淺談物業管理早期介入存在的問題及對策

周琳　袁春玲

摘 要：隨著城市建設的快速發展和擴張，城市道路、公益事業、城市配套設施也日趨完善，房地產事業也得到了蓬勃發展，一批高標準、高品位的住宅小區相繼建成投入使用，但應運而生的物業服務也陸續跟進。但現實中，房地產開發企業開發完住宅小區后，有條件的，聘請有資質的物業公司接管，無條件的，則利用現有人員成立個物業公司便開始接管。至于物業管理早期介入房地產開發的項目少之又少，這樣物業管理早期介入就成了今后物業管理的短板，也給今后物業管理工作帶來諸多困難和問題。

關鍵詞：物業管理；早期介入；解決對策

1 物業管理早期介入的重要性和必要性

物業管理企業早期介入通俗地講就是，物業管理企業參與物業的規劃設計和開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量和方便日后地下管線、地上管網、綠化管理、公用設施等方面的維護保養，有無可替代的重要作用。通過早期介入這種建管結合的服務，為今后物業的使用和管理打下堅實的基礎，其作用和意義將是深遠的。

1.1 能夠為房地產開發企業在建設中提出科學化的建議和意見

房地產開發企業在建設時，只注重建筑進度、配套設施 的方便和成本的節約，在今后物業規范上考慮過少，從未沒有從今后的管理和使用的角度去合理規劃，對物業管理必需的設施，以及交通泊位、小區綠化、水、電、氣、通風、采光、空調位置預留等配套設施，往往考慮不足，造成以后難以彌補的后果。如果將物業管理早期介入，就能對戶型結構、配套設施、道路綠化、車輛停放、物業用房等，向開發商提出具體建議，充分考慮設備、材料的經久耐用，便于維修，盡可能地避免在規劃設計中，由于考慮不足和遺漏造成日后物業管理和業主使用中出現不必要的麻煩，使規劃設計更加合理，功能更加完善，服務更加到位。

1.2 能夠為房地產開發企業、業主監督房屋建筑質量

在施工階段和竣工驗收階段要求物業管理企業介入，從物業管理和業主的角度出發，一是對該階段施以全面、細致的輔助把關，增加工程監理和驗收力度，以保證物業建設質量，進而減少返工，減少今后物業使用中遇到的“后遺癥”。二是物業管理企業應協助監理人員做好施工質量監督，以確保施工程序、施工質量、安裝符合規范，建筑材料符合要求。熟悉掌握房屋結構、隱蔽工程、各種管線鋪設路徑、閥門詳細位置。參與機電設備的安裝調試，掌握設備的功能特點及維保要領，做好相關記錄。三是參與工程驗收，便于全面收集原始資料。竣工驗收是把好工程質量關的最后關口，竣工驗收工作做得是否細致到位，直接關系到接管物業的質量，關系到以后的物業管理和業主的利益。物業管理企業應選派業務精熟、工作負責的管理人員和專業技術人員，從以后維修、保養和業主使用的角度，積極參與竣工驗收全過程，熟悉小區所有施工圖是否與建設匹配，施工圖是否有變更，協助開發商把好工程質量關，以減少日后物業管理出現不必要的成本支出。

1.3 能夠便于今后的物業管理和使用

物業管理是住宅小區建設的延伸。物業管理早期介入，能夠使物業規劃、設計更趨人性化、功能化，能夠使小區日常管理服務更加便捷、更加協調、更加周全，能夠使物業管理企業對物業的土建結構、管線走向、配套設施、設備安裝、綠化管理等方面掌握的更全面、更詳細、更到位。

2 物業管理早期介入存在的問題

2.1 物業管理招投標不規范

一是有些招標單位實際已內定中標對象，沒有真正意義的招投標，而是把招投標活動當成一種過場、一種形式來對待；二是有些招標單位不考慮“質價相符”的原則，片面強調最低價格，造成投標企業的競相壓價；三是有些參與投標的物業服務企業惡性競爭，互相殺價，靠不切實際的承諾贏得中標，介入后普遍達不到承諾的服務標準，導致業主對物業管理企業普遍不滿；四是大多數房地產開發企業小區開發建設完之后，自己找上一個看門的、一個收水電暖費用的、一個打掃衛生的，就成立了物業隊伍，簡稱“三個一”。這支隊伍人員隊伍素質參差不齊，技術不夠精湛，只是懂而已，不夠專業，服務意識、服務觀念和質量意識淡薄，處理糾紛和處理突發事件能力較差等等問題的存在，是最為普遍和常見的。

2.2 物業承接查驗制度不完善、移交不完整

一是有些依附于房地產開發商的物業服務企業，往往不按正常程序進行嚴格的物業承接查驗，工作敷衍了事，造成移交不完整，工作起來亂了手腳，無從開展工作；二是有些開發建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成共用設施設備劃分不明確或者配套不完整，給物業管理企業在前期物業管理中帶來諸多困難，也使業主與物業管理企業之間產生不少矛盾和糾紛。

2.3 物業服務和收費“質價不符”

一是有些物業管理企業通過一些不正當的價格競爭取得項目后，由于壓價過低，無法按招投標文件規定的服務標準向業主提供服務，出現人員配備不足、保安年齡偏大、保潔人數偏少、公用設施維修保養不及時、房屋漏雨遲遲得不到解決、侵占綠化用地變為停車位、房產證辦理等諸多問題，導致業主強烈不滿。二是由于物業服務標準過于籠統，業主往往無法按照服務標準對物業管理企業進行投訴，主管部門對服務標準、服務價格等方面的投訴面臨處理難、調解難等問題。

3 加強前期物業管理的對策

3.1 進一步加強和規范前期物業管理招投標行為

一是加強前期物業管理招投標制度的學習，使房地產開發商物業管理企業樹立依法招投標的意識；二是建立公正、公開、公平的招投標競爭市場；三是建立健全招投標備案制度；四是發展和完善招投標中介服務機制；五是建設主管部門要切實做好對前期物業管理招投標的指導和監督工作。

3.2 進一步加強和規范前期物業服務合同管理

《物業管理條例》第三十五條明確指出，“物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定”。尤其是前期物業服務合同，更應嚴格按《物業管理條例》的規定執行，合同的內容和約定，一項也不能減少。因為前期物業服務合同是前期物業管理權利和義務的唯一法定文件，所以，規范前期物業服務合同，不但有利于建管銜接，防止建管脫節以及重建輕管的現象發生，還能保護先期入住業主的合法權益，并為今后雙方處理有關糾紛提供有效的依據。

3.3 進一步加強和規范住宅物業公共服務標準

將物業公共服務分為“綜合服務、物業共用部位和共用設備設施維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護服務”等5項內容，根據服務標準將每項服務分為不同的等級，并根據項目面積大小制定切實可行的收費檔次，供前期物業管理招投標時選用，引導企業在不同項目上投放合適的人力、物力和財力，實現物業服務和收費的“最優化組合”，降低業主對物業服務標準和收費的投訴率。