住宅建設用地使用權續期問題的法律解釋困境與出路

沈開舉+方澗

摘 要：在現行實定法框架下，運用傳統的法解釋理論對住宅建設用地使用權期滿自動續期的法律規定進行文義解釋、體系解釋、歷史解釋和目的解釋都無法實現法律體系的融貫性，唯有通過合憲性解釋才能滿足利益平衡的要求。深入剖析住宅建設用地使用權的本質可以發現，其不僅具有財產權屬性，受到私法體系的保護，而且具有憲法財產權性質，應當受到憲法的保護。國家不得隨意侵犯、隨意收回公民的住宅建設用地使用權，不過，這并不意味著房產所有者對住宅建設用地使用權期滿續期不需要支付任何形式的費用，只是不應再次繳納土地出讓金。與此相配套，國家應適時實施房產稅制度。開征房產稅不僅不會破壞對住宅建設用地使用權作為一種憲法財產權的保障，反而是對憲法“維護社會公平”的價值取向的有益實踐。

關鍵詞：住宅建設用地使用權；自動續期；法解釋學

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A

文章編號：1003-0751（2016）07-0049-06

“住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期”是我國一項極具特色的物權制度，立法者利用“自動續期”四個字將住宅建設用地使用權期間屆滿后的具體處置問題留白，希望通過后人的智慧解決這一關乎民生的重大問題。我國2008年《土地管理法（修訂草案）》對《物權法》第149條第一款的規定予以明確：住宅建設用地使用權期間屆滿的，無償自動續期。2009年《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》將住宅建設用地使用權期滿后“無償自動續期”改成了“按照國家規定自動續期”，學界對此的討論迅速升溫。有學者認為，我國絕大多數商品房要在五六十年后才面臨期滿續期的問題，但五六十年后我國的社會經濟狀況和利益格局怎樣，誰都難以準確預測，因而讓現在的法律對五六十年后的問題給出答案不太現實，也沒有必要。①不過，深圳、青島、溫州等地一些住宅建設用地的使用權已經期滿，其他地方的住宅建設用地使用權也會陸續期滿，期滿后如何處置已成為我們這代人必須面對的問題。本文通過梳理現行法律規范，運用法解釋學的方法對實定法進行分析，以期在憲法和法律框架內給出解決這一問題的方案。

一、關于“住宅建設用地使用權期間屆滿”的法律規范及其爭議

我國現行立法對住宅建設用地使用權續期問題的最直接規定是《物權法》第149條：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”我國《城市房地產管理法》第22條和國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第12條、第40條、第41條也有相關規定。但是，“自動續期”是有償的還是無償的、期限長短、有無次數限制等，這些問題可以有不同的解釋。其中，自動續期是否有償已成為學界爭議的焦點，主要有以下兩種針鋒相對的觀點。

一種觀點是，住宅建設用地使用權期滿后應當無償續期。其理由在于：（1）自動續期的無償性符合我國《物權法》第149條第一款的法理邏輯，并且，從文理上看，“自動”即不必辦手續，也不必繳納費用。②（2）自動續期的無償性是由城市土地國家所有權的本質決定的。根據我國《物權法》第118條，城市土地的真正所有權人是國民全體，則全體國民對城市土地享有絕對的、排他的、對世的占有、使用、收益、處分權，住宅建設用地使用權無償續期是這些權能的應有之義。③（3）自動續期的無償性有利于財產安全和社會穩定。④（4）自動續期的無償性體現了城鄉居民住宅用地的平等性。⑤

另一種觀點是：住宅建設用地使用權應當和非住宅建設用地使用權一樣有償續期，自動續期指的是手續問題，而非費用問題。這樣解釋的理由在于：（1）自動續期的有償性符合他物權的法理邏輯。就用益物權的基本法理而言，“建設用地使用權人在他人的土地之上取得權利，自應支付對價——土地使用費。此點不因建設用地的用途是住宅和非住宅而存差異”⑥。（2）自動續期的有償性是從比較法研究角度得出的結論，也是維護社會公平的必然要求。從比較法上來看，住宅建設用地使用權在法律性質上近似于德國的地上權制度。“地上權存續期間屆滿需要更新時，地上權人有權請求與土地所有人以與從前契約同一的條件更新契約。與地上權設立類似，我國土地使用權人取得權利時通常簽訂土地使用權出讓合同，出讓合同中對土地出讓金等有償使用費均有明確約定。土地使用權在續期時必然伴隨出讓合同的更新，因而土地使用權人繳納土地有償使用費自然順理成章。”⑦（3）自動續期的有償性是落實我國土地財政政策的需要，也是土地資源優化配置的要求。⑧（4）如果允許自動無償續期，則住宅建設用地使用權與所有權無異，這勢必觸及我國土地公有制的底線。

上述觀點從表面上看體現了法律適用邏輯的對立，本質上蘊含著法律內在價值的矛盾。大體而言，無償論者秉承的是“個人主義”⑨價值觀，有償論者則站在“團體主義”⑩立場上。

二、住宅建設用地使用權“自動續期”的傳統解釋

解決住宅建設用地使用權期滿后處置問題的關鍵，是對我國《物權法》第149條第一款規定的“自動續期”進行科學合理的解釋。在全國人大常委會沒有作出立法解釋之前，對該條款進行學理解釋是十分必要和迫切的。通常情況下，對法律規范的解釋有文義解釋、體系解釋、歷史解釋、目的解釋、合憲性解釋等解釋方法。各種解釋方法在解釋體系內是相互獨立的，其中文義解釋具有一定的優先性，但每一種解釋都必須滿足體系解釋的要求，以確保整個法律系統的融貫性。無論采取何種解釋方法，最終都必須經受合憲性解釋的檢驗，即任何一種解釋都必須符合憲法的規則、原則和精神。同時，合憲性解釋也是其他解釋方法無法互相融貫時所采取的解釋方法。

1.文義解釋

解釋法律應尊重法條的文義，進行文義解釋時，一般應按照詞句的字面含義，按照語言結構、語法規則等對法律語言進行解釋，使法律語言的含義具體化，避免產生歧義。在《現代漢語詞典》中，“自動”有三種含義：（1）自己主動；（2）不憑借人為的力量；（3）不用人力而借機械、電氣等裝置以直接操作。我國《物權法》第149條第一款中“自動”的含義更接近于第二種，因為“自己主動”所針對的是“人”這一主體，而“住宅建設用地”顯然不可能“自己主動”；第三種含義通常指自動步槍等工具或器械的屬性，與《物權法》中的“自動”顯然沒有關聯。因此，從文義解釋的角度，《物權法》第149條第一款中的“自動續期”是指“不憑借人為的力量而續期”，進而，《物權法》第149條第一款可以理解為：住宅建設用地使用權期間屆滿的，不用重新申請、不用重新登記、不用重新簽訂合同、不用重新辦證發證而續期，即使用權人什么也不用做便可以繼續享有該權利。但是，對于法律條文的解釋，除了優先使用文義解釋，還必須滿足體系解釋的要求。B11因為對于法律規范的正確解讀不能僅依據法律條文中個別語詞的含義，只有將法律語詞置于整個法律體系之中，才能窺見其真正內涵。endprint

2.體系解釋

相較于文義解釋，體系解釋更強調法律系統的整體性和連貫性。法律用語在上下文及不同的部門法之間都存在隱秘的勾連性，體系解釋就是通過解讀這種關聯和親緣性，使個別的法律概念以及法律規范結合為一個大的統一體，使對法律概念的理解在整個法律體系中不自相矛盾，具有完整性并滿足體系秩序的要求。B12我國《物權法》第149條對住宅建設用地使用權與非住宅建設用地使用權的續期問題作了區分，該條第一款規定住宅建設用地使用權“自動續期”，第二款規定非住宅建設用地使用權的續期“依照法律規定辦理”。我國《物權法》由十屆全國人大五次會議于2007年3月通過，自2007年10月1日起施行。在此之前，對住宅建設用地使用權期滿處置問題有所規范的法律文件是1994年7月第八屆全國人大常委會第八次會議審議通過的《城市房地產管理法》和國務院1990年5月發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，后者屬于行政法規，因此，我國《物權法》第149條第二款的“依照法律規定辦理”指的便是“非住宅建設用地使用權續期問題依照《城市房地產管理法》的規定辦理”。我國《城市房地產管理法》第22條第一款規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。”顯然，該法并沒有區分住宅建設用地使用權與非住宅建設用地使用權，而是將二者統一規定為“土地使用權”。結合我國《物權法》，根據體系解釋，我們唯一可以確定的是“自動續期”是和“申請續期”相對應的，其是否意味著“有償續期”或者“無償續期”都不得而知。

對于住宅建設用地使用權續期問題，我國《物權法》的“有意區分”和《城市房地產管理法》的“刻意合并”造成了法律體系內部的矛盾和法律適用上的混亂。依照《城市房地產管理法》，對住宅建設用地使用權與住宅建設用地使用權的續期問題應當一視同仁，倘使如此，《物權法》的刻意區分就顯得毫無意義。當法律體系內部出現規范之間和規范適用上的矛盾時，通常依據法律制定的時間、規范的特別性、法律的位階等來判斷法律的適用順序，一般有三大判斷規則。第一，新法優于舊法。我國《城市房地產管理法》制定于1994年，遠遠早于《物權法》的制定時間，屬于“舊法”；但該法于2007年、2009年進行了兩次修改，其修改后的實施日期晚于《物權法》，屬于“新法”。第二，特別法優于一般法。《物權法》是規范物的一般法，相對于《物權法》，《土地管理法》《城市房地產管理法》等都是特別法，應當優先適用。從以上兩方面來看，住宅建設用地使用權續期問題應當優先適用《城市房地產管理法》。不過，我國《立法法》第92條規定：“同一機關制定的法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定；新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定。”可見，適用上述兩大判斷規則的前提是“同一機關制定的法律”，而《物權法》和《城市房地產管理法》并非同一機關制定。第三，高位階法律優于低位階法律。我國《物權法》由全國人大制定，屬于基本法；《城市房地產管理法》由全國人大常委會制定，屬于非基本法。但是，“基本法律和非基本法律的區分是憲法對全國人大和全國人大常委會立法權限的基本分工，不宜作為二者法律位階判斷的依據”B13，對全國人大和全國人大常委會制定的法律位階的判斷“需要回歸法律位階理論的本源，結合效力理由關系標準進行判斷：如果全國人大的法律是全國人大常委會法律的立法依據和效力理由，則二者之間存在上下位關系；否則，二者屬于同位階關系”B14。顯然，我國《城市房地產管理法》的制定早于《物權法》，后者不可能成為前者的立法依據和效力理由，因此，二者在法律位階上沒有多大區別。

3.目的解釋與歷史解釋

綜上，在住宅建設用地使用權續期問題上，文義解釋和體系解釋都無法給出令人滿意的解釋方案。我國《物權法》實施至今不到十年，立法者在立法過程中的爭論、考量和意圖還清晰可考，因此，考察《物權法》的立法目的對于厘清其中住宅建設用地使用權自動續期的具體含義或許大有裨益。此時要運用歷史解釋的方法，因為“人們在重新認識或尋找一項規范的目的時，經常要回到制定該規定的背景中探討其原始含義”B15。

根據全國人大常委會法制工作委員會民法室編著的《物權法立法背景與觀點全集》，住宅建設用地使用權續期問題在我國《物權法》的制定過程中是一個爭議熱點，直到第三次審議稿，《物權法（草案）》都未將住宅建設用地使用權續期問題予以單獨規定。在《物權法（草案）》第三次審議稿向社會各界征求意見時，有專家提出，“居民住房的土地使用權期間屆滿后應自動順延，以安民心”；有的部門建議，“商業用地適用草案的規定；住宅用地改為自然續期，直至住房不能使用”。B16采納這些建議，《物權法（草案）》第四次審議稿區分住宅建設用地與非住宅建設用地，著眼于保障百姓安居樂業，將建設用地使用權期滿后的續期問題規定為：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期；非住宅建設用地使用權期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期，出讓人應當同意。”B17對于住宅建設用地使用權期滿續期是否需要繳費的問題，雖然《物權法（草案）》前三次審議稿的相關規定都引發了激烈爭議，但第五次審議稿依舊提出住宅建設用地使用權期滿后有償續期。

在《物權法（草案）》第五次審議稿的審議過程中，全國人大常委會組成人員對“自動續期”的規定普遍表示贊成，也有委員提出，“住宅建設用地續期后住戶還要支付土地使用費，這樣規定是否合適，建議進一步研究”B18。全國人大常委會法制工作委員會研究認為，住宅建設用地使用權續期是否支付土地使用費的問題關系廣大群眾切身利益，需要慎重對待，物權法以暫不作規定為宜。因此，立法者將《物權法（草案）》第五次審議稿第155條第二款關于土地使用費的規定刪除，同時對非住宅用地使用權期間屆滿后的續期問題作了明確規定。后來通過的《物權法》第149條第一款規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，對續期是有償的還是無償的未予明確。endprint

通過對我國《物權法》制定過程的考察可以發現，立法者考慮到住宅建設用地使用權關乎社會穩定和民生，有意將其與非住宅建設用地使用權進行區分，同時考慮到《物權法》的通過問題，對住宅建設用地使用權期滿續期是否收費有意留白，希望通過后人的智慧解決這一問題。

三、住宅建設用地使用權“自動續期”的合憲性解釋

上述分析表明，采用傳統的文義解釋、體系解釋、歷史解釋和目的解釋來理解住宅建設用地使用權期滿“自動續期”的含義時發生了沖突，此時就需要運用合憲性解釋，使法律解釋合乎憲法的原則和精神。“合憲性解釋是用憲法來解釋法律”B19，“鑒于憲法多為提綱挈領的根本性規定，合憲性解釋也可以作如下解讀：按照憲法的規則、原則和精神進行解釋”B20。我國《憲法》第五條規定，“一切法律、行政法規和地方性法規都不得同憲法相抵觸”，這為合憲性解釋提供了憲法依據。事實上，我國《物權法》關于建設用地使用權的規定與《憲法》第9條、第10條、第13條都有一定的聯系。

我國實行“物權法定”原則，物權的種類和內容都由法律明確規定。我國現行法中的物權體系包括所有權、用益物權和擔保物權，建設用地使用權是用益物權的一種。我國《物權法》在“用益物權”編設專章規定了“建設用地使用權”，明確了該權利的使用、收益、處分等權能，以基本法的形式賦予其財產權屬性。作為民法上的一種財產權，住宅建設用地使用權受到包括《物權法》在內的私法體系的保護，其義務人是權利人之外的其他私人主體。B21不過，住宅建設用地使用權與其他通過私法予以規范和保護的財產權不同，該權利具有保障公民的居住權、生存權等基本人權的價值，因而更應當從憲法意義上探究其財產權屬性，以保護公民的合法權益不受公權力侵害。

我國《憲法》對私法上的財產所有權和繼承權都予以直接保護B22，如該法第13條第一款規定“公民的合法的私有財產不受侵犯”，第二款規定“國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權”，第三款對私有財產的“征收和征用”進行了規范。我國《憲法》上的財產權具有開放性，包括但不限于所有權。B23哪些權利屬于憲法上的財產權，應根據“憲法保障財產權的目的”進行判斷。B24憲法保護財產權的目的與私法不同，前者強調保護個人生存與自由所依賴的物質條件，后者則強調平等主體之間在物的占有、使用、收益、處分上的安全性。因此，判斷一項權利是否構成憲法財產權的標準，是看其是否構成“個人生存與自由所依賴的物質條件”。住宅建設用地使用權顯然符合這一標準，因而應受到憲法的保護。

需要注意的是，以上對住宅建設用地使用權作為一種憲法財產權的解釋是否違背我國現行土地制度？是否符合國家作為城市土地所有權人的相關規定？筆者認為，澄清這些疑問的關鍵在于科學、合理地解釋我國《憲法》第10條第一款“城市的土地屬于國家所有”中“國家所有”的含義。對此，學界提出了“物權說”“公權力說”“所有制說”“制度性保障說”“名義所有權說”“全民所有說”等解釋方案。B25這些方案的論證進路有所不同，但都有一定的合理性。如“名義所有權說”認為，“國家所有權”是“名義上的所有權，而不是包含使用權和管理權在內的實質所有權”，即個人取得城市土地的使用權之后，國家仍是土地的名義所有權主體；“全民所有說”認為，國家所有即全民所有，城市土地國家所有權有其特殊性，它不能為國家或政府的“私利”而存在，必須“為公民自由和自主發展提供物質和組織保障”。基于這些觀點，將住宅建設用地使用權認定為一種憲法財產權并未突破土地公有制的底線。既然住宅建設用地使用權不僅具有財產權的屬性，而且具有憲法財產權的性質，國家就不得隨意侵犯、隨意收回這一權利。換言之，住宅建設用地使用權期間屆滿的，房產所有者不應再次繳納土地出讓金。

四、余論

1.房產稅制度的配套實施

不過，住宅建設用地使用權續期時不再次繳納土地出讓金，并不意味著房產所有者不需要支付任何形式的費用。早在2011年1月，上海、重慶兩地就啟動了房產稅改革試點，對個人自住房的保有環節開征房產稅。2013年黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》也提出，“加快房地產稅立法并適時推進改革”。可以預見，我國征收房地產稅是勢所必然。

房地產稅并不是一個獨立、單一的稅種，確切地講，它是一個關于房地產的稅種體系，包括房產稅、土地增值稅等。其中，房產稅是指在房地產保有環節征收的稅種，其名稱在世界各國各異，有“財產稅”“住宅房屋稅”等稱呼。“在稅法理論上，可稅性包含兩個層次的含義：一是指該課征對象應當具有經濟利益，二是指此種課征須符合社會正義的要求。”B26房產稅與個人所得稅不同，它是一種“應有的收益稅”，而非“實得的收益稅”。表面上看，對房產的保有不會直接產生貨幣收益，但它反映了一種負擔能力，存在潛在的、隱性的收益如“居住收益”等。B27同時，政府的規劃和投資會帶來土地增值，因而公民在享受這種公共服務的同時應繳納相應的稅款，這符合可稅性理論。

憲法的一個重要功能是維護社會公平，這種公平自然包括社會財富分配的公平。住宅建設用地使用權及其土地上的建筑物作為重要的財產形式，理應受到憲法規范調節。現實中，一些人擁有大量房產，也有很多人缺乏基本的住宅保障，因此，開征房產稅并不破壞對住宅建設用地使用權這一憲法財產權的保障，反而是對憲法“維護社會公平”的價值取向的有益實踐。

2.法律解釋的前景

在落筆之際，筆者深知住宅建設用地使用權期滿續期問題正如轉型期中國的其他土地問題一樣，是改革中的一項重大議題，其并非依靠法教義學或者法律解釋的方法就能圓滿解決，但筆者不愿放棄這樣的嘗試。因為作為一個法律人，我們的職責不在于質疑法律的正當性，而在于通過解釋法律，使其能夠在法治的框架下有序推動改革進程。中央早已提出改革征地制度和土地供給制度，縮小征地范圍，統一城鄉土地市場，逐步做到同地、同權、同價，并且提出讓市場在資源配置中發揮決定性作用。目前，我國《憲法》中的土地條款和部門法中的土地管理制度正在經歷前所未有的改革，這場改革不僅包括對農民利益的保護，還包括對城市中國有土地使用權人的利益考量。國家壟斷土地一級市場的政策從長遠來看并非可以長期堅持的政策，在由計劃經濟向市場經濟過渡的過程中，通過法律解釋的方法對法律規范和憲法規范進行厘清，一方面可以提高憲法和法律的包容性，最大程度地保證法律文本的穩定性；另一方面使我們可以在“合憲”的大旗下設計和推動改革。只有基于這樣的本意，法解釋學才能在轉型期的中國獲得生長的土壤，并成為科學的方法論服務改革。endprint

注釋

①參見王軼：《住宅用地70年后是否有償續期，目前法律不必回答》，《檢察日報》2009年3月30日。

②參見崔永亮：《住宅用地使用權自動續期有關問題之探討——兼評〈物權法〉第149條》，《國土資源導刊》2007年第4期；孫憲忠：《消除各種“權”的誤解》，《國土資源報》2015年3月11日；房紹坤：《物權法用益物權編》，中國人民大學出版社，2007年，第204頁。

③參見朱廣新：《論住宅建設用地使用權自動續期及其體系效應》，《法商研究》2012年第2期。

④參見王立兵：《憲政視角下的住宅建設用地使用權期限立法評析》，《北方法學》2011年第1期。

⑤此處關于住宅建設用地使用權無償續期的規定，參見馬天柱：《住宅建設用地使用權期滿自動續期的若干思考》，《天津商業大學學報》2008年第2期。另外，崔建遠教授和張千帆教授也提出自動續期是一種簡單而明確的制度安排，房產所有者不應再次支付土地出讓金。參見崔建遠：《物權法》，中國人民大學出版社，2014，第320—322頁；張千帆：《續期有償無償都得給個說法》，《南方都市報》2009年3月27日。

⑥高圣平、楊旋：《建設用地使用權期限屆滿后的法律后果》，《法學》2011年第10期。

⑦宋炳華：《住宅建設用地使用權續期之法理分析及完善路徑》，《國土資源情報》2011年第8期。

⑧參見王新江：《建設用地使用權應當有償續期》，《中國財政》2009年第12期。

⑨在個人本位主義者看來，所有價值觀都是以人為中心、由人來體驗的，個人是目的，其本身具有最高價值，社會只是實現個人目的的手段，只是被當作個人的集合體。參見[德]康德：《道德形而上學原理》，苗力田譯，上海世紀出版集團，2005年，第48頁。

⑩團體主義源于柏拉圖的理想主義，在黑格爾那里得到了全面闡述。根據黑格爾的思想邏輯，個人是國家中的個人，其存在依賴于國家整體，當個人利益與國家整體利益發生沖突時，以國家整體利益為優先考慮。參見[德]黑格爾：《法哲學原理》，范揚、張企泰譯，商務印書館，1961年，第165、173頁。

B11參見陳金釗：《法律解釋規則及其運用研究（中）——法律解釋規則及其分類》，《政法論叢》2013年第4期。

B12參見[德]齊佩利烏斯：《法學方法論》，金振豹譯，法律出版社，2009年，第63頁。

B13B14馬英娟：《再論全國人大法律與全國人大常委會法律的位階判斷——從劉家海訴交警部門行政處罰案切入》，《華東政法大學學報》2013年第3期。

B15蔣惠嶺：《歷史解釋法在司法裁判中的應用》，《法律適用》2002年第11期。

B16B17B18全國人民代表大會常務委員會法制工作委員會民法室編：《物權法立法背景與觀點全集》，法律出版社，2007年，第163、38、65頁。

B19王鍇：《合憲性解釋之反思》，《法學家》2015年第1期。

B20黃卉：《合憲性解釋及其理論檢討》，《中國法學》2014年第1期。

B21參見李龍、劉連泰：《憲法財產權與民法財產權的分工與協同》，《法商研究》2003年第6期。

B22從“五四憲法”開始，我國歷次憲法制定或修改都提出保護財產所有權，一開始區分生活資料與生產資料，2004年修憲時將二者統一納入憲法保障體系之中。

B23參見甘超英：《新中國憲法財產制度的歷史回顧》，《中國法學》2010年第4期。

B24參見謝立斌：《論憲法財產權的保護范圍》，《中國法學》2014年第4期。

B25相關文獻如王利明：《國家所有權的法律特征研究》，《法律科學》1990年第6期；陳旭琴：《論國家所有權的法律性質》，《浙江大學學報》（人文社會科學版）2001年第2期；徐祥民：《自然資源國家所有權之國家所有制說》，《法學研究》2013年第4期；林來梵：《憲法規定的所有權需要制度性保障》，《法學研究》2013年第4期；張千帆：《城市土地“國家所有”的困惑與消解》，《中國法學》2012年第3期；程雪陽：《中國憲法上國家所有的規范含義》，《法學研究》2015年第4期。

B26劉劍文：《房產稅改革正當性的五維建構》，《法學研究》2014年第2期。

B27參見[美]波斯納：《法律的經濟分析》，蔣兆康譯，中國大百科全書出版社，1997年，第635頁。

參考文獻

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責任編輯：鄧 林

Abstract：Under the current laws， the traditional statutory interpretation of the rule of "automatic renewal of use right in residential construction land" through literal， systematic， historical and teleological ways cannot be able to achieve the purpose of coherence. And the need of the balance of interests can be met only through constitutional interpretation. Residential construction land use right of property is not only a kind of common property right， which subjects to the protection of private law system， but also having the nature of the constitutional property right that it should be protected by the constitution. States cannot arbitrarily infringe this right of citizens， and not withdraw the right arbitrarily. But it does not mean that homeowners do not need to pay for any form of fees， contrarily， property tax can be an effective mean to uphold the fairness in constitution.

Key words：the right of residential construction land； automatic renewal； statutory interpretationendprint