局部已現危險泡沫全局性經濟危機尚無可能

曹蓓

“中國的房地產，已經在局部出現了泡沫，這個泡沫是資本推動的，但并非整體泡沫。”

每一輪房價急速上漲過后，房地產泡沫論都會被“舊事重提”，這一輪也不例外。

2016年4月27日的一個午后，全國工商聯房地產商會創會會長、清華大學校友會房地產協會會長聶梅生接受了《鳳凰周刊》記者的專訪，講述在本輪房價暴漲過程中，暴露出的中國地產行業的新老問題，這些問題累積的結果是什么？外界所推測的房地產崩盤會不會發生？牽扯到宏觀經濟多個領域的房地產，影響因素眾多的房地產，如何改革才既能逐步解決長期積壓的問題，又不會把泡沫刺破，同時保證經濟平穩健康發展？

“雖然房地產行業自身存在的問題很多，目前的外部環境看起來也與美國、日本等國家爆發危機前的情況相似，但在中國不會出現外界專家認為的房地產崩盤引起的深度經濟危機，因為中國政府的掌控力很強，這是與其他國家最大的不同之處。”聶梅生說。

貨幣驅動吹起泡沫

從去年年底就開始的一線城市房價上漲，在今年年初走向過熱，甚至帶動某些原本沒有上漲動力的二三四線城市，聶梅生認為，這就是泡沫。

“房地產是不動產，不動產有它的特點，就是需求推動的。而真正的剛性需求不會在如此短的時間內集中爆發，這意味著，推動房價上漲在很大程度上不是住房需求，而是投資需求，也就是賺錢的需求。”她說。

她認為，房地產行業本身，的確具備一定的金融屬性，但這并不是、也不應該在整個市場占主導地位。短時間內金融屬性被瞬間放大，掩蓋原本的居住屬性，導致市場上購買動機以保值增值為主，也就是炒房的行為占據相當規模的時候，整個市場就變成了非理性的房地產市場。

“房地產杠桿越來越高，主要是銀行自去年下半年開始的寬松政策，降首付、降利息，取消限制，就會產生效果。畢竟從銀行開始的貨幣刺激是強效刺激，當然，這不僅包含大家熟知的個人住房按揭貸款，也包括針對開發商的開發貸。”

中國央行4月20日發布的2016年一季度金融機構貸款投向統計報告顯示，2016 年3月末，人民幣房地產貸款余額22.51萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末高1.3個百分點；一季度增加1.5萬億元，同比多增5045億元，增量占同期各項貸款增量的32.5%，比上年占比水平高1.9 個百分點。

聶梅生指出，雖然銀行放松開發貸主要是針對國企，但目前國企、民企正在加速并購，這是趨勢。“二者各取所需，國企能夠拿到銀行的貸款，民企手中則有土地和項目。”

“在寬松貨幣政策的刺激下，市場對房地產預期改變，此時中介進入，成為助推劑，改變了事情的性質。”她分析稱，此前，銀行首付比例和利率無論怎么降低，針對的是確定的購房人，但互聯網金融介入房地產后，比如眾籌、比如首付貸，造成購房對象模糊化，成為集資買房。“與集資建房不同，集資買房實質上變成N個人買一套房，實際產權屬于N個人，這明顯改變了房產的性質，買房不是為了住房，就是為了分錢。”她強調，“這是純泡沫性質的。”

這個泡沫會不會由局部擴大至整個行業，進而破裂，如同美國和日本，引起經濟危機？

聶梅生肯定地回答，“不會”。“我和法國的一位著名經濟學家今年年初見面的時候，談到過這個問題，他認為中國一定會有一次深層次的經濟危機，我非常肯定地告訴他，這種情況不會出現。因為與其他國家不同，中國政府對金融的控制力非常強，一旦出現泡沫破裂的風險，便會通過調控有效制止。”

看似無關的匯率因素

很少有人考慮過，此輪房價的上漲，與人民幣匯率市場的政策密切相關。

聶梅生解釋稱，匯率和房價密切關聯的內在邏輯是，如果想“穩經濟”，在投資、出口、消費這“三駕馬車”之中，選擇繼續擴大投資，將會造成更大的庫存壓力；刺激消費也會在消化庫存的同時，引發市場機會，導致更大的庫存；而刺激出口，既能達到去庫存的目的，又能拉動經濟。

矛盾點在于，如果政府要刺激出口，就要讓人民幣貶值，增發貨幣，但如果增發的人民幣不通過購買美國國債、對外投資等方式消化，就會進入股市或樓市，在股市低迷的時候，只能把資金引向樓市，結果就是推高房價。

反過來，如果為了“穩樓市”，不讓人民幣貶值，出口這駕馬車就很難發揮作用，最終不利于經濟增長。

“這也是央行在匯率問題上舉棋不定、進退兩難的重要原因。”聶梅生說。

業內把央行自去年下半年以來的匯率政策改革，形象地稱之為“拉抽屜”。2015年8月11日，央行宣布改革人民幣報價機制，加速人民幣國際化步伐。當日人民幣匯率應聲下跌千點，創史上最大跌幅。雖然央行的解釋為市場需要糾偏和磨合，但業內理解為，這是央行有意引導匯率下跌，刺激出口，緩解經濟下行的壓力。隨后，人民幣匯率的走勢也從某種程度上印證了猜測，2016年首個交易周，在、離岸人民幣匯率雙雙大跌，其中，1月6日跌至近五年以來最低點。起初央行并未出手干預，直到1月7日，只用了短短幾日，便把人民幣匯率穩住。

“人民幣持續貶值，新增發貨幣無處可去，在房地產政策放寬的情況下，便一股腦涌入地產市場，這是這輪房價上漲的最大隱性因素。”聶梅生說。“很大程度上，近期資本的持續外流也是管理層有意引導的，為了貨幣領域達到平衡，減少流向房地產的資金。”

房地產政策應該怎么改？

目前已經出現局部泡沫的房地產、問題重重的房地產牽動國民經濟神經的房地產怎么改？是擺在中國決策層面前的重大課題。

作為國民經濟的支柱產業，房地產地位舉足輕重。一方面，房地產的走勢受到宏觀經濟的影響，另一方面，房地產的變化在一定程度上也影響著整個經濟的運行。

曾有統計顯示，房地產與20多個產業有直接關系，而由房地產行業帶動的產業不下60個，有色金屬、建材、水泥、玻璃、家具等產業都與房地產的發展保持著極高的同步性。

官方數據顯示，2015年房地產增加值占整個GDP的比重達到了6.1%，房地產開發投資一般情況下占城鎮固定資產投資的20%，雖然2015年有所下降，但也占到了17%。

不僅如此，房地產及相關行業消化了大量人口的就業問題，對穩定社會起到了重要的作用。

“穩增長，就需要穩房地產，而刺激房地產就可能會加重庫存，吹大泡沫。”聶梅生說，“房地產行業積重難返，問題出在哪里，政府也很清楚，但現實的情況是，在經濟下行周期，如何既能推進房地產改革，又不能過于激進，影響宏觀經濟。”

聶梅生認為，從目前的可行性來看，推進房地產改革，可以從三方面入手：

第一，穩定土地價格。

多年以來，土地奇貨可居，溢價率過高，尤其是住宅用地。在這種情況下，房價自然水漲船高。

要穩定土地價格，招拍掛制度改革首當其沖。大陸土地使用權的出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協議方式。《土地法》及國土資源部相關的部門規章規定，對于經營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地，統稱為招拍掛制度。理論來講，招拍掛制度可以從源頭上防止土地批租領域腐敗，讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素。但事實上，許多城市土地供應相對不足，致使土地資源稀缺，參與的開發商在爭奪過程中，導致溢價率不斷被推高。

其次是70年土地使用權如何解決。“如果一次溢價率高，能夠獲得永久的使用權，對于普通購房者來講是可以接受的，但如果每70年一次歸零，就會變成無限制的收割。”

穩定土地價格的第三種途徑就是農地入市。農地入市，全稱農村集體建設用地入市，核心是將來自宅基地置換后騰空出來的土地，直接進入土地市場進行市場化的有償使用，真正實現統一市場和同地同權。有分析稱，這有效地改變了地方政府長久以來高度壟斷建設用地一級市場的征地供給模式。“農民已經離地，不如把這部分土地利用起來。農地入市是十八大以來一項非常重要的改革，不僅關乎房地產，還有城鎮化。但是遇到了來自地方政府很大的阻力，因為一旦處于兩條平行的體系下，壟斷就會被打破。這是一道很大的溝，很難跨越，但是必須跨越才能解決房地產的根源問題。”

第二，銀根。

“無論開發貸還是個貸，銀行是唯一的資金來源。現在的問題是，如果房價上漲，如何讓百姓也可以從中分得一杯羹，同時享受到房地產的收益。”聶梅生指出，“這就需要減少房地產行業的間接融資（來自銀行、民間的貸款），增加直接融資（通過資本市場）比重，房地產投資基金就是長久以來被忽視的重要途徑。”

房地產投資信托基金（REITs），是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。投資者可以通過購買基金，分享房地產投資收益。

“美國房地產直接融資和間接融資就比較平衡，地產開發商自有資金5%-10%，剩下約30%通過各種房地產投資基金如REITs，間接融資比例只占50%左右。但是在中國，這樣的私募股權基金始終沒有發展起來，而房地產個人抵押貸款是業內普遍認可的優質貸款，收益穩定而可觀。如果通過證券化途徑普通民眾可以參與，將能很好地對沖房價上漲。”聶梅生說。

第三，稅收。

聶梅生認為，對于個人來講是房地產稅，這部分如何征收，需要想清楚如何應對70年土地使用權問題。對于企業來講，各種稅收品類繁多，應該做一個全面的梳理。”

據媒體報道，有消息稱，房地產稅改革主體框架已基本確定。房地產稅主體稅種或由房產稅、城鎮土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定。

采訪即將結束的時候，聶梅生坦言，中國的房地產問題，積重難返，改革的難度非常大。“高層需要百般權衡，因為解決一個問題，很可能會加重另外多個問題，所以只能慢慢來。”她略搖一下頭，“真的非常難。”