重啟限購意在戳破資產泡沫

8月11日，蘇州和南京相繼發布了《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》、《關于調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》。這兩個政策的出臺，被認為二線城市正重啟限購政策。從政策出發點來看，此類政策都是為了更有效地戳穿資產泡沫，尤其是土地價格和房價的泡沫。

限購版本的重啟，能夠有效抑制投資投機需求，這是此類政策最實質性的，或者說是市場最關注的內容。在蘇州此次政策的第七條“調整非戶籍居民購房政策”的表述上，規定外地人購買第二套房，需要繳納社保。這是限購的實質性內容。換言之，對于部分沒有社保繳納記錄的購房者，將無法購置第二套房。需要提醒的是，第一、這個政策不是完全意義上的限購，因為外地人首套購房還是允許的。第二、后續需要警惕購房者在社保上造假的風險。除了限購政策，實際上在房價的行政性干預方面，其實也是有明確的表述的。比如說在蘇州政策的第五條內容“強化商品房價格管理”的表述上，明確了一個思想，一個月只能上漲1%。換而言之，一年的漲幅區間最多是12%。相比此前蘇州半年上漲50%左右的幅度，這個規定會使得房企項目報價相對收斂，進而抑制房價的上漲。

前面這兩個政策的調控，其實是傳統限購版本下的常規內容，基本上也符合市場預期。而因為目前關于資產泡沫的批評比較多，所以從蘇州和南京此次政策的表述來看，其實也存在一個非常明顯的導向，即打壓土地資產泡沫。當然，鑒于此前土地價格打壓的效果不佳，此次兩個城市在政策制定上頗有創新。比如蘇州在政策的第三條“引導土地出讓理性競價”的表述上，規定要設定土地出讓市場價的做法，這都符合預期。有一點是比較有新意的，即超過地價25%的時候，那么“價高者得”的機制就失效了，而是選擇更接近集體報價平均數的報價來作為最終的土地交易價。

而南京在文件第一部分“調整土地公開出讓競價方式”的條文中，分為三個子內容進行闡述。1、該政策規定保障房競價的成本不能夠計入房價準許成本，這是為了防范部分配建保障房的房企在項目預售時隨意調高報價，進而防范了成本轉嫁的風險。2、在競價超過一定比例的時候，相應的工程進度則有所限制。比如說達到最高競價90%的時候，必須以現房銷售。換而言之，如果愿意承擔高地價，那沒關系，但不得以期房預售的方式進行。3、在房企拿地的報價不分高下的情況下，將采取隨機搖號的方式。此類做法帶有很強的懲罰性，即最后的成交價將再加一個加價幅度。

此次蘇州和南京的政策出臺，從多方面對資產泡沫進行了打壓。此類政策也將會對其他城市產生一個示范效應。目前包括天津、鄭州、武漢、杭州、福州等城市，實際上都存在一個價格快速上漲的風險。所以此類城市后續從打擊資產泡沫的角度看，也會有出臺政策的考慮。當然，或許大家最關心的就是此類戳穿資產泡沫的措施是否有效。應該說，一線城市房價雖然過快上漲，但后續上漲的空間依然是很大的。所以二線城市的政策調整，對其影響會比較輕微。而部分二線城市或受蘇州和南京政策的影響，進而價格會出現下調，但幅度不會太大。對于三線城市來說，目前的泡沫主要是庫存泡沫，而非房價和地價的泡沫，所以從去庫存的角度看，房價沒有下跌可能，小漲的可能性反而會比較大。