不同的旅游地產，投放不同的產品

王雪童

旅游地產的產品類型和產品形式多樣，實際操作過程中可根據旅游房地產價值鏈重心的不同來打造不同的產品。旅游地產開發的組合類型可以歸結為以下幾類。

一、城市型旅游地產產品

城市型旅游地產相對容易操作，開發商或以旅游資源為核心，或以文化旅游的名義圈定城市內的土地，通過打造主題景區，改善生態環境，配建休閑娛樂配套設施，完善休閑旅游功能，開發城市CRD （中央游憩區）或RBD （游憩商業區），見表1。

典型案例：深圳華僑城

深圳華僑城是以提供第一居所為主要目的的綜合型旅游休閑社區開發商，核心是“文化旅游+地產”的商業模式，簡單說，便是旅游提升地產開發的價值，而地產開發反哺旅游項目，塑造了華僑城過去的成功。

從其旅游地產產品的角度來看，各地華僑城都偏向于打造城市型的產品，城市型主題公園（以歡樂谷為典型）、都市娛樂商業綜合體以及城市社區，主要滿足城市第一居所的需求。

二、城郊型旅游地產產品

依托城郊成熟的旅游資源是最容易進行的操作模式，因為其距離城市中心區較近，離塵不離城，有利于承接城市大量的周末休閑游市場，也有利于打造養生養老等主題地產，見表2。

典型案例：良渚文化村

良渚文化村，屬于郊區資源型大盤，是萬科集團“非標準”新市鎮產品的實踐，于2003年開始啟動，利用先旅游、后地產的開發思路，提升地段價值，服務后期房地產產品。

作為距離市中心有一定距離的郊區型大盤，既有核心旅游項目，又有豐富的特色配套作為有力支撐，除了優良的生態環境之外，便利的生活配套以及以“文明、文青、交流”形成的生活方式是吸引小鎮居民長期居住的理由。

1.區位：杭州西北部、余杭區中部，杭州市中心1小時生活圈內。

2.定位：集旅游、居住、創業三重功能為一體的自組織、自循環、自我平衡并不斷生長的綜合有機體。

3.建設理念：強調緊湊布局、適當密度、混合用地、步行街區、社交空間、彈性建筑為特征的都市村落概念。

4.規劃布局：規劃三個旅游中心區和多個居住村落組團，以風情大道作為主軸，所有的重點配套及居住組團分布道路兩邊。

三、鄉野型旅游地產產品

鄉野型旅游地產是目前種類最多，應用最廣泛的旅游地產形式，特別強調與旅游區的互動和促進。鄉野型旅游房地產必須促進旅游區的配套設施完善，同時應將娛樂、觀光、接待、景觀等多種元素融合在一起，旅游區通過引入旅游房地產構建了更加穩固的旅游產業鏈。旅游小城鎮建設、社會主義旅游新農村建設在全國各地興起，反映了鄉野型旅游房地產的良好前景，見表3。

典型案例：唐鄉

唐鄉位于承德市灤平縣境內的兩間房鄉葦塘村，距北京150公里，是以新村莊締造為基礎的農業新村及村莊房地產開發。灤平縣政府與北京世紀唐人旅游發展有限公司合作開發，被稱作是第四代鄉村旅游“鄉村生活”的先鋒代表，是農民閑置宅基地、住宅資產化、市民度假需求相結合的產物，旨在打造北京地區“大健康消費目的地”。

1.利用“小項目”激活“大產業”：對村中的廢棄果園、撂荒地和坡耕地進行整體打包流轉，建設了有機果品采摘園、道地藥材種植園。在充分挖掘生態之美，傳承文化之韻，塑造產業之特，提升服務之優的基礎上，唐鄉成為了集相聚休閑、文化體驗、果品采摘等多種業態為一身的鄉村生活服務綜合體。

2.產品打造：租賃村落中散落、閑置的古舊住宅，進行新的規劃設計和改造，在盡可能保持村莊原有風貌的前提下，對院落實施主題式景觀塑造，對房屋進行修舊如舊的除險加固，使之成為富有現代氣息，能夠滿足都市人鄉村生活體驗、休閑度假、養生健身等多種需求的古民居客棧、院落式鄉村主題酒店、鄉村會所等。

四、結語

根據不同旅游地產類型來打造不同的產品，本質上是用不同的產品滿足不同的需求，如城市型旅游地產主要是第一居所，便利的城市交通及配套是主要訴求；而鄉野型旅游地產往往是來滿足人們的第二居所以及度假居所的需求，若沒有點異質性、獨特性的味道，仍提供城市型配套產品，則很可能導致無人買賬。這應該是做旅游地產的一個基本原則。