華夏幸福：產業新城區域戰略布局的邏輯

宋代倫

2016年5月13日，在由安徽馬鞍山和縣舉行的農業全產業鏈發展城市論壇暨和州新城產業推介會上，和縣人民政府表示，此次攜手華夏幸福基業公司，旨在共同打造產業新城，雙方致力于將和縣打造成長江經濟新支點、南京最美衛星城。

此次與和縣的合作，將繼續采取PPP模式，為和縣新型工業化和城鎮化建設提供一攬子的規劃、建設、運營綜合解決方案，共同打造“產業高度集聚、城市功能完善、生態環境優美”的產業新城。

這是華夏幸福最近一次與地方政府合作打造產業新城的舉措。這樣的發展模式，華夏幸福在經過若干年的實戰積累之后，已可謂駕輕就熟，并朝著更為深層和廣闊的生態鏈邁進。

一、產業生態系統的“滾雪球”演變

成立于1998年的華夏幸福基業，起初作為單純的房地產開發商，與其他地產公司并無不同。但從2002年起，華夏幸福轉型開始探索構建產業新城的可能性。于是，以注冊地河北固安縣為大本營，開始與地方政府緊密協作，探索并實現產業新城的經濟發展、城市發展和民生改善之路，即華夏幸福所倡導的“經濟發展、社會和諧、人民幸福”。當年6月，固安工業園區奠基成立，開啟產業新城事業領域。

上世紀90年代以來，蓬勃興起的工業產業園區在給中國經濟發展注入強勁動力的同時，也使得產業園區的功能得不到進一步拓展，使得產城融合的推進效果不理想，造成工業化與城鎮化進程的分離。

華夏幸福試圖要解決的，正是這種高速增長中產城無序脫節的問題，而且要在實踐中形成一種普遍適用的經營模式。因此，從固安開始，華夏幸福便以政府和社會資本合作的市場化運作機制，即PPP模式，在產業新城的每個環節開發深入，以達到“政府主導、企業運作、合作共贏”的理想效果。

可以說，華夏幸福的探索趕上了諸多政策與國家戰略的紅利。例如2003年開始房地產市場的興旺，土地開發政策的寬松，一線城市的限購，之后京津冀協同發展下的產業外溢與承接，再加上原來固安縣經濟發展與財政的不足，給了華夏幸福在固安實踐拓展中巨大空間。

這就好比“滾雪球”般，華夏幸福從單純的房地產銷售開始，將產業新城鏈條上的各個環節不斷地卷入：在以PPP模式為核心的經營邏輯下，從前期融資到園區設計，從土地開發到基礎設施建設，到招商與人才引進再到產業服務，從配套設施到物業管理等，華夏幸福以全產業鏈的形態去運營產業新城。環環相扣中，產業新城形成了自我增強循環，塑造出一個完整的產業生態系統。

不止如此，在創新驅動發展的大環境下，華夏幸福還通過與太庫科技創新孵化體系的戰略合作，對蘇州火炬孵化的資本并購等方式，將產業鏈延伸到創新創業的前端，使得產業新城的產業升級形成不斷自我再生產的能力，實現增值的可能性與持續性。

一座產業新城，人是所有要素的核心。因此，與從政府到各類合作伙伴達成共識并增強信賴黏性就顯得極為重要，并以此增強產品縱深、拓展產業廣度。也只有這樣，產業新城集聚和整合人口、產業、物流、資金和信息等各種要素的目的才能實現。華夏幸福在這個生態系統中，逐漸走出了一條普適的道路。

二、區域戰略跟進下的產城布局正逐漸延伸

作為產業新城一攬子供應商，華夏幸福在國家區域戰略版圖中的布局也顯得有條不紊。

據資料顯示，在北方，華夏幸福項目以固安為核心，圍繞京津冀密集展開，形成產業新城集群發展的勢頭，并在秦皇島和沈陽兩處進行相對獨立的產城實驗。在南方，以長三角城市群為密集分布區域，并在四川眉山市下屬兩縣新晉拓展。

從宏觀來看，華夏幸福的項目布局與中央推動的區域發展戰略可謂不謀而合。在產業新城發軔的京津冀，先是在三地交界附近的固安、大廠和香河推動產業園區和新城的融合探索，并在京津冀協同發展被中央提上日程后開始加速布局。從2014年5月與房山區簽約后，短短兩年時間，就已在京津冀地區布局了17個產業形態各異的產城項目，以京津冀為核心區的項目布局全面開花。

在京津冀之外，華夏幸福在2012年初就與沈陽市蘇家屯區簽約，建設沈水生態科技創新城，成為進軍東北的第一足跡。2015年6月，沈陽市鐵西區又與華夏幸福簽署合作協議，建設中德裝備制造產業園，探索推進中國制造2025與德國工業4.0的合作試驗。同時，這也是響應中央新一輪振興東北老工業基地號召的重要平臺。

長江經濟帶方面，早在2013年4月，即長江經濟帶上升為國家級戰略一年前，華夏幸福就接受浙江嘉善縣的授權，負責委托區域的開發建設管理工作，以建設嘉善產業新城。此后，伴隨著長江經濟帶正式成為國家級戰略，嘉善高鐵新城也正式開工奠基，成為華夏幸福在長江經濟帶大戰略中布下的首顆棋子。

2015年起，在完善京津冀核心區布局的同時，華夏幸福加速了在長三角城市群的項目擴張。截至目前，已經有七個產業新城項目落地江浙滬皖四地，分布長江南北。最近一例是今年年初簽約的安徽六安舒城縣杭埠新城。

在謀劃長三角的同時，長江上游的成渝都市圈也成為華夏幸福的選址對象，并先后在眉山市下屬的仁壽縣和彭山縣完成項目簽約。值得一提的是，安徽舒城和四川彭山均是在習近平總書記在渝主持召開長江經濟帶發展座談會后幾日內先后拿下，決心可見一斑。

2015年年度財報顯示，在全面布局長三角城市群的第一年，華夏幸福在此的營業收入就一舉超越了沈陽區域，并達到了后者的兩倍多，占比近8%。一方面說明長三角都市群的潛力巨大，另一方面也說明在長三角相對完善的基礎設施和經營環境下，產業新城的拓展有更高的起點，以此提供不同層次的經驗。

在跨國的“一帶一路”布局下，華夏幸福在2016年底與海上絲路沿線國家印度尼西亞簽署備忘錄，2016年初又與印度簽署諒解備忘錄，將產業新城模式首次推廣至海外。通過在海外投資建設運營產業新城，構建中外產能合作的良好平臺，成為中國企業“走出去”的有效載體，華夏幸福在加速自身國際化的同時，也在為國家“一帶一路”戰略的深入實施貢獻自己的力量。

從中觀的角度看，華夏幸福在國內的20多例產業新城項目的布局有著許多特點。其中最突出的是，許多項目分布在省與省交界處附近，例如京津冀的房山、懷來、灤平項目，長三角的金山楓涇、浙江嘉善、來安江北項目；絕大多數處在鐵路公路交通干線附近，或干脆就叫高鐵新城，例如嘉善；在大中型城市的郊區和輻射圈內布局是常態，例如南京附近的來安江北、溧水、和縣，成都附近眉山的兩個項目；有好幾處布局是雙子星式的，即兩個項目相隔很近，以達成互動的效果，例如北戴河新區與昌黎，金山楓涇與嘉善，沈陽的兩個項目等。

但是，這些特點之間并不是彼此孤立的，相反，各種特點的交匯與重疊構成了每一個產業新城得以在此的基本邏輯：交通通達是作為產業新城存在發展的基本條件，在省界附近分布是為了打破行政壁壘、促進區域經濟一體化，在大中型城市郊區和輻射圈布局是為了拓展城市空間或優化城市群布局，而雙子星式的設計則是基于雙方各自的產業特色達到優勢互補，實現1+1>2。

從這些因素出發，華夏幸福打造的每一座產業新城都是上述幾種因素各種結合方式的產物。雖然這些產業新城間彼此形態各異，資源稟賦不同，但都服務于一個大主題，即“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”的新型城鎮化建設。

三、國際化是戰略布局的方向之一

在宏觀經濟深刻調整、區域經濟板塊間互動加深、全球要素流動更加頻繁的今天，華夏幸福如何拓展自己的產業新城版圖，緊扣時代脈搏甚至引領時代思路，值得關注與考察。

在國際化的“一帶一路”層面，除了對落地不久的印尼和印度兩國項目的推進外，在沿線亞非各國甚至拉美布棋，是未來拓展國際化空間的必由之路。事實上，已經有相關國家表達了合作的意向。例如在2015年，法國駐華大使、東盟部分國家駐華大使就先后組團到訪固安參觀考察。2016年7月李克強總理訪問法國期間，華夏幸福就與法國可持續城市企業聯盟，就持續城市發展及相關領域展開戰略合作簽署了協議。2016年4月底，華夏幸福又與中國法國工商會簽約，共同構建中法產能交流與合作的平臺。

這是“引進來”，同樣，未來的“走出去”，既可以以現有合作資源為基礎在合作國當地拓展，也可直接與目標國洽談推進，以推動產業新城全球化。

在國內區域戰略布局方面，除了繼續深耕京津冀外，華夏幸福在長江經濟帶的空間巨大，目前的布局在長三角地區和成都附近，中間大片區域仍待挖掘。

根據長江經濟帶“五大城市群、三個重點”的沿江布局，華夏幸福未來的項目或可側重于以武漢為首的中部城市群內，和圍繞重慶郊縣和成渝兩地間中小城市的范圍；黔中和滇中兩大區域性城市群，則是遠期可考慮對象。

除此之外，依托現有4大自由貿易區、17個國家級新區，華夏幸福都可以擇機投資進入，由此一來，華夏幸福在國內的布局版圖將在現有東北沈陽市基礎上覆蓋東北三省全境，沿海尚未布局的省份，如山東、福建、廣東等也將基本填補。而依托國家級新區在東中西各板塊較為均衡的散布，華夏幸福在未來的項目布局中也將更趨平衡，逐步實現與國家區域戰略點、線、面全方位的結合。