全球房價上漲，不唯中國

Column 專欄

全球房價上漲，不唯中國

鐘偉

本刊副主編、北京師范大學金融系教授

中國樓市的火爆，很可能并不是中國的涉房政策發生重大轉折的結果。

次貸危機以來，全球房地產在經歷了短暫下跌之后，價格重新開始上漲。除了政治或者安全局勢動蕩的區域之外，幾乎全球大都市的房價都有顯著上漲。倫敦、波士頓、紐約、舊金山、悉尼、溫哥華及多倫多等城市在過去三年的房價漲幅都超過了40%，東京房價在過去一年也上漲了16%。而中國大城市房價的上漲，是全球房價上漲的一個縮影，北、上、廣、深在過去四年甚至沒有能夠進入全球房價漲幅前三甲的城市之列。

以上事實顯示，中國樓市的火爆，很可能并不是中國的涉房政策發生了什么重大轉折的結果，也就是說，限購、限貸政策的有限放松不足以解釋中國樓市的轉折。那么，包括中國在內的全球房價上漲的根源究竟是什么？人們直覺地將答案投向了貨幣。

次貸危機之后，全球主要經濟體紛紛采取了寬松的貨幣政策，當前，全球更是進入了低利率、零利率甚至負利率時代。然而，企業的投資熱情并沒有被激發，由于創新的匱乏和盈利前景的不明朗，實體經濟并沒有吸收太多的流動性。例如，美國上市公司在去年手持現金超過了1萬億美元，現金分紅率達到了50%。于是，廉價貨幣“脫實入虛”，催生了全球資產泡沫。次貸危機至今，伴隨房價上漲的，還有股市和國債價格的飆升。甚至可以說，當下全球資產泡沫比次貸危機前有過之而無不及。

中國樓市既是全球樓市的一部分，同時又有自身的特質。2011年年底，美國經濟接近見底，而后走出了略有波動的L型；相較而言，中國經濟探底的進程更為遲緩。同樣，中國樓市的回升也比美國緩慢。2012年年初至今，美國總體房價已經回到正增長，而中國的房價回升則遲至2014年年底。同時，中國樓市的回升，又是在工業化和城市化程度較低的背景下產生的，并伴隨著國內股市的一蹶不振。而從當前的全球經濟增長和貨幣政策環境來看，2016年第二季度美國經濟增長僅為1.2%，美聯儲加息仍然步履蹣跚；中國經濟增長已為權威人士認定為L型，而中國利率水平存在持續走低的趨勢。因此，推動樓市火爆的“弱增長、寬貨幣”的大環境并沒有逆轉之勢。

那么，當前的房價泡沫何時會破滅？可能的因素有兩個：一是濫發貨幣最終導致了通貨膨脹的回歸，二是公眾對房價上漲帶來的貧富懸殊表達強烈憤怒。

首先，濫發貨幣是否一定會帶來通脹的報復？現實中的答案不甚明朗。作為貨幣量寬的始作俑者，日本財政和貨幣政策雙刺激已實施了近30年，卻始終沒有促成通脹的上升。另一些資源國，例如中東產油國、俄羅斯、巴西等并未實施太過分的貨幣寬松，卻陷入高通脹之中。美國和中國則復蘇微弱，同時通脹低下。目前來看，廉價貨幣究竟何時釀成通脹甚至滯漲局面，尚存在不確定性。在通脹回歸之前，樓市的火爆有可能還要延續一段時間，當然這種火爆實際上是冷熱不均的：體現在一線熱、三四線冷；銷售熱、投資冷；住宅熱、非住宅冷，中外樓市皆是如此。如果通脹回歸利率趨升，則樓市泡沫就有可能破滅。

其次，包括樓市在內的資產價格上升必然加劇貧富分化。房價上漲使得擁有較多房產的富裕階層財富暴增，但無房者可能更加無力購房甚至只能租房。以中國一線城市為例，一套真正能夠居住的小房子可能需要300萬元，哪怕房價每年僅漲5%，也相當于15萬元/年，這已遠超過了一線城市職工的年均收入，也超過了在金融行業就業的大學生的起薪。在收入趕不上房價漲幅時，唯一手段就是向父母等家人請求資助，這將導致家庭財富進一步向大城市集中。當下，全球主要國家都面臨著資產價格泡沫導致貧富分化加劇的巨大風險。而由樓市泡沫所推升的社會矛盾，也可能最終葬送樓市本身。

而中國樓市泡沫如果發生逆轉，也很可能與重大政策相關，例如房產稅。由于中國房屋租售比超過50倍，房屋空置率較高，同時地產庫存約50億平米。筆者認為，減少現金使用，推動通過銀行實現住戶部門、中小企業和消費行業稅收的源泉征繳，改善個人所得稅制，適時嘗試遺產稅制，都不失為維持樓市弱平衡，漸進宣泄泡沫的手段。

Digest 財經視野

陳雨露

“將有序推進金融市場的雙向開放，支持優質金融發行主體在境內發行人民幣債券，支持境內的人民幣優質機構到境外開展人民幣業務，引進優質機構進行人民幣優化。”

——7月24日，中國人民銀行副行長陳雨露在“2016國際貨幣論壇”上表示，隨著中國經濟轉型升級的步伐加快，改革紅利的持續釋放，人民幣加入SDR貨幣籃子以及一帶一路等國家戰略的實施，更多的人民幣市場需求將會得到有效的激發。

李揚

“對于國際投資者最重要的債券市場，一方面是否發展到能夠為外國投資者放心投資還有待審視，另一方面，債券市場多頭管理，對外開放程度也不夠。”

——7月24日，國家金融與發展實驗室理事長李揚在“2016國際貨幣論壇”上表示，現在全球陷入長期停滯，全球貿易極度萎縮，人民幣作為貿易貨幣功能受限，五到十年不要指望人民幣國際化因國際貿易的發展而有大的發展。

盛松成

“從去年10月份開始，我國M1和M2的增速差距不斷擴大，有三個原因：一是企業持幣待投資，二是企業傾向于持有活期存款，三是地方政府債務置換可能對M1形成擾動。”

——7月16日，中國人民銀行調統司司長盛松成在“2016中國資產管理年會”上表示，貨幣政策有效而有限，需要積極的財政政策相配合。一是實行積極的財政政策更有優勢；二是適當增加政府債務發行，提高財政赤字率。

徐洪才

“目前經濟下行的情況下，我們通過適當的政府加杠桿來換取企業減杠桿，從而保證經濟的穩定運行，這還是必要的。”

——8月10日，中國國際經濟交流中心研究部長徐洪才在“中國新財稅主義三十人論壇”表示，財稅體制改革的內容非常豐富，僅僅強調優化稅收結構還不夠，還應包括預算管理體制的改革、建立事權與支出責任相適應的財政制度的改革以及政府職能轉變等。