以市場化為核心激活沉睡資產

多年的城鄉二元結構導致同樣的資產不同的價格。農村也同樣擁有土地、房產這些主要的資產，但是因為市場不同，價格就存在天壤之別。現在中央一號文件闡明要賦予農民更多的財產性權益，逐步減少二元結構導致的鴻溝。資產離不開市場因素，即使是小范圍的市場，離開了市場資產就無法以價格來衡量。沭陽農商銀行作為耕耘于農村金融市場的機構之一，在激活農村這些沉睡的資產中，以市場化為核心，很好地滿足了小微企業和農戶的貸款需求。

一、農村主要資產分析

土地承包經營權和宅基地使用權以及其上的房屋為農村主要的三大資產，但是目前都還沒有資產化，主要是滿足農民自給自足的基本生活需要，是自然經濟下的形態。但是市場的因素在緩慢地發酵，農村的三大資產也在市場的力量下不斷地分化，處在市場化更好的城市邊緣，大部分走在進行各類形式的交易，典型的就是深圳的城中村。而處在深山老林的資產，有的還是荒廢一片，無任何的價值。

土地承包經營權。土地承包經營權是農民解決糧食問題的資產，由于以土地為核心的農業收益遠遠趕不上其他產業，同時不少農民進城，土地承包經營權跟著市場的節奏往集約化方向發展。在經濟發展較好、交通便利的地方，土地承包經營權大部分都集中成片承包給經營者從事經營性種植，有的甚至搭建了廠房。土地承包經營權轉租的租金也是一年比一年高，而出入不方便以及處于經濟發展弱一些的地方，則土地承包經營權流轉租賃的人很少，即使有個別租賃，但是租金也較少。

宅基地使用權和房屋。而宅基地使用權是滿足農民住房需求，在本村內有些零星交易，而現在隨著經濟發展，小城鎮建設的興起，靠近集鎮的地方的宅基地都私下出售給私人開發成為各類的小產權房，甚至有的靠近主要道路的附近都建設了高樓。這些房產，盡管沒有正式的產權證，也無法做按揭貸款，但是老百姓踴躍購買。有的在自己家里的宅基地上建設成了高樓出售部分房產。

二、金融機構需要以市場化來選擇抵押資產

這些農村的主要資產，在市場化的催化劑下，交易踴躍，盡管沒有法律認可的完全產權。抵押融資也是將財產變為資產的一種方式，有可以抵押的產權固然重要，但是更需要有市場化為核心。沭陽農商行以市場化為核心選擇農村的抵押資產。

首先在地理位置上選擇那些靠近縣城、鎮中心商業性房產，這類房產可以自己經營，也可以出租，是進行商業經營的良好場所，所以看中的人多，交易也相對容易。許多的購買者對這類房產不在乎產權性質。如果在鄉鎮的某個地方形成了小小的集市，那么附近的房產同樣會引起很多人的興趣，甚至縣城的人、外地人進行投資。

其次是鎮和臨郊開發的一些小區住宅不作為抵押物。這樣的房產屬于小產權房，是在農村居民的宅基地上蓋的房子，由于在鎮上，買的人也不少，具有一定的市場價值，但是這樣的房子數量多，所以后期會難以處理。同樣是一樣材料堆砌的房屋，靠中心地段越近的房產價值越高，而距離遠的房產價值則越低。即使是在村里，如果靠近路邊，交通便利，即使不能經營，也能夠獲得一定的市場認可。而深入鄉村，距離主干道較遠的房產，即使裝修豪華，想購買者也是寥寥。

三、以市場化為原則辦理抵押貸款業務

沭陽農商銀行針對郊區和集鎮的商業性房產作為抵押物，同時在辦理的流程方面也時刻注意市場化原則的運用。

客戶的選取。除了抵押物為靠近鎮、城市郊區的商業性房產，還要選取那些有明確的貸款需求，且房產處于經營之中。否則拒絕信貸申請。因為在農村中，信貸轉借他人較多，需要從各個較多防止。

抵押物評估。由于專業的評估農村資產的專業機構很少，沭陽農商銀行自己構建數據體系進行評估；評估的方法以成本法和市場法進行綜合評定，特別是要考慮市場因素，靠近鎮中心近，租金高，則評估價值高，相反則評估的價值低。

政府協助辦理抵押。由鄉鎮一級政府出具產權的基本情況證明，明確該房產由誰購買，產權由誰擁有；縣房管局先進行測繪，明確紅線圖，最后由縣房管局辦理抵押登記。

以市場化處理抵押資產。鎮區或者郊區的門面房抵押貸款所產生的不良貸款，依法進行訴訟，一般以拍賣的方式進行處理。因為在鎮區或者郊區，所以想購買的人很多，一般都能超出評估價進行出售。有的擔保人自己就主動要求以購買房產的形式進行代償。

四、需要進一步完善市場化的功能

現在農村資產走向市場化還存在很多障礙，相關的法律還沒有修改，要進一步激活農村的資產，提升農戶的金融可獲得性，需要在以下幾個方面進一步提升：

第一加快農村資產確權的步伐，對所有的不動產進行登記。完善且獲得法律認可的產權是進行交易的前提，可以吸引更多的人員參與，從而擴大市場的價格形成功能。所以第一步就是確權頒證。

第二擴大購買者的范圍。擴大購買者范圍可以進一步增加交易，范圍越小，參與的人越少，其交易的價格就只能體現小范圍的價格。特別是現在農村中不少的勞動力轉移到城市，農村空心村的明顯。只有價格高，帶給農民的權益性收入才更高。溫州金改就是將農村資產的購買范圍擴大到整個城市區域范圍。

第三維護契約精神，減少傳統行政干預。無論是小產權房的交易還是土地承包經營權的流轉，更多尊重市場的選擇，特別是雙方自愿達成的協議。而對于雙方明確的交易價格，減少干預。因為農村的資產處于市場化培育的初期，政府協助構建市場化體系的相關法律，而交易本身則減少調控。

我國土地制度改革的深化，土地作為一項重要的資產，其資產價值逐步得到體現，能夠帶動農村的發展。然而，農村土地承包經營責任制實施近30年以來，產生了土地產權主體不清、使用權不穩、收益權受限、流轉困難、配置效率低下等一系列問題，農村土地作為一項資產并沒有產生應有的資產化收益，被視為農民重要財產權的土地承包經營權也沒有為農民帶來應有的財產性收入，土地規模效益難以發揮，農民無法從土地上獲取最大化資產收益，嚴重影響了新農村建設。而以市場為核心，不斷激活農村的資產，將會帶給農村資產更多的市場化，價格形成的功能也逐步體現，農民具有的權益性財產收入越來越多。

作者簡介：丁求（1975-），男，漢族，江蘇宿遷人，碩士研究生，研究方向：金融法律。