炒房當心“流動性風險”

葉輝

關于房子，先說說發生在我身上的一個故事。這件事對我觸動很大，直接改變了我的一些投資理念。

老家在浙江沿海的一個縣城附近，我的戶口至今也還在那里。十多年前，村里的土地全部被政府收走建開發區，每人分了幾萬元錢，每家還分了一套宅基地。由于離縣城很近，宅基地當時就能賣23萬元，有很多人拿著現金收購。幾年之后，宅基地漲到了30多萬元，后來又漲到了40多萬元。再之后，我在北京買房子缺錢，想把宅基地給賣掉，結果賣了好幾年還沒賣出去。不是我要價太高，而是買宅基地的人少，流動性極差，價格雖然不斷上漲，但是每年就成交那么幾次，即使降價也未必能賣出去。

通過這件事，我對“流動性”有了深刻的認識：即使漲得再快的投資品，如果沒有流動性，你想要錢的時候換不成錢，那它都絕對不是好的投資標的。

這件事對我影響深遠，我后來的投資也從中受益。我最大項的投資是藝術品，前些年收益可觀，但從去年開始，藝術品市場遭遇“特大寒流”，很多畫廊和投資者遭遇困境：手里的作品價格跌得厲害，而且少人問津。相比之下，我的處境要好很多：由于提前注意流動性風險，買的都是市場上比較“硬通”的作品，因此在遇到熊市時作品也還能流通，并沒有遇到太大的危機。

城市里的房子同樣如此，字畫賣不出去就是一張廢紙，房子賣不出去也沒人租的話，還不如廢紙。

從去年下半年開始，破天荒的“理財荒”背景下，大量的資金涌入房地產市場，直接導致北上深等不少地方的房價漲了一倍。而二線城市南京、蘇州、合肥、廈門、杭州等城市房子遭遇爆炒，各地不得不出臺一系列的限購政策。

作為家庭最大宗的財富，我相信每個人都特別關注房產價格的漲跌。短期來看，房子的炒作風潮已經被壓下來了。但從長期看，我相信還會有很多人去炒房。畢竟，炒房讓太多人賺到了錢，有“路徑依賴”的人在沒有更好投資標的時候不會放棄炒房。

你有想過嗎，你投資買房的地方，二手房交易活躍嗎？如果不活躍，你買的房子漲價后想賣的時候賣給誰呢？三亞，就是最好的案例。在很長一段時間里，新房價格普遍高于二手房，而二手房偏偏還不容易賣出去。倘若你200萬元投資的房子名義上價格漲了100萬，但是根本賣不出去的話，豈不是像我曾經擁有的那套宅基地一樣，是個雞肋？

房子變現是否容易？稍微降點價是不是有很多人去買？我想，這是衡量下一步你是否值得投資某個城市的房產，或者衡量自己手里房產風險有多高的一個很重要的指標。誰都不希望，自己擁有巨額的房產，等到用錢時卻賣不出去房子，而無錢可用。

在我看來，炒房的流動性風險，也許比價格下跌更可怕。北京、上海等大城市雖然房價超高，但是風險未必多大，因為還有很多人需要買房，還有大量的剛需。相反，在一些中小型城市，即使房價便宜，如果沒有太多外來人口，再低的房價也會讓你一買就成為“房東”。