南京，新政滿滿都是誠意

張佳竹

南京調(diào)控樓市，一向都是快準狠。從土地熔斷機制、拿地搖號，到主城區(qū)住宅限購，再到最近的二套房首付比例升至8成，限購又限貸，一次更比一次狠。

這滿是誠意的調(diào)控政策一出，火熱的南京樓市立刻速凍，成交量出現(xiàn)斷崖式下跌。

成交量大跌

今年8月，南京出臺土地新政規(guī)定，競拍地塊達到最高限價后，將搖號決出歸屬，并只能現(xiàn)房銷售。但此舉并沒能抑制住土地市場的火爆，南京4天內(nèi)搖號產(chǎn)生20地塊的歸屬，各區(qū)的樓面價被抬升至新的高度，開發(fā)商一片慶祝的氛圍。

極富戲劇性的是，搖號結(jié)束兩天后的9月25日晚間，南京市政府出臺主城區(qū)限購政策，規(guī)定從9月26日起，在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。

國慶尚未結(jié)束，南京又馬不停蹄地出臺了更為嚴格的限貸政策，規(guī)定二套無貸款或已結(jié)清的家庭，商貸首付比例不得低于5成；二套有貸款家庭，商貸首付比例不得低于8成，對于擁有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

一面是火熱的網(wǎng)絡(luò)土拍，一面是近乎瘋狂的剛需和投機者的博弈，有南京業(yè)內(nèi)人士稱，政策出臺正是時候。

隨之而來的是，南京新房認購量和成交量呈現(xiàn)“斷崖式下跌”。據(jù)南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計，限購政策出臺當日，即9月25日，當天的認購量和成交量均達到峰值，為1600套左右。之后，認購量和成交量迅速降至188套及601套。

限貸新政出臺后，從10月6日開始，截止到10月12日，南京市商品房認購量僅有744套，加上10月13日的認購量，也只有958套。10月10日降至冰點，南京全市新房認購量只有86套，成交231套。雙限后首周10月11日鼓樓證大大拇指廣場加推，日均認購量僅104套，不足雙限政策實施前的三成。

開發(fā)商愁，消費者苦

調(diào)控的影響還遠不止于此。

新政出臺，勢必會給土地市場降溫。對于好不容易搖上號拿到地，卻要現(xiàn)房銷售的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，兩年后的南京房地產(chǎn)市場會是什么樣的行情實在難以預(yù)料，但在新政的影響下，漲幅或許有限。

對于之前激進高地價拿地的開發(fā)商們，將面臨被套的風險，有高地價的包袱在手，將會打擊他們繼續(xù)高價拿地甚至繼續(xù)拿地的決策。

在筑家易網(wǎng)絡(luò)科技有限公司南京分公司副總經(jīng)理顧亮亮看來，這次南京樓市調(diào)控政策可稱為“南京史上最嚴政策”，不僅讓投資客減少，也讓手上有錢想改善住房的人變得無所適從，導致現(xiàn)在南京的房地產(chǎn)處于吊在空中的狀態(tài)——剛需的人夠不上，改善的人觸碰不了，投資的人被拒之門外。

他預(yù)計，明年南京樓市會進入一個冷淡甚至于蕭條的局面，成交量會下滑三四成。但他強調(diào)這只是一個周期性的局面，“這個周期不會超過3年，最多在一年半到兩年就會結(jié)束”。

業(yè)內(nèi)人士認為，南京市政府對樓市調(diào)控已有多次，但樓市周期性變動往往有負面影響。在周期的波峰，市場發(fā)燒到40攝氏度，而到了谷底，就降至零下，“冰火兩重天”的態(tài)勢對政府、房地產(chǎn)商、購房者都有損害。