“城市更新”是房地產投資的特殊機會

李瑩

在房地產投資領域，鼎暉的“特殊機會地產基金”以“買便宜”成為鮮明特色。站在2016年房地產行業歷經黃金30年后這個最詭秘的時點來思考投資，筆者認為，“城市更新”是房地產投資的特殊機會，已遠遠超越了“買便宜”這種簡單的生意經。在高地價、高房價兩種風險高度聚積，甚至是在“面粉貴過面包”的現狀面前，以一種穿透視野前瞻性地把握土地政策上的微妙趨勢，在“買便宜”的同時更是“買趨勢”。

一、城市內生繁榮的驅動

城市從生長期至成熟期，由外拓式開發逐步過渡到內部更新開發。從空間范疇上看，城市不可能無邊界地擴展下去，要滿足城市里居住生活人們日益增長的生活需求以及實現宜居城市和持續發展的城市目標，只有靠在現有空間內進行有效更新。

法國馬赫拉瓦萊建筑城市規劃學院教授戴維·曼金（David Mangin）認為，要在城市上建造城市，這一概念的核心是優化現有土地資源以及建筑物的使用效率。他指出，城市中已有不少項目，但它們的功能是單一的，所以可以在這些項目之間新增一些小規模的新項目，在原有項目間創造聯系，而不是新造封閉式的大型項目，這便是城市內生繁榮的驅動力。

二、“土地指標”倒逼商機涌現

在2014年初，國土資源部副部長王世元就明確提出“要逐步減少新增城市建設用地計劃指標，以此在新型城鎮化過程中守住耕地紅線”。城市新城區建設中，“新增土地指標”與“增減掛鉤”“占補平衡”指標的多重約束更是制約城市發展的利刃。如此多的土地政策重壓下，逼迫城市擴張已接近完成的深圳、上海、北京等特大城市未來的發展更多要依靠自身更新來達到城市內生繁榮。

三、“城市邊界”引導土地集約利用

2014年11月3日，國土資源部、農業部聯合下發《關于進一步做好永久基本農田劃定的工作的通知》，首次明確要求北京、上海、廣州等14個大城市劃定邊界。其實從2006年開始，深圳、上海、北京等就陸續出臺了相關的城市發展政策，例如深圳最早開始的“城市更新”、上海的“退二進三”、北京的“動態維護”以及西安高新區的“退二進三”都是通過城市自身土地集約利用的方式來解決“土地指標”與“城市邊界”帶來的發展問題，引導土地集約利用。

四、各具特色的城市更新實踐

國內外城市規劃管理中都有關于規劃調整的規定。如：英國規劃許可制度賦予規劃管理者在開發項目許可過程中可以對地方規劃進行調整的權利；美國區劃規定了區劃修訂和變更的法律程序以及開發權轉移、容積率獎勵和特殊地區增加土地用途兼容性等具體的規劃調整管理手段。在我國，很多城市也根據其自身特點進行著城市更新實踐。

1.深圳“城市更新”

2009年10月份，深圳市正式頒布《深圳市城市更新辦法》（以下簡稱《辦法》），2012年1月底正式頒布實施《深圳市城市更新辦法實施細則》，對城市建筑區內原有建筑物根據城市規劃和規定程序進行綜合整治、功能改變或是拆除重建。城市更新過程中，在對舊建筑物拆除后的土地使用權問題上，盡管在上述《辦法》中沒有直言“協議出讓”，但在實際操作中，對土地使用權的處置問題即為更新主體在補交地價款后可以通過“協議出讓”的方式獲得。這樣，既保證了更新主體的企業利益，更是對更新土地上的原有建筑物、人、構筑物的既得利益做到了最大限度的保障，以土地“市場化”的方式確保社會、政府、企業等多方攜手共同發展，進而確保深圳的城市經濟循環發展。

2.上海“退二進三”

上海作為土地資源約束最為突出的特大城市之一，在土地管理中已明確了對新增建設用地實行“穩中有降，逐年遞減”，要實現總規模“零增長”的城市發展方式。在“退二進三”的大政策背景下，二產遷出后騰退的工業用地房產商50%用于開發經營，50%用于建設保障性住房，而政府部門拿到此類地塊，大部分將用于公租房建設，小量用于就近動遷安置房建設。2014年初，上海浦東新區在自貿區內實行創新工業用地出讓方式和新增工業用地彈性年限出讓以促進產業轉型的土地管理制度，探索工業、商業、辦公等綜合用地的土地利用政策，完善存量土地循環利用機制，積極推動浦東新區存量工業用地轉型，實施工業用地全生命周期管理，提升土地利用的綜合效益，探索創新。

3.北京“控規動態維護”

近年來，北京城市經濟快速上升，城市建設速度持續加快，進入了重要的戰略機遇發展期，為了應對在城市發展中所面臨的土地問題，北京市于2007年初決定建立以1999年版《北京市區中心地區控制性詳細規劃》為法定依據，以2006版《北京市區中心地區控制性詳細規劃》為參考指標，按照統一的標準和程序對中心城地區實施規劃管理的工作機制，即所稱的中心城控規動態維護機制。在“控規動態維護”中將中心城控規按照片區和街區兩個層面進行規劃編制，逐級分解落實總體規劃中規劃總量和各級各類城市基礎設施、公共服務設施及公共安全設施配置等，分層級明確了規劃實施管理的控制重點和要求。

4.西安“退二進三”

2006年8月，西安市委、市政府出臺了《西安市工業發展和結構調整行動方案》以及《西安市二環內及二環沿線工業企業搬遷改造實施辦法》等7個配套文件，開始實施二環內及二環沿線工業企業往三環搬遷改造的計劃，將央企、省市國企及軍工企業分別搬入相應工業園區。據西安國土資源局統計，“退二進三”政策實施以來，近些年全市有896家企業通過搬遷改造，新增建筑面積485.89萬平方米，節約土地約5830畝，且其中大部分來自原本工業聚集的高新區。

五、把握城市更新投資先機

1.開發模式更新

較傳統的開發模式而言，“城市更新”在土地獲取方式上由買地變為合作共管，在實操中減少先期投入資金，降低財務費用。在投資風險的控制上，更需要綜合考慮項目的毛利率、操作模式、調整規劃指標、時間成本、實操團隊的綜合素質、產品能力、外部資金管理能力等眾多因素。

2.產品定位能力

跟傳統開發相比，“城市更新”更該在產品定位策劃中從市場、客戶的角度出發，摒棄制造營銷噱頭的思維。將客戶體驗放置首位，換位思考以“衣食父母”的實際需求為產品定位的出發點。“城市更新”中的產品也更多的要從城市的需求來尋求定位，在設計中將城市功能、項目定位、產品創新、土地利用最大化、可控可計量的低碳建筑等內容加以完備。

3.行業整合能力

在新一輪“城市更新”中，單一產業已經很難滿足市場和客戶的真正需求，行業價值鏈的導入更是衡量實操人整合能力的標準，更是更新后項目附加價值的體現。例如萬科，在企業轉型過程中，逐步導入跟房地產有關的下游行業，與某產業公司合作發展“社區學校”，為社區家庭解決了孩子放學后家長無暇顧及的后顧之憂，也為孩子學習、交流、興趣愛好發掘、個性釋放提供了空間與環境；“托老所”為社區的空巢老人提供悉心的照料、休閑交流空間、娛樂設施、康復護理等，讓子女可以更好的完成事業。

4.協調溝通能力

“城市更新”中最重要的環節就是土地、規劃等各種手續的報批，很多時候僅僅了解審批手續的運作環節是不夠的，更要游刃政府相關部門協調溝通。因為“城市更新”所針對項目的特殊性，要真正了解項目的前世今生就要知道哪些問題要找哪些部門解決，找誰解決，通過與辦事人員的詳細溝通來做到不走或少走回頭路，畢竟時間成本是不容忽視的。因此，實操人的溝通協調能力往往關系到項目的實際進度，不容小覷。

自2015年12月起，中央先后出臺降低首付比例、調整職工住房公積金基準利率、降低房地產交易環節的契稅營業稅等一系列政策，為房地產市場帶來新一輪希望。對“城市更新”更多是機會的把握，從房地產投資的角度出發更是特殊的投資機會，在互聯網主導時代，信息公開程度已讓這個社會沒有秘密可言。因此，誰能靠自身綜合實力把握住這樣一個特殊機會，便是在未來房地產行業洗牌中尋求到生存的突破口，更能在新一輪房地產市場白刃戰中搶占先機。