一座城市的30年（下）

潘文大

四

我想有個家，哪怕是“蝸牛的家”，這曾是全國每一個城市居民的夢想，沈陽市民也不能例外。沒有誰會嘲笑這個夢想，在擁擠的城市，家是每一個浮萍寄命者甘愿為之奮斗的第一個目標。而擁有一套住房，往往也是每一個人之所以選擇一座城市落地生根的主要原因。

以前看過一份資料，至今我依稀記得，2007年沈陽人買了12.7萬套新房，7.2萬套二手房，意味著一年之中沈陽市有20萬個家庭喬遷。20萬戶，比2001年沈陽檔案中記載的棚戶總數——15萬戶還多出5萬戶。那一年，政府相關部門公布的統計數據是：沈陽市居民住房自有率達到82%，人均住房面積27平方米，與全國人均住房面積僅相差1個平方米。

2000年，沈陽人均住房面積為12平方米，比全國人均數低3個平方米。2007年，大多數沈陽家庭都有購買新房的憑證在手。

人們不再懷疑2007年那個“最具幸福感城市”的評選結果，因為那一年，很多幸福的喬遷之家投了沈陽一票。

2009年7月，沈陽市房產局宣布，截至2008年底，沈陽市城鎮居民人均住房建筑面積達到29.02平方米，高于全國平均水平1平方米；戶均建筑面積84.1平方米，接近全市商品住宅戶均銷售面積……

2007年的沈陽，“有個家”已不再是很多沈陽人的夢想，7年時間，沈陽市民的居住條件發生了巨變。

而追溯這一巨變，必須從2001年那場足球賽和第一屆房交會開始。

事實上，中國內地城市的房產改革，自1980年就已開始，但囿于歷史條件，進展極為緩慢。從房產交易會形成的歷史看，上世紀80年代沈陽已經有了“居民換房大會”。

1991年，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。

1992年，沈陽房改全面啟動，住房公積金制度開始推行。此后，隨著“安居工程”的全面推進，房地產業急劇增長，局部地區的市場一度呈現混亂局面，并出現了較為明顯的房地產泡沫。隨著1993年底的宏觀經濟調控政策，這一瘋牛產業的投資增長率普遍大幅回落，直至此后的五年低迷。此間，沈陽的房交會逐步轉向為居民提供房屋轉讓、租賃和購買商品房的交易服務。

不料，1998年的長江大水，給沿岸造成超過2500億元的直接經濟損失和東南亞金融危機爆發，嚴重影響國內經濟，出口增長率出現下滑。此時此刻，為扭轉危局，啟動內需成為中央政策的最佳選擇方向。

1998年7月3日，隨著《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號）的公布實施，福利分房取消，中國住房制度改革大幕拉開，房地產業從此走上了10年的金光大道。

很遺憾，在這個迅速壯大的隊伍中，沒有沈陽房交會的身影。個中原因有二：一是沈陽的體制改革進展緩慢，房改又晚于南方，加之對房地產和樓市的歷史欠賬太多，導致市場非常不活躍；二是因為特殊原因，美國當時公開把沈陽列為高風險投資區，有八個多月沒有一位外商來沈考察，沈陽經濟信心因此受損，民心消沉。南方房地產市場已經紅火一片的2000年，沈陽市房產局還在繼續著諸如房改、房產維修、召開換房大會等工作。

直到2001年，中國足球隊在十強賽沈陽主場取得了驕人戰績，提前拿到2002年世界杯的入場券，同時也為沈陽帶來了10億元以上的收入，振奮了沈陽人的精神，并使沈陽在城市形象、綜合影響力和投資環境等方面發生了積極的變化。

僅僅用了不到一年的時間，沈陽就完成了從負面到正面的形象之變。為了爭取十強賽，為了打破徘徊多年的房地產市場格局，沈陽開始著眼于舉辦屬于整個城市人民的房地產交易會。

當時南方雖然已經有了類似的展會，但東北三省卻都還沒有，雖然是政府主導，卻是企業市場化運作。當時沈陽的地產商根本不知道房展會是個什么東西，又不想繳費，結果都不愿參加。組織者只好挨家挨戶去拜山頭，做工作，甚至靠面子求房企來捧場參加展會。

也不能怪那些沒來參會的房企，他們一是對這個市場沒信心，二是對這種模式沒信心，三是對沈陽當時的環境也沒信心。

為了啟動這個市場，提振民心，沈陽市政府主動給政策：房交會期間交易的房屋契稅減半收取，交易手續費全免。籌備期間召開的幾次推進會，市委書記和市長每次會議都盡可能參加，給房交會的組織者鼓勁。

6月19日，“中國·沈陽21世紀首屆房產展銷會”在推遲了一個月后粉墨開場。四天下來，有幾萬購房者前來參會，雖然沒來參會的房地產企業占大多數，但還是交出了一份漂亮的成績單：成交面積37.1萬平方米，交易額7.6億元。

與今天沈陽房交會的規模和參會人數相比，第一屆房交會的體量實在太小，但是它的作用卻不容低估：一是確立了“政府搭臺，商家唱戲，百姓受益”的辦會宗旨。二是探索建立了“一站式”“一條龍”現場辦公服務模式，即房產部門與財政部門配套聯動，現場為購房群眾解答政策，辦理認證、備案；公積金、拍賣、中介等機構積極參與，為住房消費者提供配套服務，極大地方便了購房群眾。這一模式，全國首創，至今仍然堅持。

與南方房交會主要以地產企業為服務目標，以增加房屋的產品賣點，搞名目繁多、氣氛熱烈的房企評選、排名不同，沈陽的房交會，從一開始進行政策的設計，就以政府、企業、老百姓“三滿意”為目標，而“三滿意”的核心，是老百姓滿意。與此同時，沈陽的房交會，一直采用地產企業、中介機構、政府辦事機構三方同時進駐的辦會模式，其核心也是為購房百姓提供便捷的服務。正是在這樣的辦會理念下，此后歷屆房交會的創新，都是圍繞“三滿意”的目標進行的。比如展會期間，覆蓋全市范圍免費購房直通車的開通，就是一個明顯的例證。

也是在2001年，時任市長在會上表達了要大力發展沈陽房地產業，使其成為沈城支柱產業，并以此改善居民居住條件的決心。“我們一定要千方百計，力爭在5年內使人均住房面積升至20平方米左右。”

房地產業從此登上沈陽這座城市支柱產業的舞臺。

接下來的短短幾年時間，沈陽房地產業的發展速度幾乎等于以往幾十年的進程。絕大多數市民和來沈陽發展的異鄉人，在這座城市里擁有了屬于自己的、既有新式格局、又不失古樸典雅；既充滿人文關懷、又體貼自然的家……

回顧近30年沈陽房地產市場的發展之路，大體可分為三個階段：第一個階段，房地產開發主要以滿足居住者最基本的住的要求，當時的住宅幾乎是“千樓一面”，似乎開發企業用的都是同一張圖紙。第二個階段，隨著商品房市場的發育成長，房子在價格、產品類型、戶型設計方面都有一定的突破，也引進了國外或南方城市的一些新理念。

沈陽房地產市場的創新之路主要是在第三階段開始。

從最初的外立面、墻面顏色、建筑風格變化，發展到如今的規劃、戶型、景觀、配套等各個方面的創新，沈陽樓市的創新之路是一種全方位的、豐富多彩的發展與變化。無論是萬科的專利情景洋房，還是青年居易的精裝小戶型，又或者唯美品格的精湛北方園林景觀，創新所帶給我們的震撼從未停止過。

今時今日，人們對“好房子”的要求已經從單一的居住功能上的滿足，發展到作為投資產品對其商業價值的挖掘。隨著沈陽城市的發展擴大，樓市的日趨成熟，創新的內容越來越復雜，創新難度也越來越大。從郊區化住宅、節能住宅、商業綜合體，到大盤時代，新商圈的崛起和創新成就了沈陽樓市的整體繁榮。

沈陽的房地產市場經歷了22年的發展歷程，就規模上來看，從最初的“見縫插針”的小規模開發模式，到后來具有一定體量的中等規模開發，進而邁入幾十萬甚至上百萬平方米的大盤模式。大盤地產的出現，是城市房地產業發展的一種必然結果，更是沈陽地產發展的重要里程碑。

美國城市規劃學家沙里寧說過：“城市是一本打開的書，從書中可以看到它的抱負”。從一個城市建設發展的角度來講，大盤的內涵與外延正在成為沈陽城市最活躍的脈搏。

大盤的出現與城市化進程、房地產行業發展、外埠開發軍團的進駐等因素息息相關。全國知名的開發企業如萬科、碧桂園、保利、恒大、首創、中遠、中海、綠城等知名企業都來沈陽搶灘，投下巨資，沈陽城市大規模改造的需求，和品牌開發商的雄厚實力，令大盤開發的體量記錄不斷被刷新。

反過來，大盤也讓購房者將“開發企業實力”列入置業時重點考察的因素。企業開發水平與思想高度決定著大盤的開發高度。就特點而言，大盤在選址上，側重城市周邊自然環境較好的區域。同時，大盤的整體規劃、人居環境、景觀設計等方面也擁有更加充分的發揮空間。在配套方面，由于大盤在規模上的特點，更加有利于開發商配備更為完善的生活配套設施。從價格方面，大盤的持續開發模式必然讓產品的“保值增值”功能大大提升。

大盤的本質是以人為本的中心思想，是大社區、大配套、大市政、大交通的集合。對于沈陽的城市建設而言，大盤的操作讓土地資源得到整合，從而推動區域的迅速發展。對于行業而言，大盤是行業走向成熟的表現。對于居住者來講，大盤改變了原有的居住狀態，勾畫出全新的生活內容。正是有了這些獨具創新意義的大盤，房地產才點化出絢爛多彩的城市風景。

五

身邊有些人，對城市的變化總有一種復雜的情感阻隔。記得很小的時候，整座城市隨便走到哪里，路邊的空地上，都是市民晾曬的自己打的煤坯，煤坯有大有小，有圓有方，那是城里居家的主要燃料，做飯燒水取暖，都離不開它。那年代，好燒且熱卡大的塊煤很少，多供給特種部門和特種人，老百姓根本買不到，即使通過關系特批一些，也因為價格較貴舍不得燒，只能買便宜的“煤面子“摻上黃泥打煤坯，以供日常生活使用。煤面子體質較輕，有點風就四下飄散，所以北方又干燥，所以城市到處都是煤灰，穿著白襯衣上街走不到一圈，領口就臟了一圈。

到了冬天，滿街的路邊到處都是晾曬的白菜蘿卜，因為近乎半年的冬季全靠這些冬儲菜下飯和招待客人。那時的城市街道，幾乎和鄉村街道區別不大，制片菜葉煙頭痰跡到處都是，根本談不到整潔衛生。

經濟與文化意識形態以及社會科技力量發展不到一定高度，一切現狀都沒有能力改變，只能無可奈何地屈從于落后現狀，委屈地生存。祖上流傳的習慣，到了如今仍然未能化解得開。

居住改變生活。

海明威說過，“如果你住過巴黎，那么巴黎將永遠跟著你，因為巴黎是一席流動的筵席。”如今，沈陽人也可以對外來的客人說，如果你光臨沈城，在老城區走一遭，在新城區再走一遭，回過頭來再去長白島、大渾南、棋盤上、五里河……都去走一遭，美麗的沈陽就一定會留在你的記憶中，因為她已經成為北方一顆流光溢彩的明珠。

以新城區長白島為例。長白島位于沈陽市城區南部，渾南新區西側，地處渾河沿岸，北與和平區老區隔渾河相望，西至長大鐵路，東至金陽大街與渾南新區相鄰，南至規劃80米寬渾南大道，東西長約4.2公里，南北約3.7公里，規劃用地面積10.84平方公里。沈蘇快速干道與勝利大街在東西兩側貫穿南北，南距三環高速公路2.5公里，北距太原街商業中心區4公里，距桃仙國際空港10余公里，交通便利。

長白地區昔日屬沈陽市東陵區，2004年劃歸沈陽市和平區，常駐人口1.6萬人，包含漢、回、滿、蒙、朝鮮、錫伯等多個民族。

當時的長白地區幾乎遍地是低矮的平房和莊稼地，一條水面寬不足10米的八一灌渠常年淤積，兩岸雜草叢生。每逢枯水期便散發著惡臭，灌渠邊的居民每到這個時候都不敢開窗。

沈陽是座內陸城市，多少年來，缺水的沈陽人多么渴望能擁有一座屬于自己城市、碧水環抱，綠樹蔥翠，鳥兒啾啾、錦鱗游泳、生態宜居的夢幻之島。而這個島夢，終于得以在

2007年5月16日起，逐步變成現實。

2007年5月16日，由上海同濟城市規劃設計院主持實施，耗時達1000多個日夜精心制作的《和平區長白島控制性詳細規劃》終獲沈陽市城市規劃委員會第六次會議原則通過，確定了“和諧島城”的基本規劃理念和“一島、兩帶、兩心、多點”的空間構架，隨之即開始分頭落實。作為拓荒者先遣軍——萬科地產、遠洋地產、兄弟地產、格林地產等房地產開發公司爭相進入，分頭開發建設。這一天，被歷史扎扎實實寫入沈陽厚達2300年的城建史冊。

如今的長白地區，已然由于內河的開通成為一座地地道道的“島”。島區內，高樓林立，道路平坦四通八達，商業繁榮人氣旺盛。一個連接和平老區的新商圈正在形成。成群連片以水為鄰，以島為家，風格各異的住宅小區及商家，通過已建成的工農橋、勝利橋、三好橋與沈陽市城區緊密相連，共同揮灑著北國島城的時代亮色。

不得不提上一筆的，是長白島灘地森林公園的建設。

長白島灘地森林公園位于渾河南岸長白段，東起工農橋，西至長大鐵路，長約2100米，總占地面積達42萬平方米，由和平區政府投入8000萬元資金興建，免費向公眾開放。公園內有綿延2000余米的木棧道和多處親水平臺；有以微縮渾河形態貫穿整個公園的人造溪流；有考驗智力、膽識和耐心的植物迷宮；有占地面積達萬余平方米的花海；有可供親子同樂的兒童沙洲；有20組健身器械；有由灌木園、巖石園、藤本園、水生園、多年生草本園、玫瑰園、藥草園、球根花卉園等組成的八大特色園……

公園由沈陽“世園會”的主設計者之一、國際頂尖的園林設計公司——荷蘭尼克公司主持設計，以森林為主要設計元素，統一體現綠與水的景觀協調，暢游其中，開闊的視野和縱深景觀，給人以欲窮其妙而又觀之不盡的視覺享受，是繼“世博園”之后沈城又一“人與自然和諧共生”的現代公眾森林公園。

漫步灘地森林公園，華林疊翠，灘地生輝。渾河上游引入的內河清澈純凈，水聲潺潺，彎腰可掬；河邊綿延兩公里長的木棧道粗樸自然，引人流連；蘆葦、鴨子、錦鯉、藤木、灌木、巖石相映成趣；臨境凝眸，清風拂面，心曠神怡，物我兩忘……

經濟實力與時代感結合在一起，就會變成一種迎合民意改變現狀的力量。

長白島的變化和沈陽全城變化一樣，使我這個沈陽市民感到驕傲。

類似變化的，還有于洪區的丁香湖地區。

過去的丁香湖是一個挖河沙形成的大坑，旁邊是存放量達81.2萬立方米的垃圾存放場，周邊八個村的污水直接注入湖區，周邊是荒郊野地，人煙稀少。在湖邊放眼望去是垃圾成山、污水四溢、一望無際的低矮棚戶區和泥濘不堪的坑洼小路。

從2005年5月1日，沈陽丁香湖蓄水改造一期工程啟動到如今，丁香湖已經形成了以水體景觀為主，集自然景觀、人文景觀、水資源綜合利用、生態環境平衡、休閑旅游等功能為一體的大型生態公園。體現四季美景的四個景區，分別是柳堤春曉、夏荷映日、平湖秋月、璞玉凝輝。曲岸、湖光、水影相映；細草、繁花、幽徑相接的自然景觀，使丁香湖真正形成碧波蕩漾、煙波浩淼的生態名湖，多少代人的“北方名湖夢”得以實現。

至于老城區變化的巨大，我想，只須提一提沈陽西塔就可以略見一斑。

沈陽西塔業街是集餐飲業、文化娛樂和朝鮮族特色商業為主的民族風情區，全街清一色的韓式建筑，清一色的韓式餐館、清一色的韓式游樂，是僅次于美國韓國街的世界第二大的朝鮮族風情街。

西塔白天繁華，人群熙熙攘攘；晚上美麗，各店鋪霓虹燈七彩閃爍，購物、吃飯、娛樂、逛街的人比白天還要多。

西塔亦是朝鮮族的居住的集散地，這里的朝鮮族人也同樣喜歡唱歌跳舞，每到晚上，西塔街上就會從不同地方傳來悅耳的歌聲。幾乎每家酒店、歌廳都舞動的身影和好聽的鮮族歌曲。

以往外地人來沈陽，多數都抱怨一過晚上九點，全城商家閉店，飯店摘幌，大街空空蕩蕩，無處消費，難耐寂寞。如今的沈陽，不但有些商家通宵不打烊，整夜燈火通明，像西塔這樣地區，半夜居然還會堵車。去西塔唱歌或用餐，不提前預定根本就沒位置，西塔商業街是沈陽市典型的“不夜城”，海內外賓客則稱為“北方小漢城”。

短短十幾年，沈陽市從一座揚沙四起的北方城市，變身為讓南方城市都刮目相看的“花都”；從一個煙囪林立的重工業城市，轉變為有藍天、有碧水、求生態的新型城市，政府與多方力量的努力當然“名垂青史”，但我覺得，房地產開發企業的功勞也不能一概抹殺。沈陽渾南、沈北、長白島、于洪新城……一個個新城市中心、新宜居領地的出現，眾多大牌開發企業的聯袂推手居功至偉。具有“點石成金”魔力的大盤，往往在短短幾年時間內，就讓一處原非城市熱點地區的土地成為人人向往、家家樂居的魅力空間。

今天，當我面對著沈陽渾河的清澈的碧水，面對林立高聳、嶄新的樓群，不能不想起那些忙碌在荒灘瓦礫、各種工地上的房地產開發人的面容和身影。我不能不感嘆這些為城市和人居更新換代的建設者，本該被人們贊揚歌頌，其中很多人卻因了種種原因，成為本不該成為的被詬病對象……

作者系《樂居》主編