海門市農村產權交易市場建設的實踐與思考

■張永生

海門市農村產權交易市場建設的實踐與思考

■張永生

2015年，江蘇省海門市根據上級要求，按照統一信息發布、統一交易流程、統一交易規則、統一交易文書、統一交易監督的標準，全力推進農村產權交易市場建設，農村產權交易工作初見成效。當年全市12個區鎮通過市農村產權交易平臺成交項目131個、成交總金額12137.06萬元、土地交易總面積19621.07畝。其中，農村承包土地經營權成交項目81個、成交金額11554.16萬元、土地交易面積19340.59畝；農村集體經濟組織資產使用權成交項目47個、成交金額490.92萬元、土地交易面積31.55畝；農村集體經濟組織“四荒地”使用權成交項目3個、成交金額91.99萬元、土地交易面積248.93畝。

一、主要成效

（一）實現了村集體經濟的有效增收

村集體所有房屋等資產進入農村產權交易平臺交易后，推動了村級集體經濟從“社區經濟”向“開放經濟”轉變。引入的“不低于底價、價高者得”的市場化競價交易機制，集體資產的價值不再是村干部說了算，而是由市場來決定，有效盤活了集體存量資產，集體經濟實現零投入高增長。2015年12月，三星鎮大石村社區公共服務中心6間門面房出租，經村民代表討論確定，租期3年，年租金底價60000元。轉讓信息通過市交易平臺發布后，共吸引5位受讓方參與競價，最后以年租金85000元成交，每年增收租金25000元，3年共增收租金75000元，溢價率42%。

（二）增加了農村承包土地經營權流轉收益

農村產權交易市場盤活了農戶持有的承包土地經營權，推進了新形農業經營主體的培育和規模經營的發展，促進了富民強村。四甲鎮四甲村涉及19、21、23等8個村民小組農戶承包土地250多畝，原先由農戶自發出租給連云港等地農民經紀人種植，因地塊分散、高低不平，年租金每畝只有250元上下，有些田塊甚至收不到租金。2015年9月，村統一組織進入農村產權交易平臺交易，由姜錫勇中標，用于種植稻麥，租賃期限12年，年租金前6年每畝850元，其中，村每畝收管理費用50元；后6年每畝900元，其中，村每畝收管理費100元。通過規范土地流轉，農戶每年每畝增收500多元，村集體每年每畝增收100多元。常樂鎮錦程村1-6組有農戶承包土地436.02畝需對外流轉，流轉信息通過市農村產權交易平臺對外發布后，有陳忠新、張衛華2人參與競價。2015年12月1日由市農村產權交易中心主持競價，承包土地經營權交易底價為每年每畝900元，張衛華以每年每畝1110元中標。成交價比交易底價高出210元，該村436.02畝土地，每年增收91564元，合同期12年增收現金總額1098770元。

（三）提高了村干部的工作效率

常樂鎮為群村鋼架大棚對外出租，共有10多個標段，300多畝土地，年租金30多萬元。過去，村干部要收清租金，需上門多次，時間跨度要一個多月。原出讓合同到期后，2015年9月，通過市農村產權交易平臺重新對外招租，涉及的30多萬元租金在交易合同簽訂時全部收清。

（四）促進了農村基層黨風廉政建設

農村集體產權市場交易模式轉變了村干部管理集體資產的觀念，在村干部中形成有標必招的氛圍。區鎮紀委、農經及村務監督委員會成員代表、標的物座落所在組社員代表等人員的現場監督，全體村民的積極參與，推進了村級集體資產經營上的依法、規范。管理上的公正、公平，消除了干群矛盾隱患，避免集體產權“圈子內交易”，有效防止了低價交易、長期出租等暗箱操作行為，從源頭上遏制了農村基層干部的腐敗行為。

（五）提升了政府服務形象

政府主導的農村產權交易機構，不以營利為目的，從交易項目的受理審核到項目實施的后續監督，主要為農村產權交易提供交易所需場所、信息發布、組織交易、政策咨詢、交易簽證等服務。在進場交易的農村產權，堅持產權所有權、交易合同簽訂主體、交易款追收責任、交易收益分配制度、交易后資產后續管理權“五不變”原則下，政府不參與交易項目的定價權，不影響交易雙方的選擇權，樹立提升了政府在市場培育中的服務地位。

二、工作措施

（一）建立工作機構

根據上級有關文件精神，海門市委、市政府專門下發文件，成立了海門市農村產權交易監督管理委員會，是全市農村產權交易的監督管理機構，負責對農村產權交易行為實施監督管理和指導。委員會下設辦公室，設在市委農辦，負責日常工作。市編辦專門增加3個事業編制，并發文成立海門市農村產權交易中心，為全額撥款事業單位。市農村產權交易中心在市行政服務中心設立對外服務窗口，所需場所、設施與市公共資源交易中心共用，實行資源共享。各區鎮農村產權交易服務中心與區鎮公共資源交易中心合署辦公，實行兩塊牌子一套班子。區鎮農村產權交易服務中心主任由區鎮公共資源交易中心主任兼任，區鎮農村產權交易服務中心副主任由區鎮農經服務中心主任兼任。

（二）制訂實施方案

根據《國務院辦公廳關于引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》（國辦發〔2014〕71號）、《江蘇省政府辦公廳關于促進農村產權流轉交易市場健康發展的實施意見》（蘇政辦發〔2015〕13號）及南通市農村工作會議精神，海門市緊密結合實際，于2015年3月30日出臺了《關于加快農村產權流轉交易市場健康發展的實施意見》（海政辦發〔2015〕40號），計劃從2015年起，爭取通過兩年左右的努力，基本建成農村產權流轉交易市場體系和信息服務網絡平臺，實現農村產權流轉交易的公開、公正、規范運行。

（三）搞好培訓試點

為加快啟動全市農村產權交易市場建設，市委農辦領導高度重視，多次與省農辦溝通對接，爭取得到上級的關心支持。在市委農辦領導的積極爭取下，2015年4月22日，省委農辦、省信息中心的專家老師專程到海門進行現場指導，對各區鎮農村經濟服務中心主任和全體農村產權交易平臺操作員進行了全面培訓。5月15日，全市召開各區鎮農村產權交易機構負責人會議，全面部署農村產權交易試點工作。5月下旬，市委農辦赴各區鎮現場指導試點工作，包括窗口的布置、制度的設計、信息的收集與發布等等。至6月底，在海門高新區誕生首筆交易，沙東、秀山村稻麥輪作項目通過市農村產權交易平臺成功簽約，成交面積360畝，成交金額104.55萬元。

（四）組織現場推進

在先行試點的基礎上，2015年7月13日下午，海門市委、市政府在海門高新區召開全市農村產權交易市場建設推進會，各區鎮主要領導、分管領導、公共資源交易中心主任、農村產權交易中心負責人以及市農村產權交易監督管理委員會成員單位分管領導，共計70多人參加了會議。與會人員觀摩了海門高新區農村產權交易服務中心現場，陸一飛副書記對下階段工作提出了三點要求∶一是優化工作機制；二是濃化建設氛圍；三是強化考核督查。海門高新區、常樂鎮、四甲鎮、海門工業園區四個單位作了交流發言。

（五）注重規范管理

一是開展業務交流。市委農辦于當年8月11日，在市會展中心召開全市農村產權交易業務交流會議。參加會議的有各區鎮鄉農村經濟服務中心主任和全體農村產權交易平臺操作員。會議總結了前階段農村產權交易市場建設情況，重申了市場建設的必要性和任務目標，強調了市場建設對推動農村經濟發展和社會和諧穩定的重要意義，對全面推進階段提出了明確的時間節點和工作要求。二是規范檔案管理。市委農辦與市檔案局聯合下發文件，要求各地對在農村產權交易過程中所形成的資料，實行由所在區鎮集中統一保管歸檔，根據《海門市區鎮農經服務中心檔案分類總方案）》規定的類別、類目名稱、分類號、基本歸檔范圍、保管期限等要求，由區鎮農經服務中心在交易項目結束后15日內完成資料收集、整理、歸檔工作。三是抓好督查指導。全市從10月份開始，對12個區鎮農村產權交易工作組織了全面督查，針對各地的薄弱環節提出了整改意見，規范了產權交易工作。

三、幾點思考

（一）加大財政扶持力度

農村產權交易市場建設是深化農村產權制度改革的關鍵環節，應該作為農村改革的一個重要工程，各級政府要加大財政扶持力度，確保區鎮農村產權交易場所、機構、人員、設備、經費到位。

（二）搞好人員資質培訓

為了確保農村產權交易質量，國家和省權威部門有必要承擔農村產權交易人員資質培訓任務，發放資格證書，實行持證上崗，建設一支高素質的農村產權交易人員隊伍。

（三）發展中介服務機構

引導法律、評估、擔保、公證等專業中介機構為各類農村產權交易提供法律咨詢、價值評估、融資擔保等配套服務。

（四）監督交易合同履行

從海門市實踐情況看，農村集體資產交易合同期限一般在1－3年；農村承包土地經營權交易合同期限一般在5年左右，超過10年的也不少。交易價款結算一次性結清的不多，大部分約定按年結算。各級農村產權交易機構，特別是區鎮農村產權交易機構，要經常監督農村產權交易合同履行情況，重點監督受讓方交易價款是否按合同約定履行到位。對不按合同約定履行交易價款的受讓方，要及早啟動法院訴訟程序，保障轉讓方利益不受損失。

（五）完善征信管理體系

將受讓方的信用信息納入中國人民銀行征信系統，及時掌握受讓方的基本情況，為農村產權交易提供信息支撐。□

（作者單位：中共江蘇省海門市委農村工作辦公室）