如何加強房地產開發企業財務管理

閆淵

【摘要】自2007年起，我國政府加大了對房地產市場的宏觀調控和干預政策。現行的貨幣政策、房地產信貸政策都對房地產企業的財務管理狀況帶來了不利的影響。在激烈的市場競爭中，我國房地產企業已經意識到資金緊張、盈利下降等問題，已經成為企業必須正視和面對的問題。本文將就我國房地產開發企業的財務管理現狀進行分析和診斷，并根據具體情況找到解決的對策。

【關鍵詞】房地產開發企業 財務管理 問題 策略一、引言

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山”。這句著名的詩句正是目前我國房地產行業發展的寫照。房地產企業作為資金密集型企業，其財務狀況的好壞將直接對企業的生存與發展產生影響。隨著我國近年來社會主義市場經濟的不斷完善和發展，影響企業行為和決策的因素日益增加，并呈現出多元化的發展趨勢。房地產開發企業在發展的過程中必然會遭遇一些問題，這些問題的產生原因可能是單一的，也可能是由多種因素相互作用而產生的，這就需要房地產企業必須加強對綜合內容的判斷。目前，我國房地產企業由于受到國家宏觀調控政策的影響，企業的銷售速度逐漸放緩，出現了資金緊張、利潤縮水的現象，雖然很多房地產企業采取了不同的措施來化解這種局面，但是效果甚微，不容樂觀。

二、房地產企業財務管理中存在的問題診斷分析

（一）企業的管理層缺乏財務管理思想

就目前我國大部分房地產企業而言，企業的管理層、領導者基本也就是企業的所有者、經營者，這些管理者沒有經過系統的財務管理知識的學習，也沒有經歷財務管理實踐的培訓，對財務管理理論及相關知識知之甚少。在企業的運營上，這些管理者們更看重的是對房地產項目的具體運作，在管理上依靠的是個人的經驗和判斷能力。對于企業的財務部門的定位，永遠停留在簡單的算賬、輔助企業完成貸款、向稅務機關報稅和繳稅等基礎層面。他們對財務報表信息一知半解，不能充分利用企業的財務信息為管理提供數據依據。在對財務人員的繼續教育和培訓上，他們認為是浪費。這些認識上的偏差嚴重影響了房地產企業財務管理的效果。

（二）開展財務管理存在難度

由于一些房地產企業的管理者嚴重忽略了對財務管理工作的重視，在企業職能部門的設置、人員配備等方面存在簡單化的問題，例如：有的房地產企業配備的財務人員只能夠滿足企業日常的運營需求。企業在職能部門的設置上屬于金字塔形的垂直式的管理方式，各基礎部門由于缺乏有效地溝通與協作，使得房地產企業很難實現有效管理。另外，對于房地產企業的內部控制方面也存在缺位問題，有的甚至根本就沒有設置相應的內部控制機構、內部控制制度和專門的內部控制人員等。由于有的房地產企業的財務管理制度缺乏完善性，在管理中漏洞百出。特別是在企業的日常經營管理中，企業的中高層管理者都將主要的精力集中在對房地產項目的開發和日常繁雜事務的處理上。

（三）財務管理行為缺乏規范性

房地產企業在投資于決策上都缺乏科學性，在進行項目投資前并未對投資項目的籌資成本、資金的回收情況、市場行情、供求關系、資金的利潤率等進行科學而縝密的測算就盲目上馬項目。在向銀行申請貸款時由于缺乏計劃性，并沒有將項目工程的進度對資金的需求考慮在內。還有的房地產企業財務控制能力非常弱，例如：不能合理按照預算進行資金的籌集和使用，對應收賬款缺乏催收力度，對資金管理和成本控制缺乏控制力度，對風險的防范缺乏控制意識。另外，由于房地產企業近年來存在的諸多問題和受國家宏觀政策等因素的影響，很多房地產權業的信用等級受到影響，在向銀行等金融機構進行貸款時受到阻礙，單一的融資渠道影響了房地產企業的發展。

（四）缺乏對成本的管理

從目前我國房地產項目開發過程來看，主要是涉及到土地使用權的取得、開發項目的方案的設計、工程的招投標管理、施工過程的成本控制等，這些因素都會對房地產項目的成本造成影響。例如：有的房地產企業的競買價格偏離實際成本；招投標過程中的中標價格并不等于最終的成本，如果在施工的后期，出現合同變更、工程糾紛等問題時一定會對成本造成影響；很多房地產企業在項目成本的管理中只注重對工程建設成本的控制，忽視了其他方面的成本控制，使得各階段工程總價管理嚴重脫節。

三、加強房地產企業財務管理，提高企業的財務管理效率

（一）轉變思想認識，加強財務管理的核心地位

隨著市場競爭的不斷惡化，房地產企業所處的環境越來越復雜，在房地產企業中以成本控制為中心的傳統的財務管理制度與方法已經不能再適應現代環境的要求。這就要求房地產企業的管理者和決策者必須加強對財務管理的認識，一定要堅決制止由于存在大量資金鏈斷裂而導致的爛尾樓現象的發生。企業的管理者、決策者們一個不恰當、不科學的經營決策不一定造成一個項目的失敗，但是，一個錯誤的財務管理政策必定會導致項目的失敗。因此，房地產企業的管理者們必須與時俱進，多學習、多進步，轉變過去對財務管理工作的錯誤認識，改變財務管理工作在房地產企業中的從屬地位，將財務管理工作至于企業管理的核心地位上，努力實現財務管理工作從核算向管理轉變的模式。房地產企業將財務管理工作置于核心管理的地位將避免房地產企業由于出現資金鏈斷裂而導致的事變問題，房地產項目也會避免由于過渡預算超支而虧損。

（二）加強財務管理的規范性管理，實現全過程財務監督

在房地產行業競爭日益激烈的今天，企業的管理者和決策者不能將目光只集中在對項目的開發上，財務人員也不能只對房地產項目發生業務進行一般的會計核算，而是應加強對房地產項目的事前、事中、事后的全過程財務管理，以此來充分發揮財務管理工作在房地產項目管理中的核心作用。對項目進行事前財務管理將有利于加強對今后各項工作的控制；進行事中財務管理將使項目向著預期的目標發展，以此來保證各項支出都在預算的控制范圍之內，并及時發現問題予以調整；進行事后財務管理能夠更加真實、公正、客觀的對項目進行評價，以此來幫助企業取長補短，汲取好的經驗、摒棄壞的教訓，尋找出現問題的真正原因。

（三）加強財務的規范性管理，防范財務風險的發生

站在房地產企業長遠發展的角度來看，企業要想繼續保持健康、穩定、可持續發展的態勢，就必須不斷加強對財務管理的規范性建設，防止財務風險的發生。財務預警機制能夠有效地幫助房地產企業實現此目標。各房地產企業可以根據自身的實際情況，選取一些在本企業中比較敏感的財務預警指標，并對其進行跟蹤調查，通過建立計算機信息系統平臺，實現企業的信息與數據的共享。

（四）加強成本管理，構建財務管理與成本管理的協同管理效應

實現房地產企業財務管理與成本控制的協同管理主要是實現二者的相互協作、共同管理的目的。在房地產企業中相關程序主要包括房地產項目的決策階段、審批階段、規劃設計階段、招投標階段、施工階段、銷售階段等，這些不同的環節可以被視為一個任務管理器中的財務管理和成本控制，由于合作的部門較多，就需要一種具有較強時效性的共同管理來實現一個共同的目標。可以將財務支持與監督看作是財務管理順利、準確實施的保障，成本控制可以視為管理的準則，最終實現它們的共同目標。

總之，不同的發展戰略決定了房地產不同的財務管理模式和特點。因此，在激烈的競爭環境中，房地產企業必須立足根本，從自身實際出發找到切實提升本企業財務管理水平的方法，為促進房地產企業的發展創造條件。

參考文獻

[1]王選鶴，肖宏偉.中國房地產可持續發展研究[J].海南金融，2013（02）.

[2]孟曉.我國房地產企業財務分析[J].山東紡織經濟，2013（01）.

[3]陳潔.關于房地產公司財務分析的思考[J].新財經（理論版），2013（07）.