中國以房養(yǎng)老“叫好不叫座”分析及建議

□文/王柔玉　李　瑞　徐　浩（浙江財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院　浙江·杭州）

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中國以房養(yǎng)老“叫好不叫座”分析及建議

□文/王柔玉李瑞徐浩
（浙江財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院浙江·杭州）

［提要］ 中國引進(jìn)以房養(yǎng)老模式已經(jīng)十幾年之久，但幾乎沒有取得實質(zhì)性的進(jìn)展。本文從傳統(tǒng)思想、農(nóng)村因素、房地產(chǎn)市場、房價評估與預(yù)測以及輿論環(huán)境等五個方面，分析以房養(yǎng)老在中國實施狀況不佳的原因，并從加速房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型、加大政府扶持力度以及規(guī)范房產(chǎn)價值評估與預(yù)測等三個方面提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；政府參與；房地產(chǎn)市場；房屋價值評估

本文系2015年浙江省大學(xué)生科技創(chuàng)新活動計劃暨新苗人才計劃資助項目：“模式、方法及初步驗證：以房養(yǎng)老語境下的房產(chǎn)價值評估研究”（項目編號：2015R414068）

原標(biāo)題：中國以房養(yǎng)老“叫好不叫座”的原因及建議

收錄日期：2016年6月8日

一、以房養(yǎng)老的概念及現(xiàn)實意義

（一）以房養(yǎng)老概念及原理。以房養(yǎng)老起源于荷蘭，發(fā)展于美國。最典型的模式是“反向抵押貸款”，老人將房產(chǎn)抵押給保險公司或銀行等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)結(jié)合房屋現(xiàn)狀、未來房價波動、老人壽命以及利率波動等對以房養(yǎng)老產(chǎn)品進(jìn)行定價，確定每年或者一次性應(yīng)該支付的金額。老人在合同期間仍可以在自己的房屋內(nèi)居住，去世或者合同結(jié)束后，金融機(jī)構(gòu)可以將房屋變賣彌補(bǔ)貸款支出。

以房養(yǎng)老的提出以生命周期理論為基礎(chǔ)，該理論認(rèn)為理性經(jīng)濟(jì)人在追求最大利益的同時，也會力求生命周期內(nèi)收入與消費(fèi)的最大化。初始階段，買房人通過貸款獲得房屋居住權(quán)，隨著貸款的償還不斷獲得房屋權(quán)益，全部償還時取得房屋所有產(chǎn)權(quán)，一般在生命周期的青壯年階段。到了老年，將房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，隨著保險金的發(fā)放，房屋的價值不斷釋放出來。（圖1）

圖1　從購房到以房養(yǎng)老的過程

（二）以房養(yǎng)老的現(xiàn)實意義。首先，以房養(yǎng)老能夠優(yōu)化家庭資源配置。對于大多數(shù)人而言，房產(chǎn)占整個家庭資產(chǎn)很大比重，以房養(yǎng)老可以將占用的資金盤活，實現(xiàn)收入和消費(fèi)的最大化，提高老人的生活質(zhì)量，減輕子女的負(fù)擔(dān)，使老人能夠?qū)崿F(xiàn)“自我養(yǎng)老”；其次，以房養(yǎng)老有利于促進(jìn)養(yǎng)老方式的革新，增加金融貸款產(chǎn)品的種類。中國政府并沒有對進(jìn)入老齡化社會做好充分的準(zhǔn)備，“未富先老”使得尋求更多的新型的養(yǎng)老方式成為必然。以房養(yǎng)老是對傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的革新，還能增加金融機(jī)構(gòu)貸款產(chǎn)品的種類。金融機(jī)構(gòu)的加入，也為以房養(yǎng)老提供了強(qiáng)大的資金支持；再次，以房養(yǎng)老能夠擴(kuò)大評估業(yè)務(wù)，提高評估質(zhì)量。以房養(yǎng)老的推廣，可以增加評估機(jī)構(gòu)的二手房價值評估業(yè)務(wù)。同時，業(yè)務(wù)的開展能夠帶來大量的交易案例，為以后二手房價值的評估提供參考，使折現(xiàn)率等參數(shù)的確定更加精確。評估機(jī)構(gòu)還可以為對房產(chǎn)知識匱乏的老人提供咨詢服務(wù)，拉動評估行業(yè)的發(fā)展。

二、以房養(yǎng)老在中國實施現(xiàn)狀

以房養(yǎng)老優(yōu)點(diǎn)很多，但是在中國的實施情況卻不盡如人意。自2003年孟曉蘇博士提出“反向抵押貸款”的概念以來，許多城市做出了嘗試。2005年，南京湯山留園公寓推出了適合60歲以上的并且擁有60平方米以上房屋產(chǎn)權(quán)的孤殘老人的方案：老人可以將房屋抵押給養(yǎng)老院，死亡后房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。2007年上海公積金管理中心推出了“售后返租”的方案：65歲以上的老人將自己擁有的產(chǎn)權(quán)房賣給管理中心，然后再將房屋租回。同年，北京石景山也做出了嘗試：老人可以將房屋出租，租金收入用于支付自己在養(yǎng)老院的費(fèi)用。但是，這些試驗最終都是以失敗告終。2013年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確指出開始“倒按揭”試點(diǎn)，2014年6 月23日，中國保監(jiān)會發(fā)布了《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，在北京、上海、廣州和武漢等四個大城市進(jìn)行以房養(yǎng)老的試點(diǎn)，但相關(guān)金融機(jī)構(gòu)以及老人參與的積極性并不高，截至2016年5月29日，四個城市中只有59戶投保。

三、以房養(yǎng)老“叫好不叫座”原因分析

（一）與傳統(tǒng)思想相悖。中國是一個注重傳統(tǒng)的國家。“養(yǎng)兒防老”的思想使老人首先會選擇讓子女給自己養(yǎng)老，由于輿論的影響，父母靠抵押房子養(yǎng)老對子女和老人而言都是一種恥辱，心理上不能接受。除此之外，中國傳統(tǒng)的“但留方寸地，留予子孫耕”的思想使老人更愿意將所存的積蓄留給后代，房產(chǎn)更是如此。

（二）農(nóng)村地區(qū)難以推行。中國的農(nóng)村人口眾多，但《物權(quán)法》明確規(guī)定農(nóng)村宅基地嚴(yán)禁流轉(zhuǎn)，再加上農(nóng)村人的受教育程度一般比較低，受傳統(tǒng)思想的束縛較深，接受新事物以及承擔(dān)風(fēng)險的能力都比較差，因此農(nóng)村老人便被排除在以房養(yǎng)老政策之外。另外，由于農(nóng)村的偏僻，在進(jìn)行房屋價格的評估以及未來的房價波動預(yù)測時可比的案例很少，因此參數(shù)的確定比較困難，貸款產(chǎn)品不能合理的定價。

（三）房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定。中國的房地產(chǎn)市場不成熟，許多城市的房價存在較大的泡沫。從1998年取消福利分房之后，房屋價格也是一直居高不下。由于房價過高，買房子成了年輕人生活奮斗目標(biāo)之一，雖然按揭購房減輕了年輕人一時的壓力，部分企業(yè)也有住房公積金的補(bǔ)貼，但是還清房貸一般要人到中年。因此如果讓他們將如此辛苦才換來的房屋產(chǎn)權(quán)抵押出去，心理上比較排斥；另外，相比讓子女花費(fèi)十幾年的時間去買一套房子，父母更愿意將自己的房屋留給子女，減輕他們的負(fù)擔(dān)，同時也能增進(jìn)彼此之間的感情。

除了房價高之外，國家宏觀調(diào)控造成房價的頻繁波動，市場并沒有充分發(fā)揮作用，房價也呈現(xiàn)無規(guī)律的波動，未來價值很難預(yù)測。房價波動風(fēng)險是產(chǎn)品定價過程中一個很關(guān)鍵的參數(shù)，不能較為準(zhǔn)確的預(yù)測將會給雙方帶來很多顧慮。對需求方而言，老人認(rèn)為房價未來可能大幅增長，覺得現(xiàn)行預(yù)測過低，不愿意參保；對供給方而言，金融機(jī)構(gòu)沒有足夠的能力規(guī)避大部分無規(guī)律的房價波動風(fēng)險，而且這些金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)在的業(yè)務(wù)都有很好的發(fā)展前景，面對房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定的高風(fēng)險和較低的收益，以房養(yǎng)老產(chǎn)品對供給方而言并沒有太大的吸引力。

（四）房地產(chǎn)價值評估與預(yù)測不專業(yè)。以房養(yǎng)老的基本定價公式是：期初發(fā)放的按照貸款利率累積到貸款結(jié)束時的貸款余額=貸款結(jié)束時的房屋價值+貸款初始費(fèi)用按照貼現(xiàn)率累積到貸款結(jié)束時的數(shù)額。

PMT為按年支付的金額，L為總貸款年限，m為貸款利率，HEQL為貸款結(jié)束時房屋價值，HEQ0為貸款開始時房屋價值，α為貸款費(fèi)率，r為貼現(xiàn)率。

其中，評估機(jī)構(gòu)需要評估HEQL和HEQ0，HEQL是根據(jù)當(dāng)前的價格以及貸款期間內(nèi)的房價波動得出的，這要求評估機(jī)構(gòu)具備較高的專業(yè)技能，并且對房價的未來走向有合理的預(yù)測。由于中國評估行業(yè)只有十幾年的歷史，沒有足夠的經(jīng)驗，評估中有許多不專業(yè)的地方。首先，評估不公允。評估機(jī)構(gòu)作為一個第三方中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)該本著中立的原則去評估房屋的價值。但是現(xiàn)實并非如此，評估的費(fèi)用雖然是由借款人負(fù)擔(dān)，但由于老人對評估的具體信息不了解，一般是貸款人聘請評估機(jī)構(gòu)并直接交涉，估值可能有利于金融機(jī)構(gòu)；其次，房價波動風(fēng)險預(yù)測的方法沒有進(jìn)行適用性分析。預(yù)測房價波動風(fēng)險的模型主要有三種：隨機(jī)游走模型、時間序列模型以及影響因素與歷史數(shù)據(jù)建立的模型。以往在進(jìn)行房價波動預(yù)測時，一般采用三種方法之一，很少說明為何選擇這種方法，也沒有對三種模型預(yù)測結(jié)果的準(zhǔn)確性進(jìn)行比較。其實，每個地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及政策的不同，數(shù)據(jù)可能呈現(xiàn)不同的特性，在一個地區(qū)適用的模型并不一定在另一個地區(qū)適用。

（五）社會各界對以房養(yǎng)老存在誤解。政府頻繁的調(diào)整養(yǎng)老政策使其公信力下降。實行計劃生育時，政府打出“計劃生育好，政府來養(yǎng)老”的口號，10年后變成了“政府幫養(yǎng)老”，再到現(xiàn)在的“養(yǎng)老不能靠政府”，政策變動背后沒有足夠的理由支撐，而最近的養(yǎng)老金虧空的現(xiàn)象更加劇了對政府的不信任。社會上許多媒體和網(wǎng)絡(luò)認(rèn)為以房養(yǎng)老只是為了減輕政府的養(yǎng)老壓力，甚至有人認(rèn)為以房養(yǎng)老的目的是政府角色的退出，讓老人利用自己的房產(chǎn)養(yǎng)老。不良的輿論環(huán)境使得老人產(chǎn)生抵觸情緒。

四、發(fā)展以房養(yǎng)老的建議

（一）加速房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型。隨著時間的推移，人們受教育水平的提高以及對以房養(yǎng)老認(rèn)識的加深，傳統(tǒng)思想對老人的束縛會越來越小，就目前來看，加速房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型最為關(guān)鍵。首先，應(yīng)該采取措施穩(wěn)定房價，避免出現(xiàn)大幅漲跌的情形，降低房價波動風(fēng)險。中國社會科學(xué)院金融研究所易憲容教授認(rèn)為，穩(wěn)定房價的關(guān)鍵是實現(xiàn)樓市的市場化。嚴(yán)格按照市場的規(guī)則來要求房屋的交易活動，同時政府、金融機(jī)構(gòu)等多個部門聯(lián)合起來，通過稅收、法律、金融等手段對投機(jī)者進(jìn)行控制。房市穩(wěn)定之后，房價波動風(fēng)險會大大降低，減少以房養(yǎng)老參與雙方的顧慮；其次，可以考慮放開宅基地的流轉(zhuǎn)。中國農(nóng)村人口居多，而農(nóng)村老人晚年收入較少，實際上是一個最需要以房養(yǎng)老的群體，但是宅基地限制流轉(zhuǎn)將這個大群體拒之門外。國土資源部法律事務(wù)中心佟紹偉認(rèn)為放開宅基地的流轉(zhuǎn)可以釋放出市場巨大的需求，從而對房價的穩(wěn)增長提供有力支持。從養(yǎng)老角度考慮，放開宅基地流轉(zhuǎn)，可以使那些愿意在農(nóng)村養(yǎng)老的人降低養(yǎng)老成本，農(nóng)村老人可以將農(nóng)村房屋抵押用于養(yǎng)老，提高生活質(zhì)量。

（二）政府加大扶持力度。首先，政府應(yīng)該進(jìn)行輿論宣傳以及知識普及。政府以一個服務(wù)性的身份進(jìn)行宣傳最能得到民眾認(rèn)可。因為金融機(jī)構(gòu)屬于盈利組織，老人認(rèn)為其作出宣傳是為了牟利，而政府的出面會從心理上增加老人對以房養(yǎng)老的認(rèn)可度。在這一點(diǎn)上，中國可以借鑒美國的經(jīng)驗：美國成立了國家住房資產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換中心，專職向老年產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行以房養(yǎng)老的宣傳與教育。我國也可以成立一個專設(shè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行宣傳和知識普及，加深對以房養(yǎng)老的理解，也可以防止老人上當(dāng)受騙，從而保障其權(quán)益；其次，政府不能做真正的甩手掌柜。目前，中國以房養(yǎng)老的實施處于萌芽階段，并不能實現(xiàn)市場化，因此需要政府的扶持，美國反向抵押貸款正是因為有了政府的支持和引導(dǎo)才會取得最終的成功。政府應(yīng)該成為風(fēng)險的最終承擔(dān)者，未來房價超過預(yù)期，應(yīng)將多出價值返還給老人的后代，不能由金融機(jī)構(gòu)分享，未來房價低于預(yù)期值時，政府應(yīng)該給金融機(jī)構(gòu)彌補(bǔ)損失，并且能保證其正常的盈利水平。此外，政府可以通過稅收政策來鼓勵雙方參與以房養(yǎng)老，比如對老人抵押貸款所得和金融機(jī)構(gòu)提供以房養(yǎng)老產(chǎn)品的凈收益免稅。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)價值的評估與預(yù)測。首先，由于金融機(jī)構(gòu)與老人雙方的信息不對稱，貸款方知道更多房屋價值相關(guān)信息，出于保護(hù)弱者的原則，應(yīng)該由老人委托評估機(jī)構(gòu)。此外，還應(yīng)該加大立法對評估機(jī)構(gòu)的違法行為進(jìn)行處罰，監(jiān)督評估機(jī)構(gòu)獨(dú)立的進(jìn)行工作；其次，評估人員應(yīng)該提高經(jīng)濟(jì)涵養(yǎng)，對中國的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境有一個深入的了解，從而能夠更加準(zhǔn)確地把握房價的走勢。在具體的預(yù)測方法上，應(yīng)該考慮不同地區(qū)數(shù)據(jù)的不同特征，對不同的方法進(jìn)行測試和對比，選出適合該地區(qū)特性的方法，降低預(yù)測的偏差。由于以房養(yǎng)老一般會持續(xù)十多年甚至更久，為了更好地保證雙方的利益，可以每五年進(jìn)行一次評估，并重新定價。

以房養(yǎng)老的推行是一個漫長的嘗試與改進(jìn)的過程，不可急于求成，它的實施需要政府、金融機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)以及信貸等多方的合作，目前仍然面臨著與傳統(tǒng)思想相悖、房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定、評估技術(shù)不專業(yè)等阻礙，但是隨著時間的推移、政策的改變，以及對以房養(yǎng)老理解的加深，房地產(chǎn)市場和評估行業(yè)越來越成熟，會有更多的老人選擇這種方式。

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中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A