我國房地產上市公司應收賬款管理存在的問題

宋華

摘要：我國房地產上市公司的應收賬款主要是指房地產上市公司在與合作者合作建房過程中、將商品房銷售給購房人的過程中所產生的企業應按期收回未收回而被對方占據的資金。

關鍵詞：應收賬款；管理；存在問題

中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）022-000-01

一、應收賬款是企業擴大再生產的重要手段，然而目前我國上市公司應收賬款管理不容樂觀，存在很多問題

1.三角債問題嚴重。隨著制造業和買方市場的不斷發展和壯大，商品拒付現象不斷顯現，債務問題波及的企業越來越多，造成諸多商業企業資金運營困境，三角債是一項中國特色，其數量也在逐年增加。

2.盲目銷售，漠視風險。競爭機制的存在，使得企業盲目擴大賬面銷售和利潤，在不了解買方資信程度的情況下，將商品銷售出去，導致應收賬款風險。

3.企業內部應收賬款管理制度不健全。很多企業對于應收賬款的管理處于混亂狀態，沒有專門的應收賬款管理機構、管理辦法、沒有對企業進行分類管理、各部門之間應收賬款管理權責不明確等都是普遍存在的問題。

4.應收賬款壞賬率居高不下。我國企業應收賬款壞賬率高達5%，賬齡也相對較長，大多數賬齡超過一年時間長達4-5年，而美國的壞賬率一般僅為0.25%-0.5%，并且賬齡一般不超過90天。

針對我國房地產行業，經過二十幾年的發展取得了巨大的成就，為社會經濟的發展和人們生活水平的改善做出了重要貢獻。目前，我國房地產行業正處于快速發展期，房地產產品作為一項不動產不僅具備使用價值，同時由于其較強的保值增值而具有很大的投資價值，吸引了越來越多的投資者，以房地產開發為主營業務的企業越來越多。從行業結構上來看，房地產企業的數量從最初的十幾家增長到現在大約27萬家，但是全國房地產企業從前10強的國內市場占有率僅為27.3%。據統計，2002年具有一級資質的房地產開發企業的比例只有1.2%，一、二級資質企業總數不足10%，大多數為三四級或剛成立的暫定級企業。

二、應收賬款相關指標數據中存在的問題

我國房地產上市公司在進行應收賬款管理工作過程中，對于管控應收賬款指標控制不周全、不謹慎，這也是應收賬款管理工作難以優化的問題所在，沒有統一的行業標準無法進行精確的比較和測試。

1.應收賬款周轉率。對于不同的行業，應收賬款周轉率標準不同，我國應收賬款周轉率的社會平均值為7.8左右，而具體到房地產行業平均為3.8左右。單從行業平均水平就可以看出我國房地產行業應收賬款管理水平有待改進，應收賬款周轉率過低，回收速度過慢，也是我國房地產行業應收賬款的一大問題。

2.壞賬比率。我國房地產上市企業不僅應收賬款總額大而且壞賬率相對于國際水平比較高。

三、應收賬款相關信用政策存在的問題

在房地產行業，相關信用政策已趨于標準化，某個別企業很難采取與其競爭對手不同的信用條件，企業的信用標準、信用條件、收賬政策決定了其應收賬款的管理水平。

1.信用標準。（1）信息來源：對于申請者的信用評價可以從企業內外部獲得。（2）信用的定性分析：信用的定性分析主要是對申請人“質”方面的分析。（3）信用的定量分析：多使用比率分析法評價顧客的財務狀況，常用指標有流動性、利息保障倍數、資產回報率等。

2.信用條件（信用期間、折扣期間、現金折扣）。在我國房地產行業，超過信用期付款的逾期應收賬款數量巨大，一是我國現有法律對信用缺失的有關規定不健全，還有漏洞，二是現有法律法規對失信行為懲戒力度依然不夠。

3.收賬政策。收賬措施不足，企業對貨款回收的重視程度不夠，購銷雙方之間相互拖欠貨款現象嚴重，并且購銷雙方之間沒有認真對賬，結果只是形成一些口頭上的說明，并沒有依據對賬結果形成具有法律保護效力的依據，造成企業正常運行的資金長期被應收賬款占用，由于沒有強有力的收賬措施，企業收賬風險會進一步增加，造成企業應收賬款管理惡性循環。

四、應收賬款管理過程中管理層存在的問題

1.應收賬款管理權責不清晰。房地產上市公司應收賬款管理沒有形成一整套完整的體系，管理分散，權責不清，各部門之間缺乏協調和溝通，銷售部門只負責產品服務的銷售，而不重視欠款回收以及憑證的獲取，財務部門只負責記錄和核算，向買方追款等工作，雙方往往互相推卸，容易出現應收賬款風險。

2.對于不同客戶應收賬款管理未分類進行管理。對應收賬款的管理混亂，未進行具體的分類管理特別是對數額巨大的應收賬款未進行一對一實時跟蹤，仍與小額賬款一樣“一視同仁，增加了呆賬的風險。

3.大量應收賬款可能涉及訴訟，存在潛在損失，使企業陷入困境。在我國，由于法律對于信用缺失懲罰較輕，訴訟結果執行艱難，債權一旦涉及訴訟，收回的可能性非常小，還有可能引起潛在的風險。

4.銷售合同以及勞務合同簽訂不規范。合同中沒有明確的款項回收方式以及應收賬款收回的保全措施，不能做到事前預防把好關口也是應收賬款管理中存在的問題。

五、完善我國應收賬款管理對策

針對我國國情以及房地產上市公司目前所處的現狀應當自應收賬款產生開始就對其進行嚴格的監控，并做好事中控制，事后監管。

1.應收賬款資產證券化。為了降低應收賬款成本，可以將應收賬款直接出售給專門從事資產證券化的特設信托機構，經其重組針對我國國情以及房地產上市公司目前所處的現狀應當自應收賬款產生開始就整合與包裝后， SPV以應收賬款為基礎向國內外資本市場發行有價證券，根據應收賬款的信用等級、質量和現金流量大小確定所發行證券的價格。

2.應收賬款抵借、質押、保理。持有應收賬款的房地產企業與信貸機構或代理商訂立合同，以應收賬款作為擔保品，在規定的期限內企業有權以一定額度為限借用資金的。

3.對應收賬款定期進行減值測試。

4.完善企業內部控制制度。落實責任到人，并完善內部激勵制度。