從房地產價格入手解決庫存問題

王琪

摘 要 一直以來，房地產市場的冷暖都是有關經濟走勢的風向標。本文就從影響房地產的供給與需求為出發點，具體研究房地產價格這一主要因素，并根據我國近十年的相關數據來進行統計研究，利用了多元回歸模型，結合相關的檢驗從相關因素入手，來探討我國房地產市場價格的影響因素。

關鍵詞 房地產庫存 價格 供給與需求

一、我國房地產市場發展現狀

“房地產高庫存”是我國房地產正在討論的熱點話題，在我國的領導會議上，習近平主席明確地表態說“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。解決我國房地產高庫存的問題是我國的重中之重。我在此著重分析影響我國房地產的諸多因素，進而找到能夠解決我國房地產高庫存這一難題的關鍵所在。

二、房地產價格的影響因素

（一）影響房地產市場供給和需求的因素

首先，房地產的市場價格是影響房地產供給的一個重要的因素。房地產價格越高，其供給也就越多。接著，從房地產的自身因素，就其本質來說是離不開能夠供給城市使用的土地數量，二者呈正比例關系。

對于需求，與供給相同，也離不開房地產市場價格。其次，人們的可支配收入是決定其對房地產需求的重點，房地產不僅具有消費屬性，同時也具有投資屬性。

（二）指標因素的選取

這里我結合上述研究以及相關資料等多方面考慮，最終確定以下幾個指標因素對房地產價格進行研究：

第一，國內生產總值。我國的房地產行業與國家經濟的發展是緊密相連的。第二，城市建設用地面積。城市建設用地則正是與房地產的庫存量息息相關的。第三，房地產開發投資額。房地產開發投資額越大，則我國房地產行業注入的以金錢為代表的各種力量就越多。第四，居民人均可支配收入，正所謂，經濟基礎決定上層建筑。

最后，我在這里選用商品房平均銷售價格的變動來代表房地產價格的變動。

這里，我在國家統計局官網找到以上幾個指標在2005年～2014年這十年的數據，匯總整理如下表1：

三、實證分析

（一）ADF單位根檢驗

這里，我們對以上幾個因素處理后經過操作比對后選擇ADF二階差分檢驗。檢驗結果顯示，其T統計量的絕對值都大于其對應的百分之五的臨界值，這也能夠說明其數據是相對平穩的。

（二）多元回歸建模

這里，利用EVIEWS進行回歸分析，統計結果如下表2所示：

根據上表統計結果，可以得到下式：

logy=-1.502logx1-1.984logx2+

2.341logx3+1.4426logx4-1.101logy（-1）+16.361 （1）

我們可以看出，雖然國內生產總值和城鎮建設用地都對商品房平均銷售價格有著反向的影響，二者的數值越高，則商品房銷售價格越低。而對于x3和x4分別代表的房地產開發投資額以及城鎮居民家庭可支配收入，二者都不同的程度上對商品房銷售價格有著正向影響。

與此同時，統計的R統計量約為0.9958，p值約為0.0009，其統計結果是比較顯著的。并且說明了以上幾個因素解釋了約為0.9958的商品房平均銷售價格，所以以上幾個因素都是我們不容小覷的。

最后，我又做了自相關的檢驗，其中一階自相關和二階自相關的“Obs*R-squared”項對應的伴隨概率分別為0.0816和0.1350，都大于0.05，可以說明不存在一階、二階自相關。

四、結語

首先，我們提到的國內生產總值和城市建設用地面積，二者的增加，會使得房地產市場價格下降，由我們所熟知的供求平衡可知，價格下降則會導致房地產市場供小于求，則我們所謂的房地產庫存積壓就會不斷地減少，進而有望早日實現房地產庫存大的難題。因此，我國要把握好國內生產總值的穩中有升，同時也要使城市建筑用地面積在有限的范圍內有所增加，進而有助于化解商品去房庫存難的問題。

其次，面對房地產投資總額以及居民可支配收入，二者的增加，則會使得房地產市場價格上升。我們這里通過分析，可以提到的是，房地產投資的增加，無疑是會使房地產庫存也有所增長的。而對于居民可支配收入而言，如果人們的總收入是一定的，其在日常生活中消耗的越多，則其能夠在房地產等固定資產上的消耗也就越少，即也就會越少地去購買房屋等建筑物，這會對房地產的存量上有著一定的影響。房地產高庫存并非是一時的問題，而是經過長期積累的，我們在從供需兩方面入手的同時，還要盡可能做到多管齊下，切實地解決我國房地產高庫存的問題。

（作者單位為遼寧大學）