企業投機行為仍然大量存在，炒房投機等行為增大了房地產的泡沫。

（二）對于房地產企業財務風險管理的對策建議

1.建立健全企業風險識別系統，關注外部環境。

企業的發展離不開所在環境的影響，隨著社會不斷地深入發展和競爭程度的加深，外部環境也在發生著越來越重要的作用。為了房地產企業更好地發展，企業應該建立健全風險識別系統，密切關注外部環境，通過進行市場調研等手段，不斷增強自己對外部環境的適應性。比如：時刻關注國家對有關房地產市場的方針政策、土地政策、稅收改革、市場利率的變化等等，有利于企業不斷調整自己的發展方向和目標，防范財務風險，促進自身發展。

2.優化企業結構，降低財務風險。

（1）籌資方面，優化資本結構，適度負債。

我國房地產企業的融資渠道比較單一，銀行借款占有很大比例，資產負債率十分高，已超出警戒線水平。近年來國家一系列宏觀調控政策，如存貸利率調整，使得不少房地產企業陷入資金困境。因此，企業要積極擴展融資渠道，發展多元化融資，加大權益性融資的比例，如進行證券、信托融資、公司委托、利用外資或者合作開發等等，適度負債以減少債務融資比例，從而改善資本結構，降低財務風險。

（2）投資方面，優化投資結構，多元化經營分散風險。

房地產投資是高風險投資，企業的經營者在投資前應該對投資對象進行細致、準確的可行性研究，以確保投資價值。同時，房地產投資不要僅限于本地或者一種房產，企業可以跨區域投資發展，可以投資住房、商鋪、寫字樓等，甚至是水泥、鋼材等行業，從而優化投資結構，分散企業財務風險。

（3）資金運營方面，注重資金日常管理，提高資金使用率。

由于房地產開發時間長，回收期長，占用了大量資金，資金周轉效率較低，資金運營管理不善，極易導致財務危機，財務風險大。因此，首先對于企業日常資金的使用進行合理的安排，合理分配各環節、各部門資金的使用，提高整個企業的資金周轉率；其次，對于房地產企業顧客的信用狀況進行準確評估，選擇信用較好的顧客賒銷，以保證應收賬款的質量，避免壞賬。對于企業應收賬款的回收要積極主動；再次，房地產企業要建立意外損失的準備金，可以及時有效規避企業產生的意外風險。

（4）利益分配方面，制定靈活的收益分配政策。

房地產企業融資渠道單一，資金需求量巨大，因此，房地產企業在進行利益分配時，應盡量減少現金分配，以轉增實收資本為主，這樣就可以降低資金帶來財務風險的可能性。

3.建立健全風險管理制度。

（1）建立健全風險預警系統。

在房地產企業生產經營活動的整個過程都應該將風險預警系統貫穿其中，企業利用數學模型等方法對報表數據以及財務資料等進行分析，可以得出流動比率、總資產增長率、總資產周轉率等科學的財務指標，估測企業的財務風險，從而保證財務風險管理更加有效。

（2）建立健全企業的預算管理、成本管理。

房地產企業資金消耗量十分大，一個良好的預算體系，有助于企業內部預算工作的加強，企業資金管理水平的提高。房地產企業應該建立項目預算與資本預算相結合的預算管理體系。項目預算時企業要對投資項目的可行性、開發成本、開發費用、借款數額、項目收入等進行全方位預算，以便企業能夠進行更有效、更科學的決策；資本預算時企業對各部門資金計劃匯總之后，根據整體的資金狀況，制定出整體協調的企業預算。同時，企業在房地產開發時還應該加強成本管理，盡可能將核算對象細分，明確各核算對象的成本，有利于對企業風險的防控。

（3）建立現代化企業信用管理制度。

房地產企業的賒銷規模，應收賬款規模比較大，企業在應收賬款回收階段會面臨著因為信用問題而產生的財務風險。房地產企業應該建立現代化的信用管理制度，制定合理的信用評價體系和信用等級標準，對賒銷顧客的信息收集、審查，對其信用進行有效地評價，防范財務風險。

參考文獻

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