商住還能投資嗎？

張曉蘭

進(jìn)入“金九銀十”的傳統(tǒng)營銷旺季，北京住宅市場并未出現(xiàn)大量集中推盤的現(xiàn)象。不過，以低總價、小戶型為特色的商住產(chǎn)品大行其道。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比普通住宅動輒千萬的置業(yè)門檻，門檻僅為百萬級別的商住產(chǎn)品，填補了當(dāng)前高價地頻出樓市的市場空白，受到一些剛需族和投資客的青睞。

不過，40年或50年的產(chǎn)權(quán)、商水商電、無法落戶等問題，也讓一些購房者心生疑慮。那么，商住房到底值不值得買？值不值得投資？

9月中上旬已成交4831套

“短短半年，一平方米就漲了8000元，現(xiàn)在賣到3萬元了。”日前，記者在位于地鐵房山線長陽站南50米的商住項目首開熙悅灣售樓處遇到前來辦理房產(chǎn)證的徐先生，他興奮地說，“錢現(xiàn)在放在銀行不值錢，遇到合適的商住房，我還會出手買。”

據(jù)媒體報道，9月13日晚上，首開熙悅灣加推23套房源，單價為28000元-30000元，現(xiàn)場60余組客戶抓鬮購買，當(dāng)晚售罄。項目下一次推盤需等到明年二三月份。

為保值增值而投資買房的徐先生們，成為今年商住房“突進(jìn)”的注腳。

亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年，北京商住產(chǎn)品成交量為21520套，而在今年1-8月，這一產(chǎn)品的成交量就高達(dá)4.5萬套，其中大興和通州表現(xiàn)突出，分別貢獻(xiàn)了9091套和8803套。

隨著樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”的到來，商住房表現(xiàn)依然搶眼，“量價齊升”的態(tài)勢已然形成。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，9月中上旬（1-20日），普通住宅成交了2577套，占新建商品房總成交量的31.4%；公寓類產(chǎn)品交易量大漲，成交4831套，占比高達(dá)58.8%，接近六成；此外，別墅、自住房的成交占比分別為5.8%和4%。

同時，據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，上周（9月12-18日）北京商住公寓市場總成交額35.65億元，環(huán)比上漲32%，共成交1670套，比前一周（9月5日-11日）增加253套。成交主要集中在大興、豐臺、通州、平谷等區(qū)域。

從配角到主角的逆襲

縱觀商住房這幾年的發(fā)展，其升溫并非偶然。

2011年，北京住宅的限購門檻之一為非京籍需具備“五年社保或納稅證明”。一部分人因而失去了購房資格，只能將眼光轉(zhuǎn)向不限購的商住房。

隨之，商住公寓項目作為住宅的補充產(chǎn)品，漸漸成為市場主角，尤其是一些具備較完善居住功能的LOFT產(chǎn)品，逐步獲得市場的關(guān)注與認(rèn)可。

在業(yè)內(nèi)人士看來，今年以來商住房火爆的行情，更為關(guān)鍵的因素在于整體樓市升溫后，一些普通住宅價格一路走高，已經(jīng)超出很多剛需客群的購買力。同時，相比很多住宅，單價較低、面積偏小使得總價可控的優(yōu)勢，也使部分購房需求和投資需求集中涌入，從而造成商住項目成交大漲。

北京房地產(chǎn)學(xué)會執(zhí)行會長陳貴進(jìn)一步表示，在住宅這一供給側(cè)受到限制之下，加之貨幣供應(yīng)致流動性高燒不退，恐慌性的漲價共識就成為市場的普遍預(yù)期，實際需求加上投資避險需求形成的總需求隨之放大，尤其是市場上還流傳商住房即將限購的傳聞，使得8月北京出現(xiàn)了搶購商住房的現(xiàn)象。

但業(yè)內(nèi)專家表示，相對于住宅，商住房高首付、高月供所帶來的資金壓力，以及日后轉(zhuǎn)手可能存在的風(fēng)險，需要投資客慎重考慮。

投資前先讀懂幾個關(guān)鍵詞

一些購房者本著越限越值錢的原則，開始追捧北京的商住產(chǎn)品，不過，商住房存在商水商電、商業(yè)產(chǎn)權(quán)、無法落戶等問題。那么，如何看待商住房未來的發(fā)展前景？

為此，記者咨詢了投資界專業(yè)人士。綜合他們的意見，是否出手購買商住房需要從多個維度具體分析，需要結(jié)合整個市場的走向，比如，近幾年商住房和住宅的房價走勢、住宅和商住兩用房的銷量和增量情況對比等方面加以考慮。此外，還要讀懂有關(guān)商住房的以下幾個關(guān)鍵詞。

客群：兩類人購買商住兩用房，一是沒有購房資格的剛需客群，二是手中有閑置資金的投資群體。億翰中國董事長陳嘯天表示，購房者假如短期已解決了戶口，就不買純住宅，可以買商住；或者短期完全無法解決戶口，也可以買商住，盡管生活成本高一些，但購買商住的壓力要比購買普通住宅壓力小很多。

租金：一般而言，商住房租給公司辦公時租金更高些，如果用于居住，則與同小區(qū)的住宅差不多。

比如，位于海淀區(qū)田村的西山洋房，40平方米的loft，月租金約4000元，而相近面積的平層住宅，月租金在3500元-4000元之間。位于朝陽區(qū)十里堡地鐵口的晨光家園，55平米左右一居，月租金5000元左右，而同小區(qū)的東岸春天里（公寓類）月租金6000元左右，有業(yè)主反映，公寓類項目的裝修、物業(yè)管理、居住舒適度都比同小區(qū)的住宅更好。

升值空間：據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，2014年3月，北京住宅成交均價為38001元/平方米，商住兩用房成交均價為38701元/平方米，近乎持平。到2014年4月，住宅成交均價為38856元/平米，商住兩用房成交均價為34867元/平方米，比住宅低約4000元/平米。此后，北京住宅均價穩(wěn)步上漲，而商住兩用房維持在比較平穩(wěn)的狀態(tài)。

從更長的周期來看，北京住宅從2011年12月份的19469元/平方米，上漲到2016年5月份的45064元/平方米，增幅達(dá)131.46%；商住房則從2011年12月份的19537元/平方米，上漲到2016年5月份的36714元/平方米，增幅為87.92%。

轉(zhuǎn)手率：“房源銷售/增量”，得到的數(shù)值越大，說明房子更容易出手。據(jù)鏈家研究院的統(tǒng)計顯示，2015年12月同期相比，住宅銷增比值高達(dá)27.85%，商住房比值僅15.55%，住宅的銷增比值明顯高于商住房。

億翰中國董事長陳嘯天表示，商住類項目轉(zhuǎn)手難不難，關(guān)鍵在于物業(yè)價值的高低。目前商住房價格雖然比普通住宅便宜，但轉(zhuǎn)手并不存在難度，看好商住物業(yè)的去化空間。

投資風(fēng)險：陳嘯天表示，只要在供求關(guān)系中存在供不應(yīng)求，而且有價差存在，投資就是成功的。相對于住宅物業(yè)來說，商住物業(yè)的價差比較大，只要價差大，自然就有這方面的需求。商住物業(yè)，轉(zhuǎn)讓時稅費較高，如果買了不是為了馬上轉(zhuǎn)讓，短期內(nèi)風(fēng)險比較小。

成本：包括生活成本、稅費成本及利息支出等（詳見右表）。相比住宅，總體上看，商住房的這些成本更高。