房地產企業在所得稅匯算清繳中易混淆的費用列支問題

趙暉

【摘 要】在我國城市發展中，房地產開發企業在城市建設及居住條件改善方面發揮著積極的作用，也是現今我國經濟發展中重要的組成部分。而對于房地產企業來說，其在實際工作開展中具有繳納稅額高以涉及稅種多的特點，其中，企業所得稅更是在整個稅負中占據著重要的比重。本文將就房地產企業在所得稅匯算清繳中易混淆的費用列支問題進行探討。

【關鍵詞】房地產企業；所得稅匯算清繳；易混淆費用；列支問題

隨著我國城市的飛速發展，更多的建筑在城市當中得到了建設。作為城市建設的重要主體，房地產企業在運行當中，所得稅匯算清繳可以說是非常重要的一項工作。在該項工作開展中較為容易產生混淆的問題，如果在計算當中沒有做好這部分問題的處理，則可能因此導致更多問題的發生。

一、開辦費

對于部分房地產企業來說，當期完成土地款項的支付之后，則因不同因素的存在沒有開工，并將開工前產生的不同費用都列入到了開辦費當中。對于開辦費來說，其主要是指企業在籌建期當中所產生的不同費用類型，包括有培訓費、印刷費、工資、注冊登記費以及差旅費等，以及沒有劃分到無形資產成本以及固定資產的利益以及匯兌支出等。對于籌建期來說，即企業從獲得批準開始到生產經營的過程。對于房地產企業來說，當其通過競標獲得土地時，就已經進入生產期，對此，房產地籌建期即在獲得項目籌建批準、獲得土地使用權的過程。作為房地產企業，在獲得土地后，就需要及時做好相關成本以及費用的花費，并對不同年度的損益進行計算。而在實務操作中，也需要做好把握，避免將籌建期當中所有的費用都納入到開辦費范疇當中。其中，不能夠被計算到開辦費的支出類型主要有：第一，不同資產形成費用，以及構建固定、無形資產過程中所產生的運輸、保險以及安裝費用；第二，在規定當中明確由項目投資方承擔的費用，如工程籌建階段所產生的咨詢以及差旅費等；第三，為了對職工進行培訓所購建的無形資產以及固定資產等；第四，因對資本投入所自行籌措款項的利息不應當劃分到開辦費當中，而需要由出資方對其進行承擔；第五，對于以外幣方式存入到銀行的手續費，則需要由投資者進行承擔。

二、銷售費用

對于該項費用來說，其實際所得稅計算中需要將廣告等銷售費用計算到工程的開發成本，之所以按照該種方式進行計算，是因為這部分費用之所以產生，其目的就是為了實現項目的開發。而在我國所得稅處理辦法中，也明確指出了，當企業實際稅務工作開展，扣除成本以及費用時，需要能夠嚴格按照要求做好期間費用同計稅、未銷以及已銷的計稅成本進行區分。在制定這部分規定之外，其在產品計稅成本方面也具有一定的要求，其主要內容有：第一，土地征用拆遷費；其即是指為了對土地開發使用權進行獲得所產生的費用，包括有市政配套費、耕地占用稅、土地閑置費、土地出讓金、土地變更用途相關稅費、回遷建造支出、危房補償費以及回遷房建造支出等；第二，前期工程費。其主要是指項目在開發前期所產生的費用，包括有設計、場地以及可行性研究等；第三，安裝工程費。即項目在開發中將產生的不同建筑安全費用，主要包括有項目安裝工程費以及建筑工程費等；第四，基礎設施建設費。即指項目在開發中所產生的不同基礎設施支出，主要包括有項目供水、通訊、供電、排位以及道路等方面的費用；第五，公共配套設施費。即在對項目進行開發過程中產生的獨立、非盈利、公共配套設施支出；第六，開發間接費。在該費用中，主要是指項目在開發過程中所產生的，不能夠直接歸屬對對象費用支出的費用類型，包括有設備修理折舊、人員辦公保護、工程管理等一系列費用。通過上述內容的分析，我們可以發現，對于廣告宣傳費以及模型費來說，都屬于銷售費用。在該種情況下，如果我們還將其計算到開發成本當中，那么則存在著一定的問題。此外，部分企業在實際稅費計算當中將項目前期開展的物業費也計入到了開發成本，這也是一種不規范的方式。在我國稅法相關規定中也明確指出了企業對于已經施工完成、但還沒有開始銷售的開發產品，以及按照相關法規、合同以及法律規定進行日常保養、修理以及維護所產生的費用，需要在當期根據實際情況進行扣除。根據該種要求，則需要在物業費當中對銷售費用進行列支。

三、結語

隨著我國經濟水平的提升，我國的地產行業也在此過程中獲得了快速的發展，為城市發展帶來了重要的影響。對于房地產企業來說，其是專門從事房地產開發，自負盈虧以及自主經營的法人組織。由于房地產工程建設周期長、資金回籠慢，且具有較大的資金量投入，則使其所得稅匯算清繳成為一項非常重要的工作。在上文中，我們對房地產企業在所得稅匯算清繳中易混淆的費用列支相關問題進行了一定的研究，需要在工作開展中能夠把握重點問題，以科學的決策解決問題。

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