溫哥華房產新政對加拿大房價影響幾何

夏欣怡

加拿大BC省出臺的房產新政，可謂是開了北美地區對海外買家進行房地產限購的先河，這樣的政策存在向加拿大其他省份甚至美國擴散的可能性。

7月25日，加拿大官方房地產調控的嚴厲政策出臺，BC省（不列顛哥倫比亞省）政府宣布，從8月2日起對大溫哥華地區樓市的海外買家額外征收15%的房產交易稅。本文將就這一政策出臺的背景及對加拿大房地產市場的影響進行剖析。

房產新政出臺的原因分析

房價漲幅過大是加拿大房產新政推出的主要原因。8月初，英國房地產研究機構Knight Frank公布了一份全球主要城市二季度房地產市場報告，結果顯示，溫哥華再次以36.4%的房價年漲幅居首，成為2015年6月～2016年6月房價上漲最快的城市。排名第二的是上海，房價漲幅為22.5%，盡管也達到了兩位數增長，但距離溫哥華仍然有一定差距。此前在2016年初的統計中，在全球100個主要城市中，溫哥華的房價漲幅同樣位列2015年的第一排名。

溫哥華的房價上漲如此之快有多方面原因。第一，氣候宜人。溫哥華是一座四季如春的海濱城市，空氣清新，常年在多項評比中位于世界最宜居城市的首位。第二，舒適安全。溫哥華是一個綠樹成蔭，人與自然完美結合的城市。這里沒有美國那樣的持槍政策，安全性與美國相比更勝一籌。從歷史來看，自從1814年美加戰爭結束至今，加拿大本土已經202年沒有發生過戰爭。第三，友好的多元文化。加拿大是一個移民國家，除了少數土著，基本都是移民或移民的后代，公開化的種族歧視很少出現。第四，大溫哥華地區面積為2877 平方千米，北部為山地，東部也多為山地，西部臨海，南部則與美國接壤。地理位置決定了溫哥華土地供給的有限性。第五，貸款利率低。一般而言，只要海外投資者的首付能達到35%，加拿大各大銀行都會提供2%～2.5%的房屋貸款利率。

高房價引起了當地居民的諸多不滿，甚至出現了一些人占據空房和建筑工地，抗議拆遷和高房價的現象。正是在房價暴漲、本地居民抱怨不斷的背景下，BC省才推出了房產新政。

溫哥華的房價會跌嗎

應該說，BC省的此次房產新政具有不合理性，主要表現在政策的追溯性。

海外買家在8月2日之前簽訂的合同，如果沒有在8月2日之前進行房產的交割，那么在8月2日之后仍需要交納15%的房產交易稅。而加拿大的房產交易周期通常為2個月甚至更長時間，這樣就會出現大量海外買家在7月25日新政頒布之前簽訂的合同，在7月25日至8月2日短短一周之內根本無法交割，而必須延續到8月2日之后來完成房產的最終過戶，不得不交納15%的房產交易稅。

由于無力或不愿支付額外的交易稅，相當一些海外買家決定放棄定金（通常為總交易金額的5%），取消交易。大溫地區房產局主席Dan Morrison指出，有些加拿大本土買家也因為市場不確定性決定解除已經簽好合同的交易。

本次稅務新政帶來的大量交易取消，影響的不僅是交易雙方。就市場整體而言，在新政影響下無法實現交割的樓盤，會使得房屋供給大量增多。而在需求一方，海外買家被高額的交易稅堵在門外，會趨向于不在溫哥華繼續購置產業。而本土買家擔心市場風險，則會持幣觀望，這意味著來自買方的需求開始下降。受供求關系影響，在供給增加和需求疲軟的情況下，大溫地區樓市增速放緩甚至轉為下跌，將成為大概率事件。

就歷史來看，溫哥華房價的高增長不具有持續性。大溫哥華地區范圍內，與2015年6月～2016年6月類似房價迅速增長的情況，在過去的35年內共出現過7次。其中，有5次房價回歸平穩增幅，而有2次則因為外部沖擊或政策變化，房價轉為負增長（見下圖）。

加拿大房價會走向何方

在這次溫哥華稅務新政的作用下，加拿大其他地區的房價將去向何方？這個問題需要從兩個方面來看。

與溫哥華同屬BC省的其他城市房價

這樣的城市以納奈莫和BC省省會維多利亞為代表，這兩個城市均位于溫哥華西側的溫哥華島上，與溫哥華具有相似的自然環境、社會氛圍和溫潤氣候，但房價又不像溫哥華那么昂貴。以7月為例，大溫地區獨立屋的平均價格為157.83萬加元（目前加元與人民幣兌換比例大約為1：5.1），維多利亞為75.794萬加元，是溫哥華的48.02%，還不到溫哥華房價的一半；而納奈莫更低，只有40.97萬加元，僅為溫哥華的25.96%，也就是比溫哥華房價的1/4略多而已。

房產市場過熱或過冷都是有害的。筆者認為，大溫地區房產新政的出臺，并不是為了扼殺整個BC省的房產市場，而是為了平抑BC省房價過高區域——即溫哥華的房產市場。在溫哥華限購的情況下，大溫地區的剛性購房需求和過剩房產購買力會疏導到以納奈莫和維多利亞為代表的溫哥華臨近城市，使得這些城市的房產需求增多。就工作實踐來看，溫哥華房產新政宣布后，筆者和同事們的買家咨詢確實出現了增多的現象。

BC省東部地區的其他城市房價

這樣的城市以多倫多為代表。有觀點認為：新政之后，溫哥華的房市炒家將會轉戰多倫多。筆者認為，這樣的觀點雖然存在一定的道理，但卻忽略了兩個問題：第一，溫哥華與多倫多在地理位置上相距4000千米，對于已經習慣了溫哥華生活的海外身份持有者，從溫哥華搬家至多倫多，在工作、學習、生活、朋友圈、跨省搬家等多個角度來看，都是一件比較困難的事情；第二，溫哥華與多倫多存在明顯的氣候差異，多倫多的冬季漫長而寒冷，且經常性有降雪，對于喜歡溫潤氣候的買家，在多倫多居住無疑是一個巨大的考驗。

事實上，移民國家中對海外買家進行限購，并非加拿大首創，澳大利亞早就采取了類似的政策。BC省此次房產新政，可謂是開了北美地區對海外買家進行房地產限購的先河，這樣的政策存在向加拿大其他省份甚至美國擴散的可能性。7月，大多倫多地區獨立屋的平均價格為83.69萬加元，緊隨溫哥華之后位列加拿大第2位。一旦溫哥華房產新政擴散至加拿大其他地區，那么首當其沖者可能就是多倫多，使得這里的房價也出現滯漲甚至下行。