房地產企業投融資分析

孫悅+朱凱寧

摘 要：由于國內經濟的不斷發展，國民收入的不斷提高，我國房地產行業形勢一片大好。然而，由于2008年的金融危機，以及最近一段時間以來我國實行的貨幣緊縮政策，對房地產及其相關的企業造成了一定的沖擊，特別就融資的方案而言，導致國內的房地產相關企業產生了較大的變動。針對國內的這一大環境，我國的房地產行業需要根據自身條件找到一條合理的融資路徑。而在對國內房地產融資狀況、國家相關政策、房地產行業的變動、信貸市場的現狀等一系列能夠對房地產的融資過程產生一定作用的這些條件進行詳細研究過后，不難發現采用各種方案相融合的融資模式更能滿足國內房地產的具體需求。

關鍵詞：房地產；投融資；方案

通過超過20年的急速成長，國內的房地產行業已經實現了規?；c規范化。然而，在現今的背景條件下，房地產行業的投資與融資還存在一定的問題。例如，進入我國的資本市場需要較高的起點、國內的貨幣緊縮政策以及信貸方案的不完善、與房地產行業相關的法律標準不全面等一系列的問題，除此之外國內的金融狀況也會對房地產行業產生一定的作用。本論文以上述問題為入手點，對國內的房地產行業的投資與融資進行分析，并針對國內的房地產投融資所存在的問題給出相應的解決方案。

一、房地產投資融資現狀與問題

房地產是一個需要投入較多資金的行業，由于這一特質，導致了房地產公司需要相關金融市場的支持。另外，投資與融資都能夠對這一行業產生較大的作用。就國內的現實狀況而言，房地產對資本的用途和需求之間矛盾極為明顯，通常有以下幾種表現形式：其一，投資房地產需要有極大的資金儲備，但是，大多數的投資人員所能夠使用的流動資金都不可能確保這一巨大數目資金投入項目的持續性運營；其二，房地產的投資渠道較為分散，可以分為個人投資、銀行借貸、委托借貸等等，然而，房地產項目在花費這些資金的時候大都非常集中，因此不能與投資渠道完成較好的對應，容易將矛盾深化；其三，房地產的資本不能進行適時變動，同時投資具有長期性，變現較為困難，只要向項目投入了一定數目的資金，那么基本不可能在較短時間內完成變現。在房地產的投資融資這些沖突不僅僅容易造成對風險的評估產生一定的偏差，難以完成融資目標，還可能由于對金融市場的過度需求減小銀行貸款的收回幾率。

二、房地產投資融資的全新方案

借助現有歷史相關數據的整合結果和與房地產關聯的法規進行比較得出：近期以來，國內的房地產行業自行籌集的資金遠遠達不到需要的投資標準。因此，必須找到合理的投融資方案、全新的投融資模式，來保障房地產行業的健康發展。

（一）推動房地產行業融資方式證券化的發展，通過信托這一方式完成房地產行業的融資目標。第一步，將其融資過程證券化，借助發行基金權的相關機構，把大多資金較小的投資人群聚集在一起，進而通過購入房產以及把相關項目依據自身價值劃分為眾多個小部分，將其賣給上述投資人群，通過把房產的所有權和使用權進行劃分開來，完成房地產投資證券化的進程，進一步將投資人群和房地產項目兩者間的物權轉變成為具有債權特性的可以進行直接變現的證券模式。上述方案的優點在于能夠使房地產企業具有充足的，不用短期進行償還的流動資金，確保有充足的資金完成項目的建設工作，給相關項目的運行提供足夠的資金保障，能夠確保房地產行業的存活幾率。

（二）通過分散出售股權的形式完成項目集資。在項目已經確定的情況下，通過私募資金來給相關項目的建設提供相應的資金保障，這一集資模式有著極大的益處。一方面，通過集資的形式，能夠集結大量的資金，確保項目建設的過程不需要為資金來源而擔心；另一方面，在分散股權的同時，也就分散責任，將與之相關的人群進行有機結合，進一步加大在項目運行中出現問題的處理效率。除此之外，還可以聘請專業人才對項目的運營進行管理，通過這一行業相關的優秀人才確保項目建設過程中的穩定性、安全性。這一方式除了能夠為房地產項目提供充足的資金之外，還能夠給以專業的人才支撐，將資金與相應的專業人才進行有機結合，也就是說加強資本和勞力之間的聯系，進一步給相關公司的運行提供一定的推動力。

（三）就財務方面制定相關的計劃，從資本角度對項目的可行性進行分析。需要針對現今的市場情況對項目的運行狀況作出預測與評估；正確認知公司在市場中所處的位置；計算、評估在項目投產之后公司能夠獲得的利潤數額；對相關設施、人力、物力等條件狀態進行合理分析；對公司運行需要交納的稅收以及項目運行過程中的其他花費進行預測估計。借助公司內部的財務報表對相關項目的盈利與虧損幾率做出相應評估報告，該評估報告應該針對每月的情況進行詳細說明，進而對每一季度公司的財務狀況進行詳細說明。另外，由于我國的房地產行業已經有了一定的歷史積累，相關的政策也已經較為明晰，因此，根據財務報表得出近期的財務狀況預測基本沒有太大的問題。

（四）進一步開拓房地產的金融產品市場?，F如今，國內的金融產品逐漸增多，這一具體情況為房地產投資融資方式給以了一定的參照，為了促進房地產的進一步發展給以了思路指導。因此，可以在金融產品上下一定功夫，根據市場的變動情況與變化趨勢，以靈活多變的方式解決好房地產的投融資問題。另外，該行業還需要根據現今的金融市場進行不斷的創新，確保開發的金融來產品能夠滿足市場的要求。另外，還需要對新型的金融類產品做出合理判斷，盡可能規避掉投資的風險。新型的金融產品不光是能夠完善國內的金融市場，解決現今市場內出現的問題，還可以為房地產行業降低一定的風險，減小公司在投資融資上所耗費的資金，進一步促進與房地產相關的金融市場的完善與發展。房地產及其相關公司在對相關新型金融產品進行開發時，必須針對當下金融市場的具體狀況，作出合理的評估預算，確保方向的無誤性。另外，還要盡可能的避免金融監管，在我國法制社會的大背景下，開發出全新高效的金融產品。

（五）采用多種融資方式，進一步拓寬房地產行業融資的渠道。需要借助各類金融工具，針對當下時間情況選擇使用，完成合理的管控與資金的操控。房地產行業必須在充足的資金條件下才能得到良好的發展，資金是房地產金融能夠生存下去的基礎。所以，需要針對資金支出的相關特點，通過股權和債權這兩種集資模式獲得更多的資金投入，進一步保障相關項目能夠穩定的運行。針對現今國內貨幣緊縮的具體現狀，房地產相關企業需要依據公司的特征，靈活運用融資的方案，借助各類金融工具，保障房地產公司的正常運行。這一方式不僅僅能夠拓寬集資途徑，還可以降低對銀行的依賴程度，提高資金的流動能力。除此之外，還能夠降低公司在金融產品上遭遇風險的幾率，增加企業的發展潛力。

（六）擴大企業規模，提高自身實力。目前，國內的大多房地產公司規模都不大，另外數量較多，就未來的存活狀態而言，國內的相關行業必定會逐漸集中，逐漸構建成為規模較大、實力較強、資金充足、資源豐富的大型房地產企業。于此同時，項目也定然會完成規范化，規?；霓D變，因此，許多在建設、資金、規模方面不達標的小型公司都將被淘汰出局。另外，由于國內的全球化進程正在不斷加快，現今市場上的競爭已經變得越來越激烈，建立起能夠承擔經濟重擔的大型房地產企業已經刻不容緩。在完成上述大型公司的構建時，可以通過兼并收購一些小型的、有潛力的公司壯大企業的隊伍，還可以通過收購項目、土地等方式實現該大型公司內部資源的合理整合。進一步促進企業產業的升級，為公司適應現今不斷變化的市場環境打下堅實的基礎。

三、總結

房地產行業對于國民來說關乎生計，它是衣、食、住、行這四大生活要素中必不可少的一環，在如今的市場環境之下，房地產相關行業需要進行合理投資與融資，以確保其能夠生存、發展。由于目前的經濟形勢、政府相關政策的調控，房地產行業正面臨較大的危機。因此，必須在投融資上尋求一定的資金來源，根據現實情況與金融行業進行有機結合，實現房地產行業的升級與發展。

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