天津，區域化限購 差別化信貸

袁秀麗

繼北京、廣東、江蘇等省市相繼出臺房地產調控政策后，9月30日晚間，天津市政府下發了新政指出，天津將實施區域化限購、差別化信貸政策。新政運行十幾天后，房地產市場逐漸趨于理性，成交量和成交均價有所下降。

？“天津此次政策調控符合預期。相比其他幾個二線城市，天津出政策的節奏是最慢的一個，是全國房價漲幅前十的城市中唯一沒有更加收緊購房政策的城市。此次天津出臺政策，也是和中央調控思路保持一致的做法。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進這樣表示。

政策未搞“一刀切”

天津《實施意見》規定，本市將實施區域性住房限購，強化差別化住房信貸政策。即在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在市內六區和武清區范圍內再次購買住房，包括新建商品住房和二手住房。對在市內六區和武清區范圍內購買首套住房的非本市戶籍居民家庭，申請商業貸款首付比例不低于40%。

嚴躍進認為，天津實施區域性的住房限購，實際上就是限購政策的市區郊區差別化對待政策。政策規定外地戶口居民在天津購房，若已經有了一套住房，那么在市區和武清是不允許再購房了。但其他郊區依然沒有限購的約束。這和武清房地產市場過熱有關系，所以被列為和市區同樣的“政策待遇”。此類政策對于新房和二手房都是適用的。

同時，政策規定，在此類限購區購置首套住房的，外地戶口購房者首付比例為四成，這屬于比較高的購房門檻。

《實施意見》還要求，金融管理部門要對商業銀行執行國家差別化住房信貸政策加強監督檢查，督促商業銀行嚴格對購房人首付款核查，嚴禁各類機構違法開展首付貸、過橋貸等金融杠桿配資業務，維護住房信貸市場秩序，防范金融風險。

嚴躍進稱，政策明確了要求商業銀行強化對購房者首付款的審查。其他一些城市雖然有類似表述，但直接提及對“首付款核查”的內容，其實還是不多見。此外，在商品房銷售監管方面，實施意見認為房企不得以反復預定的方式囤積準售房源，這其實是為了防止房企做各類小動作。同時對于此類住房交易來說，要規避房屋認購后更名等問題，這其實也是希望打消各類炒短線購房者的投機心態。

天津財經大學經濟學院教授叢屹認為，此次天津出臺的房地產調控政策特征明顯，在國家強調因城施策的基礎上，天津根據自身實際和特點突出“分區施策”精準調控，重點針對前期房價漲幅明顯的市內六區和武清區，沒有搞“一刀切”。

“調控政策提高了外地購房者的置業門檻，降低和抑制了投資需求與投機行為，在一定程度上消解了恐慌入市的情緒。”叢屹表示，調控政策預期基本能穩住天津的房價，并發揮導向作用，將外地投資購房客群擠壓至環城、濱海新區及遠郊區域，帶動以上區域的成交和去庫存。

市場趨于理性

據天津當地媒體報道，今年三季度，天津樓市成交一片火熱。統計顯示，天津商品住宅今年三季度共成交52186套，約每分鐘成交一套新房；價格方面，三季度全市商品住宅成交均價13208元/平方米，創歷年新高，環比上漲5.26%，同比上漲14.69%。其中，“金九”單月全市均價達到14464元/平方米，環比漲幅14.77%，創下年內最大月度漲幅。

但是在天津實施區域性住房限購，強化差別化住房信貸政策后，房地產市場逐漸趨于理性，成交量和成交均價有所下降。

據新華社的報道，從10月1日至 10日監測情況分析，天津新建商品住房成交54.1萬平方米，環比9月份日均水平下降41.2%，二手住房成交22.4萬平方米，環比9月份日均水平下降20.6%。新建商品住房平均交易價格為每平方米13825元，環比9月下降2.5%，二手住房平均交易價格為每平方米13516元，環比9月下降0.5%。

偉業我愛我家天津市場研究中心總監郭燕介紹，10月份截至目前，與9月同期相比，我愛我家的業務量下降了20%至30%。調控信號對本地購房者產生了一定心理干預作用，市場觀望情緒濃厚。

業內人士表示，樓市成交量在10月初驟降，這與節假日一直是地產交易淡季有關，但今年受到新政影響尤其突出。

“天津實施區域性的住房限購，區域上來說主要涉及市內六區和武清區范圍，人群上來說主要是面向非本市戶籍居民家庭，這對本市剛需及改善型客戶的實際購買力影響有限，但對市場買賣雙方心理預期會產生較大影響?！碧旖蛑性禺a投資顧問部住宅中心副總監焦仲偉分析，樓市調控的力度較為溫和，更多會給市場一個信號：政策迎來拐點，這無疑會降低人們對未來房價的預期，客觀上能起到對當前市場進行適當降溫的作用。