烏魯木齊市房地產業的就業貢獻性分析

王耀豐孟慶杰/ .新疆天筑建筑集團有限公司中天公司 .新疆建設職業技術學院建筑經濟管理學院

烏魯木齊市房地產業的就業貢獻性分析

王耀豐1孟慶杰2/ 1.新疆天筑建筑集團有限公司中天公司 2.新疆建設職業技術學院建筑經濟管理學院

本文通過烏魯木齊市房地產業長期變動對就業影響的統計描述，說明房地產業投資和產值對就業貢獻是正向相關的，進一步利用統計軟件進行房地產業相關數據對就業的貢獻性分析驗證。為政府制定房地產業調控提供量化數據，在產業結構調整的同時保障就業的穩定。指出在房地產業去庫存的情況下，通過產業內部結構調整和服務方式創新也可增加對就業的貢獻。

烏魯木齊；房地產業；就業；貢獻

引言

在經濟發展新常態下，經濟結構調整的實施對就業產生較大的影響，解決就業是政府必須面對的問題。房地產業變動對就業的影響較大，據中國經濟體制改革研究會研究員鐘偉為CF40所做宏觀報告指出房地產對就業的影響有三個方面，一是建筑施工，2013年建筑施工企業就集中了4500萬人就業；二是房地產開發和物業管理，大概可以集中1000-1200萬人就業；三是房地產中介咨詢行業，住房和城鄉建設部房地產市場監管司通報，截至2015 年8月，我國房地產估價行業人員達30余萬人，房地產估價機構5500多家。本文以烏魯木齊市房地產業對當地就業貢獻性進行相關分析，以期為本地就業的穩步提升提供一些數據參考。同時通過就業的提高推動地區經濟發展和穩定社會正常秩序。

1　烏魯木齊市房地產業和就業的描述性分析

1.1烏魯木齊房地產業描述性分析

烏魯木齊地處西北邊緣，經濟發展水平不高，房地產業發展時間相對較短，但其發展也有自身的特點。房地產投資規模從2001年到2014年逐年增加，形成的增加值趨勢基本一致。2013年到2014年投資規模在增大，形成的增加值卻在下降，說明房地產投資規模在2013年達到邊際效益峰值，此后開始衰減，規模的持續擴大對增加值的貢獻可能是下降的。

烏魯木齊房地產業投資規模和房地產增加值對GDP的貢獻率變動如圖1，投資增長趨勢不穩定，2002年、2003年、2004年、2005年的增長均為負值，2002年至2004年對GDP的貢獻率在4%左右，2005年達到最低2.4%，2005年以后對GDP的貢獻基本保持在5%以上，2010年開始對房地產市場進行調控，調控結果顯示在2012年，房地產增加值對GDP貢獻率為1.6%。2013年的邊際效益與圖1中的絕對變化結果是一致的。

圖1　房地產投資規模增長率與房地產值對GDP貢獻率

1.2烏魯木齊房地產就業人員描述分析

烏魯木齊經濟統計年鑒中沒有第三產業各分支產業從業人員數據，本文所采用房地產業從業人數通過以下公式計算得出。

房地產從業人數=第三產業就業總人數×房地產業占第三產業比重＋房地產開發從業人員

房地產開發從業人員可以從統計年鑒直接取得，其他數據可從年鑒中直接或計算取得。所采用烏魯木齊第三產業數據和房地產產值均采用歷年可比價格，不影響縱向比較。房地產從業人員變化趨勢見圖2。

圖2　烏魯木齊房地產從業人員趨勢

從圖3、圖2和圖1的對比中顯示房地產業產值變化與從業人員變化趨勢較為相似，但達到最高點的時間相差6個月，從業人員數據敏感度比產業對GDP貢獻的敏感度要高。也說明在一定的經濟水平下，產業吸納就業率存在邊際效益。房地產投資規模的變化相似度不高，可能是投資所形成的就業環境是建立在一定時間長度和房產數量基礎上，有一定的滯后效應。

2　烏魯木齊市房地產業對就業貢獻性分析

房地產業對就業的影響是多方面的，一方面反映在房地產業直接或間接從業人員數量；另一方面反映對上游產業（建筑設備、鋼材、水泥、運輸、金融等）和下游產業（公共管理、餐飲、裝飾材料、社區管理等）收益和規模的影響，實質上影響著上游產業和下游產業的就業人數和結構。

2.1模型的選擇及分析

根據統計年鑒數據的時間性特征，通過房地產投資規模、產值與就業之間的散點圖分析，數據之間關系基本呈線性。因此選擇二元線性回歸模型進行驗證。

線性回歸分析是在一定假設基礎上對數據的驗證，是對數據擬合效果的判定。多元線性回歸方程對樣本數據擬合效果的好壞以判定系數R2來評價，R2越接近1，回歸方程擬合程度越高；反之，R2越接近0，方程擬合程度越低。回歸系數的顯著性檢驗(t檢驗)，通過計算t值，當t值的絕對值大于t分布表所對應的臨界值時，就是顯著的。也可計算t值所對應的相伴概率ρ的大小，對于給定的顯著水平α，如果ρ<α(0.15)，認為自變量與因變量之間存在顯著的線性關系，自變量的變化確實能夠較好地反映因變量的線性變化，應保留在回歸方程中；反之，如果ρ>α，則認為自變量與因變量之間不存在顯著的線性關系，自變量的變化無法較好地解釋說明因變量的變動，應剔除出回歸方程。

從2001年至2014年烏魯木齊房地產投資、產值和就業人員統計數據見表1。

表1　房地產投資、產值和從業人員數據表

利用2001年到2014年烏魯木齊市統計年鑒數據中的房地產投資規模x1、第三產業中房地產業產值x2（利用歷史可比價）和就業y之間的數據關系，應用統計軟件spss進行回歸分析。

y=b0+b1x1+b2x2+u

u為殘差項，b0代表截距表示x1和 x2為零時y的平均值，b1代表投資規模對就業的貢獻率，b2代表房地產值對就業的貢獻率，在給定解釋變量值條件下得到回歸結果。

2010年以后由于房地產市場受國家政策調控影響較大，第一次分析采用前10年的數據，回歸結果如下：

y=4.418+0.004x1+0.032x2

t 20.226 0.594 1.99

sig 0 0.572 0.087

R2=0.877 調整后的R2=0.841 D-W=2.019

第一次回歸結果顯示，投資規模、產值與就業呈正向相關，樣本回歸模型擬合度較好達84.1%。房地產投資對就業貢獻率為0.4%，房地產產值貢獻率3.2%。產值的貢獻率比投資規模的貢獻率大8倍。

第二次利用2001年-2014年數據，相關系數表顯示自變量的共線性過大，影響參數估計的真實性，投資規模沒有通過t檢驗，從模型中刪除。第二次回歸結果如下：

y=4.741 +0.031x2

t 22.853 8.778

R2=0.865 調整后的R2=0.854

顯示樣本回歸模型的擬合度較好，對從業人員的貢獻率為3.1%， x2的偏回歸系數表示當房地產產值增加1億，會增加就業人數31萬人，說明房地產為產值對就業的影響較大。另一方面也顯示房地產投資規模受地方政府影響較大，其統計數據不能滿足回歸分析的檢驗，影響了對當地房地產市場的定量化分析。

2.3結果分析

通過以上回歸數據的分析，可得出如下結論，第一、在房地產前期正常快速發展期間，房地產投資和產值對就業的影響是正向的可以通過檢驗，R2=0.877 調整后的R2=0.841 D-W=2.019，房地產投資對就業貢獻率為0.4%，房地產產值貢獻率3.2%；第二、當房地產發展進入一個較大規模時（相對于居民收入水平和當地經濟發展水平），由于受國家政策調控影響，投資規模對就業呈負相關（對就業貢獻率為-0.008），與第一部分的描述分析相對應，產業投資規模出現邊際效益遞減現象；第三、產業規模達到一定相對水平時，提高產值水平才能更好地促進就業。當房地產產值增加1億，會增加就業人數31萬人，說明房地產為產值對就業的影響較大，而產值的提高依賴于產業內部結構的調整和服務方式的創新。

3　建議

在目前國家房地產業調控和房產去庫存的情況下，加大投資促進就業的方式已不適合，繼續推動就業應從下面幾個方面考慮。

3.1調整房地產業內部結構

在需求市場條件下，開發占比最大，只要得到土地，開發后就可獲超額利潤。隨著三、四線城市需求市場的飽和和過剩產業結構的調整（烏魯木齊是三線城市），房地產商品庫存較大，嚴重影響房地產業利潤的實現和就業的增加。因此適度改善設計、增加營銷、完善物業和公開信息應增加在房地產業中的比重，保障產業鏈的平衡發展，實現消化庫存的目標，提高行業產值，達到解決就業目的。

3.2創新房地產業服務方式

原有房地產業服務主要是開發公司賣房子；物業公司收票子。當住房基本需求滿足后，對住宅的要求提高，同時改善性住房需求進一步提高，原來單一賣房的環境發生變化，要實現產值增加。房地產業應從創新設計理念入手，貫徹“適用、經濟、綠色、美觀”的建筑方針。可通過租售結合、創設較好的租房環境、提高租房服務水平的方式實現增值。物業公司開拓新的經營項目，利用行業協會提供小區家政服務、小區連鎖凈菜直銷、小區營利性養老場所、營利性健身服務場所、學區房的連鎖托管及培訓服務等，提供服務的同時也增加了就業。同時公開小區各類供需信息，提高小區信譽度從而提高區域租金水平，實現利潤增加。

4.結束語

通過烏魯木齊房地產業對就業的貢獻分析，說明房地產產值對就業的貢獻最大，其次是房地產投資規模。數據分析也顯示一定經濟水平下投資規模出現的邊際效益，對就業促進作用弱化。因此通過調整房地產業內部結構和創新服務方式是提高房地產業產值的有效途徑，同時也為就業創造了條件。

[1] 烏魯木齊市統計局.烏魯木齊市統計年鑒[M].新疆：中國統計出版社，2015.

[2] 烏魯木齊市統計局.烏魯木齊市統計年鑒[M].新疆：中國統計出版社，2012.

[3] 顧云昌.中國管理科學案例庫-新時期房地產業規范管理工作手冊[M]. 北京：中國經濟出版社，2011.

[4] 中共中央 國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見 央視網，2016.2.23.

[5] 曹旭華，田霄燕，中國房地產業對就業影響力“乘數效應”的實證分析[J].科技進步與對策 2003(7):165-168.

[6] 鐘偉.宏觀經濟報告[R].財經網http://www.caijing.com.cn/：2014.5.26.