鑫苑：跨國房企的內外兼修

劉陽

作為紐交所上市的泛地產集團，鑫苑從戰略層面上致力于針對中產階層、聚焦中美核心城市，不斷探索將國際化、科技化的概念帶進泛地產領域。

據不完全統計，2015年以來，中國房地產開發投資增速下行趨勢持續。一到五月間，房地產開發投資累計完成額32292 億元，同比名義增長5.1%，增速比一到四月間累計完成額增速回落 0.9個百分點。然而，全國樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，仍溫和回暖。縱觀國際房地產行業的發展，蓬勃發展的城市更不在少數。

近年來，中國的房地產走勢趨于明顯，一線城市形勢較好，呈平緩上升的趨勢；二線城市尤其是強二線城市的形勢，從2016年一月以來表現良好，增長速度超過了一線城市；三四線城市的房地產形勢欠佳，并且從行業發展規律來說，此形勢會長期存在，即一二線城市和三四線城市房地產形勢的差距會越拉越大。

這種城市間的房價差異在國際上具有共性。以美國紐約為例，在市中心中央公園最貴的樓盤，兩居室售價大約三千萬美元以上，同位置的聯排別墅售價大約超過一億美元。而在紐約州距紐約市中心自駕四個小時車程的康奈爾大學附近，一棟獨立的別墅售價大約20萬到40萬美元。在2008年的金融危機中，紐約市房地產受影響較小，房價恢復很快，目前房地產形勢更是呈平穩發展的態勢，從2015年到2016年初，普通住宅和公寓式住宅的形勢持續向好。

鑫苑地產控股有限公司（以下簡稱“鑫苑”，NYSE： XIN）是中國第一家在美國紐交所上市的房地產開發企業，當前業務覆蓋住宅地產、商業地產、物業管理及電影院線、科技文化、智慧社區、區塊鏈等領域，連續11年入選“中國房地產百強企業”。十九年來，鑫苑累計建設完工項目29個，完工面積806萬平方米，在建項目17個，在建面積逾900萬平方米。具有多年地產行業經驗的鑫苑首席財務官劉懷宇在接受《首席財務官》采訪時表示，“房地產行業是國家經濟的支柱行業，受國家政策影響很大。從社會和經濟的層面來說，應該盡量使房地產行業保持穩定增長并且提供更具前瞻性和預測性的政策環境，整個房地產行業才能夠更加平穩地發展。”

雙幣避險

鑫苑國內和海外房地產布局采取“四+三”戰略，即未來城市發展重點將集中在四個二線城市和三個一線城市。其中“四”代表鄭州、濟南、蘇州和西安，這四個城市是鑫苑具有傳統優勢的城市，“三”代表北京、上海和紐約。劉懷宇透露，現在鑫苑在長沙和成都已有房地產開發項目，隨著這兩個城市項目的不斷拓展，未來采取“六+三”戰略也不無可能。

鑫苑的產品聚焦“四+三”城市，具有當地獨特的競爭優勢，并且具有極高的品牌認受度。劉懷宇舉例，鄭州是鑫苑聚焦的傳統城市之一，在當地的品牌影響力是數一數二的。在濟南和蘇州，鑫苑已經扎根十年以上，做了很多項目。“從戰略層面上講，鑫苑是針對中產階層，聚焦于擅長的城市，把國際化、科技化的概念帶進我們的產品。”

鑫苑的目標，不僅做中國的地產商，更要成為一個國際地產商。目前，鑫苑在海外的房地產項目主要集中在紐約市，并且已經發展了自己的項目和團隊，能以很低的新增成本覆蓋當地的市場。從投資組合的層面來說，鑫苑目前在國內和海外布局比例大約是九比一，劉懷宇表示，希望在未來三到五年內達到八比二。總的來說，鑫苑將以紐約市為代表的國際地產比重加大，同時在國內會聚焦于具有傳統優勢的一線和二線城市。

2016年1月14日，鑫苑宣布在紐約曼哈頓中城購買了一塊土地，4月份，相繼于北京梨園鎮、江蘇省昆山市和河南省鄭州市共獲得了七塊土地，并在8月1日于紐約市皇后區法拉盛北方大道再次獲得一塊土地。對于今年的購地舉措，海外投資人和國內投資人都是非常贊賞的，尤其是在國外主要城市的核心區獲得土地，在房地產行業無疑是加分項目。劉懷宇表示，在國內獲得土地的衡量標準主要看地段和價格。鑫苑今年在國內拿到的七塊土地無論在地段還是價格上都非常理想。例如，在昆山市拿到的土地，是通過法拍途徑獲得，當時四月份拿到的地價為人民幣五千元左右，而在七月份，同等地段的樓面地價已經漲到了人民幣一萬五千元。

鑫苑之所以堅持美國和中國市場并重，自然有資金避險層面的考量。國內一二線城市的房屋資產價格穩步上漲的勢頭以人民幣計價相對比較確定，而以美元計價則未必，從目前來看，可能會出現“力挺房價卻讓步匯價”的走向。劉懷宇坦言，因為有美國上市公司背景，因此當鑫苑有美元負債時，希望可以尋找美元資產與其對沖；而鑫苑的人民幣投資組合，則希望用人民幣資金來支撐，如此一來，便可以最大程度地避免匯率風險。

國際化、金融化和科技化

國際化、金融化和科技化是鑫苑制定的未來戰略發展方向。劉懷宇具體談到，國際化是指鑫苑充分發揮紐交所上市地位及美國開發經驗，增加海外業務比重，并給中國業務帶來更多的國際化經驗。從根本上講，鑫苑自身的國際化色彩非常濃厚，已經被美國投資者視為“公司中有一位中國股東”的當地開發商，并且是非常罕有的在美國擁有自己開發隊伍的開發商。

在美國進行地產開發，法治特征更加明顯。成熟區域的土地，均分散在各個不同的私人業主手中，如果想獲得土地，必須從各個私人業主手中購買。劉懷宇舉例說明，在紐約曼哈頓中城獲得的土地上原本是加油站，在開發這塊土地前需要很多繁瑣的步驟，包括加油站的拆除、地下油庫的清理并需要達到環保檢測標準，改變土地使用性質并且重新規劃土地用途，最終才能進行開發。簡言之，在美國獲得土地并成功開發，除了資金因素外，更重要的是要有當地的專業團隊、良好的綜合業績表現以及當地的品牌。

在美國，房地產開發過程中，很多服務都會進行外包，如設計、質控、工程、銷售等等。那么，如何尋找合適的外包商，在保證質量高、價格低的同時，配合默契、工作順利是在當地成功進行地產開發的重要因素。鑫苑在這方面經驗非常豐富，能夠為項目準確定位適合的外包商。劉懷宇幽默地表示，“想做到這點，其實需要交學費，并沒有什么竅門可言。”

科技化是指鑫苑在人類進入互聯網和現代科技時代后，思索如何用自己的產品帶給客戶科技化的享受，如用人臉識別、指紋識別等加強安全管理，用控制手環對保姆或保潔人員實時定位、用總控智能家具實現客戶下班前隨意開啟空調和開合窗簾等、實時監控孩子的安全、加強清風系統的建設等。這是鑫苑目前的重要發展方向之一。

近期，鑫苑攜手清華大學五道口金融學院、國際領先的科技企業和頂尖科研機構，共同組建了聯合實驗室，率先在國內地產領域引入區塊鏈等高新科技，全力打造房產數字化平臺，這也是鑫苑的科技化戰略舉措之一。鑫苑的主要客戶是中產階層，這個人群普遍存在融資難、投資難以及投資和融資后資金流動性差的問題。鑫苑立足于解決此痛點，利用區塊鏈技術，通過打造房產數字化平臺，讓普通的地產投資者和融資者可以在此平臺通過區塊鏈產品的買賣實現投融資。劉懷宇坦言，“在確保安全性和透明度的基礎上，當全中國一百萬、一千萬，甚至一億的投資者都在這個平臺上進行交易時，我們的平臺就能實現獨特的巨大價值。”

重塑資本市場品牌形象

金融化，是指鑫苑不斷探索如何更加高效地運用和精密控制房地產開發中形成的密集的資金，以及如何降低融資成本和拓寬融資渠道等。

房地產行業是一個資金密集型的行業，因此對現金流的管控和資金運用的效率和效果提出了很高的要求。目前，房地產行業的技術和產品均比較成熟，在很多產品都可以外包的情況下，實際上房地產行業在某種意義上可以稱為“經營房地產的金融企業”，要求企業在現金管理、資金安全和風險管理上做很多工作。鑫苑采用了“垂直管理，現金為王”的財務架構，運用精煉、高效的管控體系嚴格管控現金、融資、預算、核算、稅籌、報表和合規等，并最終將所有投入和回報落在現金上。

劉懷宇十分重視財務管理工作，并在精煉、高效的層面上帶領財務團隊上了一個比較大的臺階。在加盟鑫苑一年多以來，鑫苑融資規模增加了約35%，融資成本下降了約20%，鑫苑的市值大概翻了一番，并且在中國資本市場的品牌形象也逐漸樹立起來了，這些數據結果均彰顯了財務管理給鑫苑帶來的價值。

除了在海外發股發債之外，鑫苑在中國資本市場首度亮相，進而增加了鑫苑在中國資本市場的知名度和影響力，并在2016年3月成功發行三期境內公司債券。鑫苑得益于國家關于房地產行業公開發行公司債的政策，共發行了三期總計22億元的小公募債券，一方面降低了鑫苑的融資成本、補充了公司的融資規模，另一方面也對主營業務和新業務的發展起到了很大的支持作用。對于這部分資金的配置，劉懷宇表示，大部分資金會用來還債，包括高成本債特別是信托和結構性融資，資金剩下的部分會用于補充流動資金。

在談到近幾年中概股價值被低估現象時，劉懷宇認為中概股未必一定被低估。美國投資者確實容易加高主要業務在中國的公司的風險系數，但是隨著高質量的中國公司在資本市場中持續創造價值，這種現象會慢慢改變。并且，劉懷宇表示，鑫苑不會盲目效仿中概股私有化的浪潮，仍會按照既定的戰略規劃穩扎穩打、逐步實施。

空降兵帶隊

加入鑫苑之前，劉懷宇曾任第一太平戴維斯亞太區首席財務總裁，擁有美國康奈爾大學工商管理碩士（MBA）學位，并是香港會計師公會內地戰略發展咨詢委員會成員。

空降鑫苑的一年多時間中，劉懷宇對鑫苑的財務團隊大加贊賞。“財務團隊取得了非常好的成績，融資規模增大的同時降低了融資成本，市值翻了一倍，并且第一次在中國資本市場亮相，同時建立了更加精煉、高效的財務管控體系，給整個公司的財務管理帶來了明顯的改善。”在此期間，劉懷宇并沒有主動更換過財務管理團隊中任何一位同事，而是在工作中不斷思考如何帶領團隊，以及如何把每一位團隊成員的長處發揮出來。

令劉懷宇頗感欣慰的是，他得到了從董事長、董事會、業務團隊到財務團隊全方面的支持，工作的開展非常順利，工作的過程中也很開心。初到鑫苑也面臨了許多挑戰和困難，一度感覺壓力很大，但是最終在眾多同事的支持下，他基本完成了財務團隊的轉型，建立起了一個高效的、帶來巨大價值的財務團隊，并會在未來繼續努力為鑫苑創造更大的價值。