我國公租房建設及管理過程中存在的問題及對策研究

李樂+吳婧+范子昊+穆鑫+郭金金

【摘要】住房問題向來是我國居民最關心的問題之一。收入分配不均，使得“夾心層”現象在我國某些城市出現。我國為解決這批既沒有能力購置經濟適用房，同時也不符合廉租房申請條件的尷尬群體的住房問題，創造性地提出了公租房概念。本文就我國公共租賃房的提出、實施公租房政策過程中建設方面和管理方面存在的問題等方面進行討論，并提出了科學建設和管理公租房的建議。

【關鍵詞】民生 公租房 建設 管理 政策

一、公共租賃住房的提出

近年來，我國經濟呈健康發展趨勢，勢頭良好，但同時國民收入兩極分化問題依然存在，一部分中低收入居民無力支付日漸上漲的房價，居住較為困難。此時，公租房政策的推出使居民住房問題得以較好解決。公共租賃性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準和租金價格的住房，是對住房困難人群的過渡性解決方案。住房城鄉建設部、財政部、國家發展改革委6日對外公布《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統稱為公共租賃住房。

由于公共租賃住房的便利性以及惠民性，近年來，公租房得到國家的重視，發展勢頭相當迅速。雖然如此，但就目前我國公租房政策的實施仍處于摸索階段，而公共租賃房又是切實關系到城市內相當一部分人群的切身利益的項目，其相關方面的治理問題值得我們密切關注，需要我們認真分析，提出解決方案，讓公租房住戶得到更為人性化、專業化的管理和高質量的服務。

二、我國公租房建設及管理方面的現狀

公租房項目從初步實施到現在的不斷完善過程中，在我國北京、廣州、上海、重慶等一線大城市得到了快速的發展，并形成各自完備的法律法規制度。近些年，我國保障性住房由于國家投入大量資金等原因，消除了部分“夾心層”的住房難題，得到了比較好的效果，這一舉措非常有利于保障性住房的大范圍甚至是全面性覆蓋。但是在我國，公租房的發展仍然不及美國、英國等歐美國家完備，在融資、選址、建設質量、申請條件、分配、監督管理，等方面均要積極學習歐美國家經驗。

歐美各國的政府在公租房建設過程中高度支持并且進行干預；而且在住房模式上也隨著住房發展的不同階段進行改革（在住房緊缺的時候，提高公租房供給量。在住房問題得到緩解，又采用公租房補貼的方式）等措施，不僅減少投資成本，又可以是社會矛盾得到緩解[1]。

（一）公租房在規劃與建設過程中的問題

1.居民對公租房的認識不足。我國自改革住房制度以來，改變了之前國家以分配為主要方式的住房制度，從而商品房在這種情形下進入人們的視線。但地方政府過度追求房屋自有率以及房屋產權，同時“買房子好于租房子”的觀念深入人心，使得人們更傾向買房子。以深圳為例子，在政策頒布之初，由于深圳居民對公租房不夠了解，導致深圳某些公租房的空置率高達70%。“政府在加快公租房建設步伐時，如果不能很好地打破觀念壁壘，用完善的政策給群眾吃下‘定心丸，就會造成公租房閑置、空置的尷尬，很難真正為群眾帶來福利。”[2]

2.公租房建設融資的渠道較單一。舉幾個我國的典型例子：“重慶幾乎全部依賴于政府投資；廣州以政府投資為主，間接地采用國有企業和民間投資；上海則是主要依靠國有企業，其次是來自民間的投資。”[3]由此可見，政府是公租房融資主要的提供人。公租房存在不能在市場上自由買賣、租金相對較低等現象導致資金回收速度較慢，因此銀行等金融機構對共租房缺乏興趣。

3.公租房選址困難，選址與居住人群不匹配。由于市區內土地少而租金高，郊區可用土地租金低但配套不完善，公租房選址存在困難。“而轉公租房過程中要考慮業主是否愿意出租、房屋安全性是否有保障等因素，同時合適的房源需要入戶調查才能確定，必須考慮租金、價格指定轉入、退出機制，房源補貼等問題需要完整的運作系統，而目前只能通過觀測加以規范。”[4]同時由于建設地點過于偏僻，交通不便，商品配套設施不完善等方面的原因，部分申請到公租房的市民在衡量各種因素的影響后，選擇在工作單位附近就近租房，使得有住房需求的人群無房可住，從而造成公租房資源的浪費。

4.公攤面積較大，建設質量有待提高。濟南部分公租房的租戶反映，其租住的公租房公攤面積太大，一些小區的公攤面積高達百分之四十，而物業費的繳納依據為建筑面積，因而接近一半的繳納費用沒有用于居民。并且房屋的質量差強人意，有居民反映，入住不超過半年，好多房間都發生過漏水現象；室內墻皮出現裂紋，門框損壞；冬天室內供暖不足；電梯從交房之日起就有問題。而物業在收到居民意見后處理不及時，一再拖延。由此可見公租房整體質量需進一步提高，滿足住戶基本生活需求。

5.公租房配套不完善。濟南市某些公租房居民反映，附近沒有社區醫院，居民的健康安全得不到保證。同時附近交通不方便，可使用的交通工具很少。小區周圍更齊備的托兒所、幼兒園、中小學、肉菜市場和郵局等公共配套設施以及小區內的綠化、消防、市政、物管等配套設施有待完善。

（二）公租房在管理環節的問題

1.公租房準入與退出機制不夠完善。公租房申請過程缺乏公開性、透明性，相關信息缺乏準確性、真實性，使得進入機制不完善，出現一些違反規定的行為，使得切實需要住房的居民得不到名額。比如：有一些資金條件高于居住公租房條件的人，由于關系等渠道，申請到公租房，卻將其當作備用房。因此在有些公租房片區中，頻繁有豪車出入的現象。而在退出機制方面，部分居民在居住公租房的期間存在升職、加薪等情況，已不再符合公租房居住條件，但由于政府信息傳達滯后，退出機制不完善，缺乏法律制度的有效監管，使得這部分人仍在公租房內滯留，造成資源的浪費。

2.政府推動立法方面責任缺失。由于內部職責分工不明確，細節方面缺乏制度安排，從而出現職能交叉，責任推諉，管理主體之間協調力度不夠等問題。比如，濟南多出公租房存在學生上學等方面配套不完善的情況，教育局工作人員認為，房屋產權未向教育部門登記，只有備案后才能劃分學區，這是房屋產權引起的問題；而房管局就此問題等待上級決策，此事一拖再拖。

3.公租房計劃保障對象的覆蓋范圍小。很多有切實需求的人由于收入不符合公租房的申請要求或者戶籍不合格而被列在保障范圍之外，與公租房失之交臂。保障對象強調城市中低收入家庭，對于農民工和外來務工人員開放程度較低，從而導致公租房服務大眾的理念流于形式，阻礙了城市化的進程。

4.公租房亂收費情況較為嚴重。在我們實地調研過程中發現，大部分公租房的配套設施缺失，使得居民生活質量難以得到保障。其中部分公租房片區的物業費竟然達到1.55元每平米，然而高檔住宅小區的物業費也不過1.8每平米（雖然物業費也是分檔收取，有的人由政府補貼，有的人則要自己支付，但是支付費用過于高昂）。還有居民反映，停車收費同樣過高。政府在本著為人民謀福利的原則建設公租房，由于下級部門存在亂收費現象，使得公租房居民怨聲載道。

5.公租房空置率較高。例如：上海首批兩個市籌公租房項目“試水”入市，首期申請率僅為四成。同樣，武漢推出的首批899套公租房中，報名成功、拿到鑰匙的市民僅317戶。租金和補貼標準出臺后，實際入住的戶數，僅占首批房源的23%。相比較而言，鄭州公租房的情況更為糟糕，其首批公租房空置率高達90%。濟南市計劃在“十二五”期間建設六萬套公租房，政府為了調查公租房的市場需求，采取了預登記的辦法，但結果只有四千多個家庭、六千多名單身職工做了登記，與六萬套的計劃相差甚遠。以上雖然為個例，但可以看出空租房空置率高的現狀較為普遍[5]。

6.公租房社區構成人員復雜，管理難度大。入住公租房的大多是失業人員、外來務工人員、老弱病殘等弱勢群體。一些公租房小區，如重慶的民心佳家園總建筑面積108萬平方米，約提供住房1.79萬套[6]，濟南市清雅居提供6014套。像這種大面積規劃的公租房社區，往往構成的成員越發復雜，從而給社區管理者管理社區造成很大的難題。

三、公租房建設與管理的建議與對策

（一）科學建設公租房

1.從群眾需求的角度進行選址和分配[7]。進行科學合理的地址選擇，打破舊有的單一建筑模式，實行“混居”模式，促進社會融合，防止城市“貧民窟”的形成。同時應注重商服配套、交通等設施的完備，既可以解決公租房一定的空置問題，又可以使住戶享受到生活的便利。

2.改變住房保障思路，從“新建”轉向“消化存量商品房”。2016年政府工作報告及十三五規劃綱要中明確提出，新建保障房的高峰期結束，未來幾年棚改規模維持在絕對高位。在去庫存的背景下，住房保障思路已相應調整，重心從以往的“新建保障房”轉向“消化存量商品房”，因地制宜化解房地產庫存，合理利用房地產業閑置資源。

3.積極拓寬公租房融資渠道，確保公租房工程有源源不斷的資金投入。公租房資金來源大體如下：其一政府財政收入；其二土地轉讓收入；其三政府補助資金；其四公租房租金收入；其五，政府債券獲益；其六，地方政府債券[8]。社會的多元化，也為公租房的融資渠道提供多樣的渠道。資金是公租房工程的“新鮮血液”，只有保證資金的源源不斷，公租房才能保質保量完工。

（二）科學管理公租房

1.完善準入、退出機制的管理。一是保證信息公開透明、便利核查，切實加大執法力度、政府部門的有效作為。二是對保障對象全面實施“動態監控”[9]管理，完善監督管理機制；三是政府嚴格制定公租房申請條件并增大規劃覆蓋面。全國各地在進行這方面的完善時，應該學習重慶市的具體做法。

2.大力推進貨幣化安置政策并且加快實施互換建設。通過向有需求的市民發放租房補貼的方式，既可以使居民權利得到保障，又可以使居民在住房選址貼近其生活區域，促進房屋租賃市場的發展。在公租房領域加快實施像在廉租房中的互換建設，使得居民生活更加便利。

3.積極吸取外國成功案例的經驗，政府加強對公租房政策的法律約束。一是美國、英國、瑞典等國在公租房政策方面的發展是比較完善的，比如歐美各國的“補人頭”，“加強對非營利性機構的利用”，美國的“組團基金”等政策。我國政府應該取其精華，從外國的成功經驗中，尋找適合我們中國公租房的發展方向。二是法律完善是完成一切的一個基礎。完善金融、建筑、稅務、房屋產權等一系列有關法律，奠定堅實基石。

（三）科學發展公租房

1.中央政府加強對地方公租房建設的支持力度、監管力度。一是地方政府隸屬于中央管轄的范圍，中央加強對地方公共租房的督促和管理是職能所在。二是中央增加對地方公租房建設的撥款并積極監督，確保中央政府的撥款能夠切實的用在老百姓的身上，別讓老百姓“有房能夠申，沒錢不能住”，那么公租房不管是從質量還是數量會有一個“質”的改變。

2.轉變城市化發展觀念，加速公租房的發展。一是從“以物為本”變為“以人為本”，注重人民切身需要，提高住戶幸福感。二是積極轉變住房觀念，從“買房”轉變為“租房”，積極發展租房市場，為社會的可持續發展從一個方面做出努力。三是提高城市市民化率，積極貫徹城鎮化目標，解決戶籍以及附在戶籍上的社會保障問題。四是建立創新機制，為發展公租房提供多樣的途徑，多樣的方式。

四、結語

公租房政策的實施，在對我國“夾心層”生活的改善方面做出巨大貢獻的同時，也充分體現我國政府改善民生的決心。但是畢竟公租房建設還是處于摸索階段，還應不斷完善，讓公租房住戶得到更人性化，專業化的管理和服務。

參考文獻

[1]張琪.歐美國家公共租賃住房建設經驗與啟示[J].社會科學戰線，2014，（03）：271-272 .

[2]袁業飛.公共租賃房：你準備好了嗎？——對各地公租房建設情況的考察[J].中化建設，2010，（8）：18-23.

[3]馬秀蓮.中國公租房建設和發展現狀[R].社會體制藍皮書：中國社會體制改革報告（2015） No.3：122-136.

[4]陳晶.濟南約萬套存量房可轉公租房 是否能轉換要看具體情況[N].山東商報，2015.10.23。

[5]張高娃.公租房“遇冷”現象及對策研究[J].時代金融，2013，（18）：288-289.

[6]潘雨紅，龐家美，熊建華.重慶市公租房租金定制的難題與對策——以“民心佳園”項目為例[J].建筑經濟，2011，（12）：57-60.

[7]陶承潔，吳立偉.對當前公租房規劃建設問題的研究[J].現代城市研究，2011，（9）：78-80.

[8]楊智璇.我國共租房建設資金融資渠道研究[J].中國房地產，2012，（24）：53-62.

[9]代家麗.淺析我國公租房建設存在的問題及應對措施[J].商情，2013，（5）：148-148.