養(yǎng)老地產(chǎn)：看起來很美

孫軼

在地產(chǎn)大鱷的碾壓下，中小企業(yè)住宅地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間日益受到壓縮，做各種非傳統(tǒng)的主題地產(chǎn)開發(fā)就成了大家迫不得已的選擇。其中，老年地產(chǎn)因為種種優(yōu)勢，已成為比較熱門的選擇。

首先，老年地產(chǎn)之所以能夠成為熱點，是因為大家看到了其巨大的市場容量。我國的人口結(jié)構(gòu)已進入事實上的老齡化，多年的計劃生育又形成了眾多的“421”家庭，家庭養(yǎng)老向社會養(yǎng)老的轉(zhuǎn)化已經(jīng)成為趨勢。

其次，政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也有多種扶持政策，如地價、稅收優(yōu)惠，貸款扶持乃至財政補貼等，都對開發(fā)商構(gòu)成了巨大的吸引力。

實際上，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的歷史相對住宅開發(fā)并不短，但早期不規(guī)范的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)都淪為了低價騙地的手段。由于養(yǎng)老地產(chǎn)不能分割產(chǎn)權，而開發(fā)商又不愿將資金長期沉淀在項目上，采取使用權出售或者收取高額押金的形式平衡開發(fā)現(xiàn)金流，成為這個行業(yè)的潛規(guī)則。

而對于購買養(yǎng)老地產(chǎn)使用權和繳納了養(yǎng)老押金的老人們來說，由于產(chǎn)權登記在養(yǎng)老機構(gòu)名下，老年人的權益完全依賴于機構(gòu)的承諾，老人們的資產(chǎn)處在巨大的風險之下。

更加危險的是，在缺少監(jiān)管的情況下，將使用權已經(jīng)出售的資產(chǎn)再度抵押、將押金挪作他用在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中也變成了常用的手段。養(yǎng)老機構(gòu)的開發(fā)商往往規(guī)模比較小，甚至是首次進入開發(fā)行業(yè)，風險承受能力差，一旦投資失誤造成養(yǎng)老機構(gòu)破產(chǎn)或注銷，老年人將落入財、物兩空，老無所依的境地。近日，一家名為“怡養(yǎng)愛晚”的養(yǎng)老機構(gòu)變相吸儲，卷走千余名老人上億元養(yǎng)老錢跑路，被媒體曝光。

另一方面，對于開發(fā)商而言，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的復雜程度遠遠超過住宅地產(chǎn)。與一般人的認識相反，現(xiàn)階段社會化養(yǎng)老的成本仍舊高于傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老。

首先，養(yǎng)老地產(chǎn)的目標人群是老年人中相對富裕的階層，他們更年輕、更有活力，參與社交活動的欲望更強烈。要吸引他們?nèi)胱。仨毰涮鬃銐虻睦夏昊顒哟胧焕夏耆说捏w力開始下降，活動半徑開始變小，對社區(qū)內(nèi)的生活配套依賴性更強；老年人患病的概率高，患病的時間長，對配套的醫(yī)療機構(gòu)也更高。按照業(yè)內(nèi)經(jīng)驗，沒有城市配套的老年社區(qū)，配套面積要占總建筑面積的30%以上，才能勉強滿足老年人生活、學習的需要，再加上精裝修、智能化設備的投入，開發(fā)成本遠高于住宅。

其次，老年人既是消費者，也是管理者，無論是人員場地的管理、物料的采購還是消費過程中的安全風險，都是由老年人或者其家庭自身承擔，而這些隱形成本在社會化養(yǎng)老機構(gòu)中就統(tǒng)統(tǒng)浮出水面。

再次， 由于歷史文化與生活方式的原因，居家養(yǎng)老是我國老人主要的養(yǎng)老方式，即使單獨居住也希望與子女的距離不遠以方便探視。同一般人的認識相反，老年人活動能力下降，對城市配套的依賴更甚于年輕人，而近年來不斷加劇的養(yǎng)老機構(gòu)郊區(qū)化態(tài)勢，使得老年人脫離原有生活圈，甚至割裂了他們與其他年齡層人群的交往，所以除了鰥寡孤獨，老人進入養(yǎng)老機構(gòu)的意愿并不強烈，機構(gòu)養(yǎng)老的消費人群遠比理論上的數(shù)據(jù)要少。

雖然經(jīng)過30年的改革開放，我國部分老年人的積蓄已經(jīng)不可小視，但投入自身消費的意愿還是不高，即使是購買保健品，其出發(fā)點也是為了減少自身疾病對子女的拖累。對開發(fā)商而言，高開發(fā)成本和低銷售收入能夠通過更低的地價來平衡利潤，高質(zhì)量的服務帶來的高收費也可以涵蓋高運營成本，但更可怕的是由于政府和媒體多年的“忽悠”，很多投資者認為養(yǎng)老地產(chǎn)是個非常有前途的行業(yè)，紛紛大舉進入，導致個行業(yè)已經(jīng)開始過剩。

在人們的印象里，養(yǎng)老院的床位總是緊張，但民政部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在養(yǎng)老院床位空置率超過50%，養(yǎng)老資源的緊張主要出現(xiàn)在一些市區(qū)內(nèi)交通便利、公共服務設施齊全、自身服務設施齊全、價格適中、帶有康復護理服務功能的養(yǎng)老機構(gòu)里。而開發(fā)商開發(fā)的養(yǎng)老機構(gòu)，大都設置在郊區(qū)，地理位置較遠，老年人入住的意愿也較低。

從寧波市場的現(xiàn)狀看，全市養(yǎng)老床位數(shù)已達到每百名老人3.6張，不少養(yǎng)老機構(gòu)（包括號稱配置豪華的雅戈爾老年樂園）已經(jīng)開始出現(xiàn)床位大面積過剩。按照規(guī)劃，寧波市“十三五”期間，還將新增63個機構(gòu)養(yǎng)老服務建設項目，新增建設機構(gòu)床位數(shù)3萬張以上，全市養(yǎng)老床位數(shù)達到每百名老人5張能與西方國家比肩！

一個過剩的市場必然會帶來項目的爛尾和卷錢跑路的現(xiàn)象，一旦這種情況蔓延，使用權銷售和押金模式將無以為繼；隨著人工成本的增加，運營成本的上升是一個長期趨勢，老年人節(jié)儉和觀念固化的特點，很難對已經(jīng)入住的客戶增加服務收費，從而成為企業(yè)長期發(fā)展的沉重包袱。

養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老模式的過渡產(chǎn)品，未來很有可能被邊緣化，從日本的經(jīng)驗看，依托社區(qū)來發(fā)展養(yǎng)老機構(gòu)是一大趨勢。養(yǎng)老服務行業(yè)作為微利行業(yè)，只有通過規(guī)模經(jīng)濟才能實現(xiàn)盈利，小型化、連鎖化經(jīng)營是機構(gòu)獲取市場份額、提高市場競爭力的必然選擇。

作者系寧波國驊集團總工程師