國家新政對房地產調控效果評價

王俊領 宋玉祿

云南大學

國家新政對房地產調控效果評價

王俊領 宋玉祿

云南大學

改革開放以來，房地產作為支柱產業，關乎著整個國民經濟的的好壞和快慢，關乎著國計民生，房地產是國家密切關注和調控的主要行業之一。本采用方差分析的方法具體分析了“330新政”國家政策對房地產調控效果，結論顯示增加商品房的銷售的結論。

新政；商品房；效果

一、我國房地產發展現狀

1、房地產需求方面現狀

從個人需要來說，我國小農思想在民眾心理上根深蒂固，每一個人對房產的需求比其他國家要強烈。另外，由于一些心理上的因素，還存在一些投機性購買和偏好性購買，總體需求旺盛。

從供需矛盾方面來看，我國目前的房地產供需矛盾尤其突出，這種供需矛盾是結構性矛盾，主要表現在以下幾點：第一，房地產企業普遍存在生產過剩，庫存量較大，銷售不暢，房價普遍被壓低，利潤獲取相對困難，現金流不足，財務狀況不良，資金連瀕臨斷裂，面臨著很大風險；第二，消費者對房產需求旺盛，急需購置房產不在少數，但是由于收入較低，資金不足，首付款難以支付。另外，還存在一定的貸款困難，銀行制定的貸款條件苛刻，要求較高，普通勞動者難以籌措資金，甚至有些消費者還存在因房致貧等許多問題。第三，由于我國貧富差距不斷拉大，貧者愈貧，富者愈富，雖然國家的調控政策不斷，力度也不斷加大，但是，可能調節不夠精準，扶持不夠精準，導致一些問題沒有能夠妥善解決。因此，我國房地產行業目前面臨的是結構性矛盾，即貧富差距不斷拉大與房地產企業庫存難以消化的矛盾。

2、房地產在國民經濟中的地位

在我國，房地產是國家的支柱產業之一，為國家的GDP增長做出巨大貢獻，房地產的發展對經濟增長起著巨大的推動作用，改革開放以來，一直支撐著我國經濟持續穩定快速的發展。

在我國經濟發展中，房地產企業是核心企業，其核心性主要表現在：第一，房地產本身所創造的經濟增長是巨大的，一般來說，房地產的價值比較大，在產業鏈中可以迅速增值，因此，每年的GDP中有很大比重是有房地產企業創造的。第二，房地產企業帶動著許多其上下游企業的發展，房地產是實體企業，房地產企業要保持正常運營，必須有很好的上下游企業即供應商、經銷商的密切合作，需要許多人力、物力、財力等。這就形成了一個巨大的產業鏈條。

二、“330新政”

1、2015年3月30日，財政部，國家稅總發布政策，將個人轉讓普通住房免征營業稅的條件由5年降至2年，非普通住房按售價與買價差額征收營業稅。

這以政策是國家從稅收層面上對我國房地產市場，特別是二手房市場進行的重大調控。筆者認為這以政策對房地產市場的重要影響有：第一，對于國家而言，國家稅收減少，財政收入減少，但是根據專家估計，該稅收在國家總體稅收中占據很小比重，不會產生很大影響；第二，該政策對于二手市場來說，免征營業稅的條件的的放寬，使得擁有多余住房或者想改善住房條件的人在出售房產時能夠降低成本，享受了稅收減免，就會極大的調動人們進入房市的積極性，對于活躍二手房市場具有重大影響；第三，對于經營新建住房的企業來說，受該政策的影響，可能會出現銷售下滑，交易量減少，但這種影響應該不會太大。

另外，2015年3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

這一政策可以使那些工作基本穩定的已經繳存公積金的工薪階層獲得好處。從我國目前的形勢來講，目前住房消費的主要群體集中在剛剛從事工作不久和那些已經有住房但是需要改善住房條件部分。這一政策能夠有效幫助而且精準地幫助這些人獲得購房資金，購買或者改善住房條件。

從上面的推理分析，我們假定，“330新政”對房地產市場會有小幅的提升。

2、

從圖一可以看出330新政商品房月銷售的情況：受其他影響，房地產銷售面積從十月份呈上升趨勢，并達到最大值80000，但是從2014年12月份前后，商品房銷售額和銷售面積開始迅速滑落，到2015年2月份中旬到達低谷不足10000，房地產企業不景氣，銷量大幅減少，鑒于房地產是支柱產業，對經濟發展的重要性，政府出臺“330新政”，3月份之后，由于新政放寬了對免除售房營業稅的條件，降低了首付款的比例，使得居民的購買能力得到提升，銷售額得到持續升高。從圖上看，330新政對房地產發展有很大的促進作用。

表一：方差分析表

“330新政”實施前的月銷售額最大值是12023.08，但是新政實施后的幾個月中的最大值達到74522.19，增加將近6倍。計算結果顯示levene為0.123，沒有達到顯著性，說明方差是齊性的。表一中F值為6.158，達到了顯著性水平，說明330新政的實施對房地產調控的效果是有效的：免征營業稅政策和降低首付款政策能夠調動居民入市的積極性，促進房地產健康發展。

三、結論

以上分析的結果說明了我國國家政策對房地產調控效果的情況，基本上與預期的假設相符：“330新政”對房地產市場會有重要的提升作用。

國家有必要也必須運用必要的行政手段和經濟手段實行強有力的國家宏觀調控對對我國社會主義市場經濟發展具有重要的現實意義。

［1］李戰軍.我國房地產調控政策評析［J］.現代經濟探討，2008.09.

［2］劉偉萍.政府對房地產的宏觀調控政策研究［J］.工業技術經濟，2007.

［3］李晶.中國城市房地產稅收調控政策研究［J］.社會科學輯刊，2010.06.