地產泡沫又來了

譚松珩

狂熱的人心就是最大的泡沫。

我不知道你有沒有聽過一個笑話，說日本當年房價暴漲的時候，有個經濟學家不停地看空房價，不停地看空房價，可房價卻天天打他的臉，幾乎是日日新高，搞的整個東京的土地可以買下半個美國——然后，他撐不住了，懷疑自己的理論可能有問題，于是高價買了房，然后房價就崩了。

這個人就是現任日本央行行長黑田東彥。

但是在中國，這個故事卻有不同的版本。某國際投行的前任首席經濟學家，已看空房地產超過10年了，也是被年年打臉，只能借著名氣走穴講課賺錢……呃，我說你天真了吧！他看空房地產可不代表他老婆看空房地產呀，這位首席經濟學家在房地產上賺得錢恐怕得以億計了，比那個用700多萬騙小三買兩套房的教授高到不知道哪里去了。

扯遠了，假期里的兩個新聞著實讓人膽戰心驚：一是杭州距離市中心接近20公里的地方有一個樓盤，它日光了，價格從6000元/平米直線沖到10000元/平米；二是上海一個距離陸家嘴70公里，且就在海邊上，海平面接著上漲就得淹樓的樓盤，它……也日光了。不好意思我說錯了，從開盤到售罄，只用了不到10分鐘，開發商積極擁抱互聯網，居然采取網絡搶票的方式來搶房——阿里被開除的那4個程序員，這職業前景大大的呀。

在談未來消費的趨勢里我說到資產價格的膨脹會進一步降低中產階級的消費欲望，導致社會消費持續低迷——這可不是好事。沒有消費，就沒有需求，沒有需求，就是供給過剩，如果對新鮮事物沒有需求，就很難產業升級。很簡單嘛，你就算技術世界第一，沒消費者你生產出來賣給誰啊。

然后房價就漲給我看了，我只能說，各位消費公司，自求多福吧。

宏觀數據上，告別了7月貸款全靠房貸拉動后，8月終于迎來了票據融資的“遮羞”——票據融資都太短了，一般而言是銀行沖量導致的。可房貸還是自顧自地繼續上漲，再看9月房地產的銷量，我估計房貸還是只增不減的。

從哪個角度上看，房產泡沫又加速了？雖說有避險的因素——8月份雖說宏觀數據有好轉，但整體經濟依然疲軟且這廂房地產的回報率太高，但資金也太“頂風作案”了：美聯儲有了加息預期，人民銀行抬高資金成本，這已經是央行對你套利say no的態度了，就這樣還狂買房子，確實有點兒不把央行放在眼里。

不過，從歷史上看，誰不是呢？日本90年代房地產泡沫破裂之前，日本央行已經數次緊縮了——跟現在一樣，越緊縮越漲，直到達到某個臨界點，美國也是如此——為了控制次貸，2006年便已加息，然而2007年房價才出現頹勢。古人說以史為鑒可以知興衰，可為啥美國、日本、歐洲、拉美都栽到這上面？為啥中國到現在還在瘋買房地產？

原因有兩點：一是這次央行的表態相當模糊，有些被金融市場綁架的意味；二是所有人都認為“這次不一樣”：日本泡沫時代人們普遍認為日式宏觀管理、對市場的操縱會平滑風險，資產價格不會出現大幅震蕩；美國泡沫時代則是人們認為金融創新已經讓人們安全地實現美國夢，房地產根本就沒有泡沫——而這一次呢？

我們從過去的經驗里去看，不論是美國還是日本還是歐洲，房地產泡沫破裂前的經濟環境永遠是過熱：人們賺著大把大把的鈔票，掃蕩著各家商場，刷爆信用卡買來豪車名表，通貨膨脹超級高——而現在顯然是相反的，經濟疲軟，消費不振，通貨膨脹率在肉菜的刺激下有所增長，但依然未能達到通貨膨脹的閾值。

從央行的態度上也能看得出來，雖說資產市場里充滿泡沫，但實體經濟依舊疲軟，央行的緊縮政策無論對資產市場還是實體經濟都是傷害，它們會愿意讓實體經濟進一步疲軟嗎？如果不會，那你憑什么覺得央行一定會緊縮呢？而且從目前的觀察來看，央行對資產市場的泡沫雖然不滿，但并不敢貿然行動擠泡沫，頗有些投鼠忌器的意味。

所以，這次不一樣了？

要知道日本那一次也有不一樣，美國那一次也有不一樣，但最終都以下跌告終，泡沫的興起和破裂是經濟世界運行的必然規律，難以抗拒——而且，泡沫并非傳統意義上的估值過高，而是價格的極不穩定狀態。你可以說因為人口聚集，一線城市的房價還沒有完全展現它的價值，但這并不影響這個市場存在著泡沫。

狂熱的人心就是最大的泡沫，在房價崩盤后，東京都市圈極度膨脹，房價經歷U型反轉，再度上漲，回頭看當時的價格，不也是并沒有體現東京房地產的真實價值嗎？但這不妨礙當年東京房地產出現了極大的泡沫。

你問我泡沫什么時候破裂？泡沫之所以是泡沫，就在于它的不可預測性，房價現在是上漲的，短期內它也可能繼續上漲，而如果選擇取決于你——是擁抱泡沫帶來的資產上漲還是冷靜旁觀，在于你。