為什么必須警惕這次房地產泡沫

盡管最近房地產限購的城市不斷增加，但很顯然，這非但沒有影響市場的熱度，反而，每一次限購似乎都成了促銷和房價進一步上漲的發令槍。中國房地產的泡沫和風險，在與政策和市場周期做最后的博弈。

研究房地產市場這么多年，可以肯定地說，像今天這樣的樓市在中國房地產市場的歷史上是絕無僅有的。2008年的“4萬億”，引發了中國房地產市場在金融危機中的一次大狂歡，但當年無論是房價的絕對值、杠桿的使用以及投機因素，都無法和今天相提并論；2013年，中國房地產數據最好的一年，房價漲至市場上難覓空頭，交易量創歷史最好，但也無法和今天比。

市場在經歷8月份的大漲之后，現在幾乎每個場合，每個人，都在談房地產。而今天房地產的最大問題，不是什么2016年是不是歷史大頂，而是在一個去庫存的大周期下，市場經歷了一次驚人的加杠桿和與居住需求無關的大漲。尷尬的是，在市場偏離去庫存主題的同時，熱點城市重新祭出的降溫政策，無論是限購，還是限貸，都成了解讀未來走勢的反向指標。據說有些地方重啟限購之后，有些夫妻開始“扎堆”離婚，就是明證。

縱觀今年房地產市場的走勢和背后的邏輯，今年房地產市場之所以背離了“去庫存”的主題而變臉為熱點城市的大漲，主要基于三重推力：一是“去庫存”下房地產政策的全面寬松。去庫存政策逆轉了房地產下滑的預期，使得過去兩年下滑周期下抑制的需求開始釋放，導致一線城市率先回暖，這個時候，居住需求仍然是市場的主力。

二是“資產荒”下蔓延的避險和投資需求。一線城市的上漲，使得中國大城市的房地產成為今年全球最好的投資品。從今年全球和中國經濟的大周期看，在全球經濟復蘇仍然乏力的情況下，外圍市場不斷擴容的負利率政策引發的資產荒也是資金大量進入房地產的主要原因。這樣，資金大量流入一二線城市的房地產，7月份人民幣貸款單月增加4636億元，其中房地產中長期貸款居然高達4773億元，已經超過了新增貸款總量。

三是高杠桿拿地引發的恐慌。今年是中國房地產市場有史以來“地王”頻出的一年。在投資需求急劇擴張的情況下，熱點城市一方面土地供應依然趨緊，另一方面，開發商高杠桿拿地。今年土地市場之所以“地王”頻出，根本原因是土地供應少。筆者認為，當前房地產最大的泡沫不是房價泡沫，而是土地市場泡沫。

這樣，房價上漲的邏輯就基本清楚了：去庫存的房地產政策是第一推手，為穩增長釋放出來的貨幣成了最大的助力，高杠桿拿地導致地王頻出，最后，沒有及時跟進的土地供應再次強化了房價上漲的預期。這些因素疊加的結果，市場爆發出超乎預期的瘋狂，以至于每一次，每一個城市的限購似乎成了某種暗示。

投資客在地王和資產荒的雙重恐慌中高點搶房，房子在這種氛圍下已經失去了真正的居住功能，而是成了資本玩家的傳遞游戲。這種與居住需求無關的玩法一旦到頭，釋放出來的下跌動能絕對不可小視。按照政策周期與市場周期多年來的時間關系，本輪房地產周期應該在半年之后進入真正的下行通道，如果市場泡沫過大，下跌引發的風險勢必危及實體經濟。

特別是，今天中國的房地產市場和過去比，無論是基本面，還是市場的絕對值，都已經站在了一個歷史的高點。在戶均擁有住房超過1.5套，人均擁有住房面積超過35平方米的情況下，房地產未來需求的空間并不會太大，而房價與收入的關系已經完全倒掛。按照美國的標準，一個家庭如果每月在居住方面的負擔超過其收入的30%，就意味著這個家庭有嚴重的居住問題，而今天中國很多家庭在住房方面的負擔都遠遠超過這個比例。