土地估價原理應用

周濱杰 司幸麗 甘淑 王楠

摘要： 土地估價是對某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。本文選取云南省西雙版納州勐海縣打洛鎮土地規劃用途為商業用途（兼容住宅用地）的一塊土地對其進行了自然因素、社會因素等的分析之后，對幾種估價方法進行了對比，最終選取三個估價方法的算術平均值作為估價的最終結果。通過實例分析比較，指導我們在今后的估價中注重不同方法的對比分析，使得估價結果在實際中得到更充分的應用。

Abstract： Land valuation is the process of evaluating the price of one or more than one piece of land in the condition of a certain right and at a certain point in time. Based on a piece of commercial land （compatible with residential Land） in Daluo Town， Menghai County， Xishuangbanna， Yunnan Province， this article analyzed the natural factors and social factors， compared several valuation methods， and eventually selected the arithmetic mean value of three valuation methods as the final result. Through example analysis and comparison， it guides us to pay attention to the comparative analysis of different methods in price valuation in the future so that the valuation result has more full application in practice.

關鍵詞： 土地估價；勐海縣打洛鎮；商業用地

Key words： land valuation；Daluo Town，Menghai County；commercial land

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）09-0063-04

0 引言

隨著經濟的發展，土地作為重要生產資料的地位愈加重要，土地價格是土地價值和權益的具體表現，是土地供求關系的反映，是調整土地利用方式的重要手段。[1]文章以勐海縣打洛鎮商業用地（兼容住宅用地）為例，選取適宜的評價方法，對實際生活中地塊評估給出參考。

1 估價對象的描述

1.1 土地登記狀況

根據委托方提供的資料，土地權屬狀況如下：

土地使用者：勐海縣國土資源局

地塊位置：勐海縣打洛鎮

宗地四至：北鄰道路；南鄰西雙版納醫藥公司及民宅；西鄰勐海縣地稅局打洛分局；東鄰勐海縣打洛鎮人民政府。

土地規劃用途：商業用地（兼容住宅用地）

評估設定土地用途：商業用地（兼容住宅用地）

土地使用權面積：5417.90平方米（8.1269畝）

土地等級：級外

1.2 土地權利狀況

委估宗地現狀為政府儲備用地，四至界限清晰，面積準確，土地使用權與相鄰用地單位無爭議，勐海縣國土資源局擬掛牌出讓。至評估基準日2014年6月13日，委估宗地無抵押、地役、租賃等他項權利存在。

1.3 土地利用狀況

估價日期委估宗地現狀為空地，正在進行場地平整工作。根據《云南省建設用地規劃設計條件通知單》確定其建設用地規劃設計條件。

①用地情況：

規劃建設用地面積約：5417.90平方米。

②用地使用性質：

商業用地（占總用地面積的60%），居住用地（占總用地面積的40%）。

③用地使用強度：

容積率：1.0

綠地率：≥30%

建筑密度：≤40%

④配套要求：

配備公共地下停車場地，居民按0.8個/戶，商業按1個/200平方米設置，建筑間距滿足相關日照和消防要求，建筑物要符合地方民族特色化管理要求。

2 影響地價的因素說明

2.1 一般因素

一般因素主要指影響城市低價總水平的社會、經濟、稅收及產業政策、總體規劃結構和自然因素。

2.2 區域因素

區域因素指土地所在地區的自然條件與社會、經濟條件。這些條件相互結合所產生地區特性，對地區內的地產價格水平有決定性的影響，主要包含的內容有地區的區域條件、交通條件、基礎和公用設施條件、環境質量、城市規劃等。

2.3 個別因素

宗地位置：勐海鎮打洛鎮

宗地面積：5417.90平方米（8.1269畝）

臨街狀況：一面臨街

臨街寬度：約40米

宗地進深：約50米

宗地形狀：從委估宗地的圖紙上看，宗地形狀較規則（總體呈長方形），對于地上建筑物的設計布局無不利影響

地質：未發現不良地質現象

地形：——

地勢：——

容積率設定：1.0

開發程度：至估價期日，評估宗地紅線內達到“五通一平”，具體情況如下：

①供水：接市政供水管網，自來水供應充足，保障率比較好。

②排水：接市政排水管網，保障率較好。

③通路：鄰市政道路，交通便利。

④供電：接市政電網，供電正常，保障率較好。

⑤通訊：接城市通訊網絡，保障率較好。

⑥紅線內場地未平整。

規則限制條件：商業用地（兼容住宅用地）。

利用現狀：估價期日委估宗地現狀為空地，正在進行場地平整工作。

3 估價方法

估價人員通過實地調查情況，根據估價對象的實際情況，結合本次評估目的，決定采用市場比較法和剩余法進行商業部分評估，選用成本逼近法和剩余法進行住宅部分評估。

4 估價過程

4.1 商業部分

4.1.1 市場比較法

根據市場比較法的計算方法，評估步驟如下：

①比較案例選擇。

選擇比較案例時，應符合以下要求（與委估宗地比較）：

（a）用途相同或相近； （b）交易類型相同；

（c）屬于正常交易； （d）區域條件相同或接近；

（e）估價期日接近； （f）價格基礎統一。

估價對象與比較實例的比較因素條件詳述見表1。

②實例修正后的地價計算，比較案列的交易價格均為472元/平方米，綜合修正系數均為1.2223，得出比準價格為577元/平方米。

③將多個可比實例對應的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法。

每個可比實例的成交價格經過上述各項修正之后，都會相應地得出一個比準價格，但這些比準價格可能是不一致的，最后需要將它們綜合成一個比準價格，以此作為比較法的估算結果。

我們認為三個案例的個體差異不大，因此采用平均數法求取最終比較價格。

故：委估宗地地價=（577+577+577）÷3=577元/平方米

4.1.2 剩余法（假設開發法）

具體公式如下：

地價=房屋預期總售價-建筑總成本-利息-銷售稅費-利潤

根據《城鎮土地估價規程》，剩余法的估價程序如下：（a）調查估價對象的基本情況；（b）確定估價對象的最有效利用方式；（c）估計開發建設周期和投資進度安排；（d）估算開發完成后的土地總價值或房地產總價值；（e）估算開發成本和開發商合理利潤；（f）確定估價對象的土地價格。

①確定開發完成后房地產總價。

2100×9752.22=20479662元

②確定開發周期和投資進度安排。

參照類似不動產的開發過程進行確定，地價計全息利息，工程投入計1/2周期利息。

③確定建筑總成本。

建筑總成本是項目開發建設期間所發生的一切費用的總和，包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、投資利息和銷售稅費。

1）建設成本

本次評估取1200元/平方米計算。

2）管理費及不可預見費

1200×4%=48元/平方米

3）專業費用

1200×3%=36元/平方米

建筑物開發總成本=單位建筑面積成本×總建筑面積

=12521850（元）

④確定利息。

利息=建筑物開發成本×[（1+6.15%）1.0-1]+地價×[（1+6.15%）2.0-1]=770094+地價×0.1268（元）

⑤確定銷售稅費。

銷售稅費=房屋預期總售價×稅費率

=20479662×[5%+5%（7%+3%+2%）+3%+2.5%]

=2273242（元）

⑥確定利潤。

本次按地價和建筑總成本的20%計算。

⑦計算總地價。

總地價=房屋預期總售價-建筑總成本-利息-銷售稅費-利潤

=20479662-12521850-（770094+地價×0.1268）-2273242-（地價×20%+2504370）

=1816480（元）

⑧計算單位面積地價。

單位面積地價=總地價÷總用地面積

=1816480÷3250.74

=559（元/平方米）

4.2 住宅部分

4.2.1 剩余法（假設開發法）

地價=房屋預期總售價-建筑總成本-利息-銷售稅費-利潤

根據其經濟技術指標，估算委估宗地可銷售面積為：

2167.16×3.0=6501.48平方米

①確定開發完成后房地產總價。

預計房地產總價為：11702664元。

②確定開發周期和投資進度安排。

參照類似不動產的開發過程進行確定，地價計全息利息，工程投入1/2周期利息。

③確定建筑總成本。

1）建設成本

本次評估取1100元/平方米。

2）管理費及不可預見費

1100×4%=44元/平方米

3）專業費用

1100×3%=33元/平方米

建筑物開發總成本=單位建筑面積成本×總建筑面積

=（1100+44+33）×6501.48

=7652242（元）

④確定利息。

利息=建筑物開發成本×[（1+6.15%）1.0-1]+地價×[（1+6.15%）2.0-1]

=470613+地價×0.1268（元）

⑤確定銷售稅費。

銷售稅費=房屋預期總售價×誰費率

=11702664×[5%+5%（7%+3%+2%）+3%+2.5%]

=1298996（元）

⑥確定利潤。

利潤=地價×15%+建筑總成本×15%

=地價×15%+1147836（元）

⑦計算總地價。

總地價=房屋預期總售價-建筑總成本-利息-銷售稅費-利潤

=11702664-7652242-（470613+地價×0.1268）-1298996-（地價×15%+1147836）

經計算，總地價=887357（元）

⑧計算單位面積地價。

單位面積地價=總地價÷總用地面積

=887357÷2167.16

=410（元/平方米）（取整）

4.2.2 成本逼近法

土地價格=土地取得費+相關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益

①土地取得費。

土地取得費為60.45元/平方米。

②相關稅費。

A 土地管理費

征地管理費=60.45×2.8%=1.69元/平方米

B 耕地占用稅

云南省為20元/平方米。

C 耕地開墾費

確定為12元/平方米。

D 失地農民的社保、低保及醫保

以上稅費合計平均63.69元/平方米。

③土地開發費。

土地開發費為105元/平方米。

④投資利息。

投資利息=（土地取得費+稅費）×土地開發期×6.15%+土地開發費×土地開發期×0.5×6.15%

=10.87元/平方米

⑤投資利潤。

投資利潤=（土地取得費+相關稅費+土地開發費）×開發周期×年投資利潤率

=（60.45+63.69+105）×15%=34.37元/平方米

⑥土地增值收益。

土地增值收益=（土地取得費+有關稅費+土地開發費+利息+利潤）×增值收益率

=（60.45+63.69+105+10.87+34.37）×20%

=54.88元/平方米

⑦無限年期土地使用權價格。

無限年期土地使用權價格=60.45+63.69+105+10.87+34.37+54.88

=329.26元/平方米

⑧委估宗地設定年期土地使用權價格。

委估宗地土地價格=無限年期土地價格×年期修正系數

年期修正系數=[1-1/（1+r）n]=0.9954

r——土地還原利率，按8%計；

n——土地使用年限。

委估宗地價格=3329.26×0.9954

=328元/平方米

5 地價確定

5.1 地價確定的方法

根據以上評估過程，得到不同方法的評估結果，詳見表2。

兩種方法計算出的單價相差幅度不大，三種方法從不同側面反映了土地的使用權價值，故以算術平均值作為最終計算結果。

5.2 估價結果

勐海縣國土資源局委托評估的土地，總面積為5417.90平方米（商業用地占總面積的60%，為3250.74平方米；住宅用地占總用地面積40%，為2167.16平方米），評估設定用途為商業用地（兼容住宅用地），評估設定年期按照商業用地法定最高出讓年期40年、住宅用地70年計，土地開發程度為紅線外五通，紅線內場地平整條件下的土地使用權價格為：

商業部分：

單位地價：568元/平方米（37.8667萬元/畝）

土地總面積：3250.74平方米（4.8761畝）

總地價：1846420元

住宅部分：

單位地價：369元/平方米（24.6000萬元/畝）

土地總面積：2167.16平方米（3.2506畝）

總地價：799682元

地塊綜合價格：

綜合單價：488.4元/平方米（32.5333萬元/畝）

地塊總面積：5417.90平方米（8.1269畝）

地塊總價：2646102元

6 結束語

通過對勐海縣打洛鎮宗地屬性為商業兼住宅的土地權屬進行估價的過程中，市場比較法的評估結果緊密結合區域土地市場成交價格，有較強的現實性和說服力；剩余法是在估算開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除正常開發的建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的轉業費、利息、稅費、利潤等費用后，以價格余額來確定估價對象的土地價格；成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納稅金和土地所有權收益來確定土地價格，該方法取值依據緊扣該委估項目，依據充分、完整。這不僅更能體現土地的價格，也體現了估價的準確性原則，為我們今后更好的學習理論與實踐奠定了更好的基礎作用。

參考文獻：

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[4]石振武，項昀.關于房地產基本估價方法的探析[J].技術經濟，2006（01）.