商業地產去庫存的對策

王春波

庫存高企、需求低迷、電商沖擊，商業地產的生存境況可說是“流年不利”。相對住宅而言，商業地產去庫存面臨的難度更大、專業性需求更廣。去庫存和轉型發展成為開發商同時需要破解的難題，不論是“社區商業”還是“文化消費”，開發商試圖在電商的夾擊下沖出一片藍海。一面是商業地產的產能過剩，一面是有效的商業化業態供需失衡，如何盤活商業地產存量、有效去庫存，成為亟待解決的問題。

一、商業地產去庫存的相關問題

1.有效供應不足

在城鎮化浪潮中，新的城市中心不斷增加，商業開發快速向城市邊緣外擴。目前我國平均每個省會城市有四五個新區，每個地級市有1個新區，據有關資料，這些新區面積已經夠滿足34億人居住。新城如雨后春筍般冒出，購物中心的規模也一直迅速擴大。然而由于競爭激烈，關店潮卻成為一線城市的典型現象?？偟膩碚f，2015年我國零售業已經進入了理性開店、主動關店的新時代。

實際上，大家所說的商業地產產能過剩只是量上的數據，但是是否匹配需求則是不一樣的標準。目前國內最主要的問題是商業地產供需的不對稱，有效供應不足，一方面造成了供應空置，另一方面品牌也難選到合適的位置。

2. 傳統商業模式面臨巨大挑戰

互聯網消費時代，不論是Shopping Mall、超市，還是奧特萊斯購物公園模式、大市場模式，都面臨全面挑戰。事實上，商業新形勢下，過去一些成功的盈利模式也難以為繼。比如很多城市綜合體項目，除了開發商的自持物業，還有面向投資者出售商鋪的“金街”?！敖鸾帧蹦Ｊ揭欢缺槐姸嚅_發商效仿，但現在很多項目陷入品牌良莠不齊、空置率高、人氣不旺的困局，甚至被詬病為“做一條死一條”。

3.降價促銷與去庫存

作為房地產庫存的擁有者，其實房企才是去庫存行動的主導者。國家早已鼓勵房企降價銷售，而絕大數房企仍持觀望態度，持價待沽，甚至伺機提價，只希冀政府的去庫存政策能給其銷售帶來便利，助其解困。如果房企的這種做法不改變，估計去庫存的道路仍然漫長。

很多人認為最有效的方法就是降價傾銷，盡快回籠資金。但是，從目前去庫存的情況看，商業地產單純靠降價傾銷的方式收效甚微，特別是在一些三四線城市，大量房產依然無人問津，有行無市。

二、去庫存的措施探討

1.實行供給側改革

商業地產的供給側和需求側就像站在獨木舟兩端的一對好朋友，如果彼此都充分考慮到對方的存在，友誼的小船永遠不會說翻就翻！“供需錯位”一直是目前中國房地產行業發展的痛點所在。一方面，過剩產能已成為制約中國經濟轉型的一大包袱；另一方面，眾多新興市場機會尚未得到有效滿足，亟需“創造新產業，培育新供給”，以矯正錯配現狀。

在商業地產領域的開發企業要不斷優化結構與業態組合，主動適應市場需求變化。建立“大平臺”精準把握市場需求，開拓市場空間。同時要加速地產與金融的融合，圍繞開發鏈推動金融服務升級。

2.“以租代售”去庫存

共享經濟的興起，長租公寓、創客空間、線上短租平臺的出現，為商業地產去庫存提供了另一種路徑。

2015年11月22日，國務院發布《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，其中提到積極發展包括客棧民宿、短租公寓、長租公寓等在內的滿足群眾消費需求的細分業態，這是出租公寓首次被寫進國務院的政策性文件。

投房研究院關于長租公寓的報告顯示，中國存量房近億套，近25%的空置率產生的房源主要流向租賃市場。大規模的存量房亟待盤活，一線城市仍然有相當多的閑置房源未流入租賃領域；而國內青年租房的市場規模已達到近8000億元，每年新增的應屆生租房規模達600億元。

3.大數據去庫存

2015年，電商進一步沖擊實體商業，加速實體商業必須通過改革產業突圍，新的突圍方式不約而同地走向硬件提升、品牌升級和創新型業態。為了防止企業孤注一擲地去開發，造成新的盲目創新，應該嘗試用大數據的方式分析，篩選客戶，獲得上帝的視角解決去庫存的壓力。

大數據通過地理圍欄進行項目目標客戶鎖定，對假定客戶進行結構化分析，對圍欄客戶進行聚類分析，以劃定價值觀分類，再通過消費行為數據研究鎖定不同價值觀消費者的消費場所習慣，已確定競爭對手或細分市場機會。接下來，線下商業數據縫合對應行為數據，用于判斷客戶消費與商家匹配度。最后還可以跨城市、跨區域多維度對比，判斷未來客戶消費趨勢。

4.“體驗式”商業能否成救命稻草

相比于傳統的街鋪和近年來紅火的綜合體、購物中心，體驗式、情景式商業被看作是商業地產轉型的救命稻草。

位于長沙城南的德思勤城市廣場，除了將餐飲比例做到近40%，吸引上百家餐廳進駐，還開設了湖南省首家24小時書店，將藝術中心、電視直播中心、演藝廣場納入其中。不少消費者都是因為24小時書店慕名而來，很好地帶動了項目的知名度和人氣。隨著人們生活水平的提高，對精神文化方面有了更高的追求，商業地產要適應這種“文化消費”的需求。原來商業地產可能只是開個電影院，現在如果有演藝公司常駐，可以消化幾千甚至上萬平方米的面積。

不過，業內人士同時提醒，從商業項目的長遠發展來看，體驗類商戶畢竟只能“錦上添花”，而不能“雪中送炭”，一個商業項目歸根結底成功的關鍵還是在于通過精準定位需求進行商業招商及運營管理。對于消費能力及品牌意識處于不斷升級過程的二三線城市，商業項目則更應著重消費購物功能，而不應一味追求標新立異的體驗功能。