深圳、上海房價瘋漲勢頭反轉

文力

進入4月以來，全國住宅與去年同比上漲趨勢依然在增加，但是住宅價格上漲城市較上月有所減少。

一、全國住宅價格同比上漲趨勢依然

據監測數據顯示，2016年4月，116個大中城市中，住宅平均售價環比上漲的城市個數多達83個，由上月的87個下降到83個，平均漲幅也有所下降，由3.00%降至2.52%；下跌的城市數為33個，平均跌幅至-1.94%，較上月的-1.52%而言，跌幅幅度不大。同比上漲的城市數量呈增加趨勢，由上月的79個增至93個，平均漲幅漲至15.14%，同比平均跌幅至-2.36% （詳見表1）。

二、深圳、上海房價增幅減緩

與3月份全國大部分城市的房價急劇增大相比，4月份房價增長的趨勢有所減慢。一線城市中，只有北京環比增長幅度在前十當中，環比上漲6.57%。深圳環比下降到-3.22%，較上個月的環比上漲3.81%，可謂相差較大。

這與近日相關媒體報導的“上海深圳樓市成交降溫”“上海房東一夜降價160萬賣房”等新聞有相似之處。這種相似之處首先在于深圳、上海樓市的房價瘋漲現象在3月底以來確實得到了抑制，圖1顯示，自3月以來，深圳和上海的房價增幅已經縮減。

價格之外，這兩個城市的住宅成交量也遭遇相同行情。深圳市規劃和國土資源委員會5月1日公布的數據，4月份深圳樓市成交量大幅下降，遭遇“腰斬”。當月，深圳新建商品住宅成交套數環比下降47.55%，二手住宅成交套數環比下降54.47%。上海官方數據顯示，上海4月份商品住宅成交面積 97.21萬平方米，而3月份商品住宅成交面積為221萬平方米，環比減少56.1%。

但是，上述數據足以說明上海、深圳樓市增長趨勢已經逆轉嗎？筆者認為，得出這個結論還為時過早。首先，市場觀察期還比較短。按照歷年宏觀調控對市場的影響，一般政府出臺宏觀調控政策后，短期對市場的抑制作用是相對明顯的，但是長期卻顯示市場力量更加強大，市場價格的走勢更加取決于市場供需狀況。其次，本輪深圳、上海的房價暴漲背后支撐的最大因素是寬松的貨幣政策。在貨幣政策走向沒有改變的情況下，上海、深圳樓市房價上漲的動力其實依然存在。

三、上海、深圳房價未來走勢

上海和深圳同屬一線城市，是我國資本市場的兩大核心發源城市。其房價從歷史上看，雖然有炒作的因素存在，但是其對市場配置因素的敏感度、靈活性卻已經遠遠超過了其他城市。這里，所謂的市場配置因素，主要指貨幣因素、匯率因素或者資金成本因素。可以說，上海、深圳房價的走勢是觀察中國房地產市場走勢的一面很好的鏡子。

那么，未來上海和深圳的房價走勢如何呢？筆者認為，在貨幣因素以及稅收因素沒有發生實質性變化的情況下，鑒于實體經濟基本面沒有明顯好轉，市場上資金無處可去的情況依然存在，房地產市場仍然是中國民間選擇對抗通漲的首要投資選擇之處。因此，即使國家相關部門出臺了相關調控措施，市場成交量因此受到抑制，但是兩個城市房價依然將可能保持高位盤桓的狀態。