一線城市房價之惑

林鴻鈞，經濟學碩士，資深CFP資格認證講師，國際金融理財標準委員會中國專家委員會高級顧問，北京當代金融培訓有限公司學術委員會副主任

短期內一線城市的房價仍會慣性上漲，但必須密切關注政策走向與長期負面因素，不要一窩蜂地急于入場。

最近一段時間，一線城市房價上漲成為熱門話題。雖然首付調降至20%、二套房的契稅優惠等去庫存措施并不適用于限購的一線城市，但2015年5次降低利率，減輕房貸負擔，房產中介與P2P網貸平臺提供的首付貸降低購房門檻并引發投資客入場，股市不振使得閑置資金回流樓市，開發商、中介與媒體的造勢誘發恐慌性入市等，都是引發一線城市房價短期暴漲的原因。在經濟增速放緩、通脹壓力不大等不利于房價上漲的大環境中，一線城市大增的成交量是否已經提前透支需求？這一波房價漲幅將持續多久？以下幾個因素將影響房產市場的中長期發展。

人口因素 一線城市較好的工作機會與收入、較佳的子女教育與醫療環境等，都是外來人口不斷流入的原因，也是導致一線城市房價易漲難跌的主要因素。但近年來這種趨勢已相對減緩，除政策層面的因素外，北京的高房租與生活成本使很多流動人口未達到常住人口的標準就打道回府，未來，人口因素對房價的支撐力度會相對減緩。

貨幣與財富集中因素 2008年金融危機過后，中國的貨幣發行量大幅增長，加之2015年以來多次實施降息、降準政策，社會游資充斥。內地一線城市的豪宅價位雖無法與香港地區相比，但已超過世界不少主要城市。最近幾年高凈值人群的移民與海外置業熱潮及美國升息后人民幣由升轉貶的趨勢，分流了富人投入國內樓市的資金。實體經濟的持續低迷會降低以企業主為主體的豪宅購買力，加之豪宅的供應量不斷增加，豪宅市場冷卻下來只是遲早的事，也會帶動一線城市平均房價的調整。

政府政策調控因素 2016年兩會期間，央行、國土部、住建部、發改委等部門主管均表示，會密切注意一二線城市房價上漲幅度過快的現象，未來可能推出打擊首付貸與場外配資、增加土地供應、加快推進保障房建設和棚改等措施抑制房價過快上漲。幅員有限的深圳將推出大面積的填海造陸計劃以增加土地供應。政府過去的調控政策未必能發揮作用，但希望能有效抑制投資性炒房。在目前一線城市房價收入比高達20倍，已經超過剛需人群負擔能力的情況下，一線城市房價再上漲的空間有限。

房產周期因素 房產市場本身存在一定的周期波動，一線城市地王頻現往往是周期見頂的信號。雖然一線城市的土地供應較為有限，但以待售面積加施工面積作為庫存指標，2015年年底的庫存銷售比仍在6倍以上。雖然銷量彈性大使目前去庫存壓力相對較小，一旦政府的調控政策，銷售熱潮降溫，開發商仍面臨降價去庫存的壓力。

總結起來，短期內一線城市的房價仍會慣性上漲，但必須密切關注政策走向與長期負面因素，不要一窩蜂地急于入場。

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