去庫(kù)存初顯成效 定政策一市一策
——一季度房地產(chǎn)企業(yè)專項(xiàng)監(jiān)測(cè)報(bào)告

浙江省發(fā)展和改革委員會(huì) 浙江省經(jīng)濟(jì)信息中心

去庫(kù)存初顯成效 定政策一市一策
——一季度房地產(chǎn)企業(yè)專項(xiàng)監(jiān)測(cè)報(bào)告

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銷售持續(xù)回暖、庫(kù)存有所下降、市場(chǎng)預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，仍需堅(jiān)持去庫(kù)存、穩(wěn)房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向，突出抓好三、四線城市去庫(kù)存工作

隨著房地產(chǎn)寬松政策持續(xù)發(fā)力，潛在需求逐步釋放，今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)加暖，去庫(kù)存取得一定成效，但區(qū)域市場(chǎng)繼續(xù)分化，商業(yè)地產(chǎn)銷售壓力明顯大于住宅。一季度監(jiān)測(cè)顯示：四線城市去庫(kù)存周期達(dá)12個(gè)月以上房地產(chǎn)項(xiàng)目占比為72.9%，三線城市去庫(kù)存周期達(dá)12個(gè)月以上房地產(chǎn)項(xiàng)目占比為60.7%，二線城市去庫(kù)存周期達(dá)12個(gè)月以上房地產(chǎn)項(xiàng)目占比為49%。三四線城市消化庫(kù)存是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要任務(wù)。

房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)測(cè)情況

監(jiān)測(cè)顯示，一季度房地產(chǎn)運(yùn)行指數(shù)55.2，環(huán)比提高4.1個(gè)點(diǎn)，高于服務(wù)業(yè)面上水平4.8個(gè)點(diǎn)。其中發(fā)展環(huán)境指數(shù)66.2，環(huán)比提高7.5個(gè)點(diǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)指數(shù)47.8，環(huán)比提高1.8個(gè)點(diǎn)。

圖12013年二季度以來房地產(chǎn)運(yùn)行指數(shù)及各類指數(shù)值

銷售持續(xù)回暖。監(jiān)測(cè)顯示，一季度16.6%的企業(yè)提價(jià)銷售，環(huán)比提高10.2個(gè)點(diǎn)；26.8%的企業(yè)銷售面積增長(zhǎng)，環(huán)比提高9.2個(gè)點(diǎn)；29.1%的企業(yè)銷售進(jìn)度加快，環(huán)比提高10.8個(gè)點(diǎn)。分地區(qū)看，寧波、溫州、嘉興和衢州銷售面積、價(jià)格和進(jìn)度三者走勢(shì)基本保持一致，相比之下麗水地區(qū)波動(dòng)幅度較大，銷售面積增長(zhǎng)和進(jìn)度加快企業(yè)占比分別為40%、60%，銷售價(jià)格提高企業(yè)占比為零。

庫(kù)存有所下降。在售項(xiàng)目庫(kù)存下降較為明顯，企業(yè)占比為46.4%，開工未售項(xiàng)目庫(kù)存量和拿地未開工項(xiàng)目庫(kù)存量下降的企業(yè)占比分別為23.4%、26%。

市場(chǎng)預(yù)期有所好轉(zhuǎn)。從宏觀環(huán)境看，28.2%的企業(yè)預(yù)計(jì)下季國(guó)內(nèi)外環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，環(huán)比提高2.1個(gè)點(diǎn)。從行業(yè)發(fā)展看，43.1%的企業(yè)預(yù)計(jì)下季行業(yè)發(fā)展持續(xù)向好，環(huán)比提高10.9個(gè)點(diǎn)。從盈利狀況看，19%的企業(yè)預(yù)計(jì)盈利水平實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，環(huán)比提高2.3個(gè)點(diǎn)。從價(jià)格看，13.7%的企業(yè)將提價(jià)銷售，環(huán)比提高6.7個(gè)點(diǎn)。

盈利水平穩(wěn)中略升。18.6%的企業(yè)盈利狀況得到改善，環(huán)比提高1.9個(gè)點(diǎn)；稅后利潤(rùn)增長(zhǎng)的企業(yè)占比為22.3%，其中稅后利潤(rùn)增長(zhǎng)10%以上的企業(yè)占比8.5%，環(huán)比微升。

需要關(guān)注的幾個(gè)問題

縣級(jí)市去庫(kù)存壓力最大，地級(jí)市次之，副省級(jí)城市較小。不同類型城市去庫(kù)存速度存在顯著差異，據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，去庫(kù)存周期達(dá)12個(gè)月以上①中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，合理去化周期一般為6至12個(gè)月左右；中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心認(rèn)為，去化周期的合理區(qū)間在6至18個(gè)月；相對(duì)認(rèn)可的合理去化周期的上限是18個(gè)月。房地產(chǎn)項(xiàng)目占四線城市項(xiàng)目比例為72.9%，三線城市去庫(kù)存周期達(dá)12個(gè)月以上房地產(chǎn)項(xiàng)目占60.7%，二線城市去庫(kù)存周期達(dá)12個(gè)月以上房地產(chǎn)項(xiàng)目占比為49%。

圖2全省各地市房地產(chǎn)銷售面積、價(jià)格和進(jìn)度情況

圖3二三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存周期情況

商業(yè)地產(chǎn)銷售壓力較大，去庫(kù)存相對(duì)較慢。據(jù)監(jiān)測(cè)，67.9%的房企既有住宅又有商業(yè)地產(chǎn)，21%的房企商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存占比在40%以上。從庫(kù)存去化來看，商業(yè)地產(chǎn)銷售壓力明顯大于住宅。18.5%的房企認(rèn)為所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)銷售壓力很大，44.3%的企業(yè)房企認(rèn)為所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)銷售壓力較大，分別高于住宅銷售壓力5.6、1.1個(gè)點(diǎn)。

企業(yè)對(duì)市場(chǎng)未來預(yù)期謹(jǐn)慎，拿地意愿不足。盡管45.7%企業(yè)預(yù)期未來房?jī)r(jià)將會(huì)小幅上漲，在庫(kù)存高企背景下，企業(yè)拿地意愿明顯不足。監(jiān)測(cè)顯示，90%的企業(yè)未來三個(gè)月沒有拿地計(jì)劃，僅10%的企業(yè)表示未來三個(gè)月內(nèi)有拿地計(jì)劃，其中土地成本購(gòu)置過高、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展信心不足、庫(kù)存壓力較大是企業(yè)無拿地計(jì)劃的主要原因，占比分別達(dá)27%、25%和23%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)判斷

銷售形勢(shì)好轉(zhuǎn)，回暖基礎(chǔ)仍不牢固。隨著信貸政策放松、公積金門檻降低以及全面放開二孩等政策刺激，房地產(chǎn)銷售明顯好轉(zhuǎn)，1-2月，全省商品房銷售面積增長(zhǎng)31.4%，商品房銷售額增長(zhǎng)34%，同比分別提高30.7和35.4個(gè)點(diǎn)。但由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)存在持續(xù)下行壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回暖的基礎(chǔ)仍不牢靠。

房?jī)r(jià)有所回升，區(qū)域分化仍將延續(xù)。房?jī)r(jià)與庫(kù)存反向關(guān)聯(lián)，近期二線城市新建商品住宅及二手住宅價(jià)格出現(xiàn)了較為明顯上漲，少數(shù)三線城市伴隨二線城市樓市回暖也略微上漲，但是多數(shù)三四線城市由于樓市供應(yīng)規(guī)模過大、市場(chǎng)供過于求，在當(dāng)前房?jī)r(jià)水平上市場(chǎng)出清難度仍然較大。

庫(kù)存逐步去化，房地產(chǎn)投資仍然乏力。從杠桿角度看，房地產(chǎn)去庫(kù)存是用居民部門的杠桿替換企業(yè)的杠桿，緩解了企業(yè)資金鏈緊繃壓力，但是房地產(chǎn)投資仍在下滑。1-2月房地產(chǎn)投資789億元，同比下降4.4%，對(duì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為-12.4%，下拉投資增速1.5個(gè)點(diǎn)。

對(duì)策建議

堅(jiān)持去庫(kù)存、穩(wěn)房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向，分類指導(dǎo)，堅(jiān)持因城施策，突出抓好三、四線城市去庫(kù)存工作。

加強(qiáng)土地供應(yīng)管控。各地區(qū)要根據(jù)本地商品房庫(kù)存數(shù)量、結(jié)構(gòu)，科學(xué)制定2016年土地供應(yīng)計(jì)劃，合理確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投放數(shù)量。庫(kù)存量大、去化周期長(zhǎng)的四線城市，要嚴(yán)控或者暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市商業(yè)用房庫(kù)存去化周期長(zhǎng)的，要暫停商業(yè)用地出讓。

防止房?jī)r(jià)大起大落。去庫(kù)存順利的地區(qū)，要控制好土地供應(yīng)節(jié)奏，管理好房?jī)r(jià)預(yù)期，防止庫(kù)存再次累積和房?jī)r(jià)過快上漲。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警，高度關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格、銷量、稅收、投資等變化，及時(shí)準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化、新特點(diǎn)。

創(chuàng)新保障房供應(yīng)方式。進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，或者收購(gòu)商品房替代保障房、拆遷安置房建設(shè)。

加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)調(diào)控。嚴(yán)查首付貸（25.8%的企業(yè)認(rèn)為本地區(qū)存在首付貸），相關(guān)金融部門、房地產(chǎn)主管部門要切實(shí)履行職責(zé)，全面清理首付貸，防止金融風(fēng)險(xiǎn)積累。嚴(yán)格落實(shí)差別化信貸稅收政策，應(yīng)對(duì)先買后賣的情況只對(duì)面積增加部分征稅，可先征后退，降低改善型需求的交易成本。實(shí)施寬松公積金購(gòu)房政策，推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件等公積金政策，有效提升居民購(gòu)房能力。擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋范圍，逐步將符合條件的農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入住房公積金制度覆蓋范圍。允許發(fā)行住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券，提高住房公積金資金流動(dòng)性。