云南省房地產去庫存政策效果情況報告

王春橋 胡維金 方瑩 夏祥謙 李源倍

2015年下半年以來，云南省政府及部分州市政府陸續出臺了房地產去庫存、促進房地產市場發展的相關政策，為了解云南省房地產去庫存政策效果，昆明中支及時組織了問卷調查，到有關政府部門及銀行業金融機構進行了調研，現將有關情況報告如下。

一、云南省房地產去庫存政策出臺情況及其效果

（一）文件出臺情況

2015年下半年以來，云南省政府在支持房地產去庫存方面主要出臺了3份文件，云南省16個州市中，有10個州市出臺了13份房地產去庫存方面的政策文件。主要分為三個方面的政策：

1.擴大市場需求方面的政策。第一，鼓勵農民購房方面。一是加快農民工市民化，建立新市民住房補貼制度；二是鼓勵農民進城購房，進城購房農民的集體經濟組織成員身份不變，原土地承包經營權和集體經濟組織收益權不變等；三是各州、市、縣、區人民政府要制定出臺鼓勵農民工和農民進城購房的政策措施。

第二，鼓勵境外人員機構購房方面。取消對境外個人、境外機構的購房限制，支持在境內設立分支、代表機構的境外機構以及在境內工作、學習的境外個人購買符合實際需要的自用、自住商品房，逐步形成與建成面向南亞東南亞輻射中心相適應的房地產供應類型和規模。

第三，住房保障貨幣化方面。一是大力推動住房保障方式由實物保障逐步向貨幣化保障轉變；二是因重點項目建設征地拆遷的，原則不再建設回遷安置房，按照“以購代建”方式進行安置。

第四，落實稅收政策方面。“營改增”試點工作啟動后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅等。

2.金融支持購房方面的政策。第一，金融產品創新方面。各地人民政府要積極協調對接農業銀行等金融機構，推行“農民安家貸”等信貸產品，支持農民工和農民進城購房。第二，住房公積金貸款方面。一是全面放寬住房公積金提取貸款使用條件，取消住房公積金貸款購房套數和面積限制，非房屋共有人的直系親屬間可以共同使用公積金貸款和支取住房公積金，適當提高住房公積金最高貸款額度。比如：昆明市上調住房公積金貸款額度為單職工40萬元，雙職工80萬元；二是提高住房公積金繳存覆蓋率，放開異地貸款戶籍限制，提高公積金個貸率等；三是適度提高住房公積金貸款額度，住房公積金貸款最低首付比例調整為20%，執行住房公積金基準利率；四是全面落實住房公積金異地貸款政策，省內連續足額繳存住房公積金3個月以上的職工即可在購房地申請貸款。

3.調整和控制房地產供給方面的政策。第一，控制房地產供給總量方面。對于庫存總量消化周期明顯過長的州、市、縣、區，暫緩或減少房地產開發土地供應。第二，調整房地產供給結構方面。一是從2016年起，全省原則上不再新建公共租賃住房，新建商品住房項目也不再配建公共租賃住房；二是允許商業地產的大土地證換發小土地證；三是房地產項目未預售的，房地產開發企業可申請調整商住比例；四是在規劃條件許可的前提下，經申請審核，允許庫存房地產項目調整房屋用途、套型結構；

（二）去庫存政策效果逐步顯現

2015年下半年以來，隨著國家和各級地方政府一系列房地產去庫存政策的出臺和實施，云南省房地產市場逐步回暖，顯示出政策效果正在逐步顯現，主要表現為以下幾個方面：

1.房地產開發投資增速由負轉正。2016年1-5月，云南省完成房地產開發投資892.46億元，同比增長2.8%，增速較上年的-6.2%提高9.0個百分點，較今年1-3月的1.5%提高1.3個百分點。其中，昆明市完成房地產開發投資490.12億元，同比增長21.2%，是拉動全省房地產開發投資增速回升轉正的主要因素。

2.商品房銷售增速持續擴大。2016年1-5月，云南省商品房銷售建筑面積1145.57萬平米，同比增長20.5%，增速較上年和今年1-3月分別提高22.0和13.1個百分點。其中，商品住宅銷售建筑面積917.86萬平方米，同比增長14.8%，增速較上年1-12月和今年1-3月分別提高16.4和16.2個百分點。

3.主要城市房價運行趨穩。今年以來，云南省昆明市、大理市房價運行總體呈現環比由降轉升、同比降幅收窄的特點。其中5月份，根據國家統計局發布的全國70個大中城市新建住宅銷售價格指數顯示，昆明市和大理市新建商品住房價格環比分別上漲0.4%和0.6%，同比分別持平和下降-0.3%。

4.商品房待售面積由高位回落。截至2016年5月末，云南省商品房待售面積1915.40萬平方米，同比增長36.0%，待售面積較3月末減少52.37萬平方米；商品住宅待售面積1158.20萬平方米，同比增長29.2%，較3月末減少96.94萬平方米，較2月末減少122.76萬平方米，今年以來已連續3個月減少。

二、云南房地產市場存在的問題及其對經濟金融的影響

（一）房地產市場存在的問題

1.商品房庫存結構性問題比較突出。5月末，按物業類型商品房待售面積情況分析顯示：以2015年以來（過去17個月）月均商品房銷售面積測算，云南省住宅已竣工待售面積消化周期相對偏短，但非住宅已竣工待售面積消化周期較長。不同物業類型已竣工商品房待售面積消化周期分別為：住宅5.6個月、辦公樓10.9個月、商業營業用房14.7個月、其他房屋（如車位等）22.2個月。

2.商品房庫存區域性不平衡。4月末，按州市已竣工商品房待售面積情況分析顯示：以2015年以來（過去16個月）月均商品房銷售面積測算，昆明市已竣工商品房待售面積725.7萬平方米，占到全省的36.6%，但消化周期為6.93個月，低于全國和全省平均值（7.07和7.99個月）。除昆明市外，麗江、普洱、楚雄、紅河、文山、西雙版納等6個州市已竣工商品房待售面積消化周期低于全省平均值。而部分州市已竣工商品房待售面積消化周期偏長，如：德宏州22.47個月、保山市18.52個月和昭通市16.58個月。

3.云南省商品房銷售增速仍然低于全國平均水平。截至5月末，全省商品房銷售面積同比增長20.5%，滯后于全國33.2%的平均增速。從4月份來看，曲靖、麗江、臨滄、紅河、西雙版納、德宏、怒江、迪慶8個州市商品房銷售面積同比下降。上述數據，一方面表明全省房地產去庫存效果弱于全國平均水平；另一方面表明全省部分州市房地產市場觀望氣氛仍然濃厚，去庫存路徑有待進一步打通，分類施策的力度需要進一步加大。

（二）房地產行業走勢對云南經濟的影響

房地產作為支持云南省經濟發展的重要行業之一，去庫存短期內將導致房地產對云南省經濟增長的貢獻率下降；中長期來看，將有助于房地產投資回歸適度增長，拉動經濟正增長。

1.在過去十幾年中，房地產業成為影響云南省經濟變化的重要因素之一。一是固定資產投資對房地產行業的依賴度日益提高。從2004年開始，云南省房地產行業固定資產投資在固定資產投資總額中的占比呈上升趨勢，其占比從21.7%攀升至2014年的34.3%。二是地方財政收入與房地產行業的興衰息息相關。2015年云南省地方政府綜合財政收入（包括地方公共財政收入和地方政府性基金收入）合計2210.3億元，較2014年減少199.4億元。其中，2015年云南省國有土地出讓收入302.5億元，較2014年減少237.37億元。以2014年及2015年的數據來估算，云南省國有土地出讓收入占地方政府綜合財政收入的18.2%，若考慮上房地產行業相關的稅收收入（房地產營業稅、契稅、房產稅等），房地產行業對地方財政的直接貢獻將高于20%，房地產行業已成為地方財政的主要收入來源之一。三是房地產開發投資和GDP存在顯著正相關關系。為了探究房地產開發投資與GDP增長之間的量化關系，采用2004年至2015年云南省房地產開發投資與云南省GDP的季度數據{1}，統計檢驗表明二者存在長期均衡關系，因此選取向量誤差修正模型（VECM）來測度房地產開發投資與經濟增長的關系，根據模型結果，房地產開發投資增速上升1個百分點時，GDP增速將增加0.524個百分點，反之，若房地產開發投資增速下降1個百分點，將對GDP增長形成0.524個百分點的負拉動。

2.短期來看，房地產去庫存將導致房地產對云南省的經濟增長貢獻率下降，但中長期來看，庫存的去化的完成，將會帶動未來房地產行業投資回歸適度增長軌道，對中長期經濟增長正向拉動作用將進一步加大。雖然云南省房地產業產值在GDP中的占比僅在3%左右，但由于其為最終需求行業，決定上游產業鏈，包括建筑業以及部分工業行業的需求，所以房地產市場的變化對云南省經濟增長至關重要。總體看，由于房地產對支撐財政收入、固定資產投資等方面的重要性，加之地方政府穩增長政策的需要，房地產開發投資增速會有所回升，但房地產去庫存又會壓制房地產開發投資增速回升，短期看，房地產行業對云南省經濟增長的貢獻率會下降。而中長期，隨著庫存去化的完成，房地產行業投資有望回升，從而進一步拉動經濟正向增長。

（三）房地產金融風險情況

目前，云南省房地產開發貸款和個人住房貸款目前總體上風險可控，但潛在風險有所上升；庫存去化周期延長將給房地產企業帶來違約風險。

1.房地產貸款風險總體可控，但房地產開發貸款和個人住房貸款潛在風險均有所上升。截至2016年3月末，全省房地產貸款不良率為0.61%，較去年同期上升0.29個百分點。其中，個人住房貸款不良率為0.58，較去年同期上升0.34個百分點。全省房地產貸款質量整體較好，風險總體可控，但是潛在風險有所上升。

從房地產開發企業來看，部分房地產開發企業受商品房滯銷影響，資金回籠困難，不能按期歸還銀行開發貸款本息，依靠展期重組暫時延緩了風險暴露。據一季度房地產問卷調查{2}顯示：有4.23%的企業不能按期償還銀行貸款，有9.86%的企業反映有過延期情況，但大多能按期償還。另外，有26.76%的房地產企業反映目前資金略有緊張，有22.54%的資金非常緊張。企業資金緊張的主要原因依次為：融資難度增加（77.14%）、銷售資金回籠不暢（62.86%）、在建項目較多，資金占用較大（22.86%）、其他資金來源資少（20.00%）、以及建安成本提高（14.29%）。同時，有9.26%的金融機構反映與2015年末相比，今年1季度房地產開發貸款中逾期90天以上部分占比小幅上升，并有12.97%的金融機構預期2016年房地產開發貸款的不良率上升。

從購房人來看，部分地產開發企業資金鏈斷裂，在建項目停工，甚至存在爛尾樓風險；且隨著經濟下行，居民收入增速放緩、少數購房者還款壓力較大；或房價下行過多致使商品房價值低于貸款額，上述多因素或將使少數使用按揭貸款的購房人違約和斷供。據一季度房地產問卷調查顯示，有44.44%的金融機構預期個人住房按揭貸款不良率將上升，新形成不良貸款的主要原因依次為：購房者工薪收入或工作穩定性下降（74.07%）、小微企業主/個體工商戶資金鏈斷裂（62.96%）、項目嚴重延期/爛尾導致購房者斷供（25.93%）、購售雙方法律糾紛（11.11%）。

2.庫存去化周期延長恐將給房地產企業帶來債務違約的風險。一季度調查問卷顯示，有近三分之一的金融機構預期今年房地產去庫存周期將較去年延長。若新竣工商品房增速快于商品房銷售增速，其庫存去化周期進一步延長。若企業自籌資金中有部分來源于民間借貸，則會導致企業債務滾雪球式的增長，將會對企業正常經營活動產生影響，甚至出現企業債務違約的情況。

三、政策建議

（一）房地產去庫存要因地制宜、分城施策

為應對高企的房地產庫存，中央及各地出臺了一系列組合拳，包括取消限購、采取稅收優惠、降低首付比例、減少土地供應等政策，但由于各地庫存彈性不一，在政策落地執行過程中，應因地制宜，區別對待，實現精準去庫存。比如，在庫存量大、去化周期長的城市，要主動暫停土地供應；在非住宅類庫存較高去化周期較長的城市，要暫停商業用地的出讓，減少城市商業中心的規劃，從供給端加大房地產去庫存力度。

（二）多措并舉消化房地產庫存

一是搭建電子選房平臺，優化供需渠道。近幾年，隨著商業形態的變化，二手房交易市場已逐步搭建完善電子選房平臺，但新建商品房大部分還延續著傳統的看房選房模式，供需渠道未完全打通。二是利用貨幣化安置打通保障房與商品房去庫存之間的通道。進一步提高棚戶區改造的貨幣化安置率，將戶型合適的存量商品住房納入棚戶區改造安置房源計劃，幫助消化商品房庫存。三是積極推動有條件的城市建立新市民住房補貼制度，引導和支持農民工購房，擴大住房消費途徑。

（三）加強各部門、金融機構及房地產企業之間的協調聯動

房地產涉及到眾多的上下游行業，風險容易在不同行業、不同部門間傳導。在當前房地產市場分化加劇的情況下，相關政府部門、金融機構和房地產企業之間應進一步加強協調聯動，加大對房地產市場運行情況的監測力度，及時通報突發情況，形成各部門共同參與的處置機制，做好市場預期的引導工作，共同維護房地產市場平穩健康發展。

注釋

{1}數據來源WIND，建模時已對數據進行季節調整和對數處理。

{2}1季度，在全省10個州市的54家金融機構、71家房地產企業及20家中介開展了房地產問卷調查。