賣房保殼

龔小鋒

一面是房價大漲，一面是實體經濟不振。近日，A股上市公司*ST寧通B出售北京兩套學區房的公告，瞬間成為市場熱點話題。有自媒體甚至調侃說，“*ST寧通B應該把殼賣了，把房子保住，這判斷能力，難怪被ST了”，也有網友說，“那么問鼎諾貝爾獎的問題來了，賣房保殼到底是專業還是業余？”

雖是調侃，卻一語道出了當前的現狀：不少企業的主業利潤遠遠不如其房地產增值速度。八九月以來，已有云賽智聯等十多家上市公司發布出售房產類公告，上述擬出售和已出售的房產均位于北京等房價大幅上漲的一線城市。

賣房保殼、保業績

“在企業家群體中，如果不玩房地產，你的企業經營不佳。如果你擁有大量房產，不管主業如何慘淡，如果有必要，賣一套房子就可刷亮業績?！敝洕鷮W家馬光遠近日感嘆。

最近，上市公司*ST寧通B更是因為賣出北京兩套學區房增收而出名。在股市中，*ST是指公司經營連續三年虧損，退市預警。9月21日，*ST寧通B發布公告，公司擬掛牌出售的北京西城區兩套學區房，其評估值便高達2272.62萬元，較2004年購入時增值逾16倍。

“此舉對于已經連續兩個年度虧損的*ST寧通B來說，無疑會成為救命稻草?！敝斀浽u論人譚浩俊說，*ST寧通B2014年和2015年的凈利潤分別為虧損1897萬元和1659萬元，公司股票因此已經被交易所實行退市風險警示，而公司披露的2016年半年報業績也不理想，凈利潤虧損2110.91萬元。

也就是說，如果今年再不扭虧為盈，按照相關規定，公司將極有可能被強制退市。所幸的是，出售兩套房產正好將其上半年虧損窟窿填上，如此，*ST寧通全年扭虧的概率將增加。

這兩套房產位于北京市西城區槐柏樹街，屬于市重點北京小學本部學區房。根據鏈家網的最新數據，北京西城區小學和中學共107所，對應房源最高價15萬元/平米，最低8萬元/平米。

而西城區槐柏樹街11號樓屬于北京相來家園小區，片內對應的小學是北京小學，中學為北京十四中。該小區的市場銷售價已超過10萬元/平方米。一套面積100平方米的房子至少需要一千萬，

與*ST寧通B同樣命運的還有*ST新梅和海航創新。9月14日，同樣處于退市邊緣的*ST新梅稱，將位于上海的新梅大廈8層整層辦公用房產權，出售給鑫兆房產，總價不低于1.5億元。*ST新梅稱，初步估算交易完成后，將大幅增加上市公司的利潤，達5500萬元至7500萬元。

9月22日，上半年出現虧損的海航創新也公告稱，出售一處位于上海世紀大道的房產。該房產原值為5695萬元，以8200萬元的價格轉讓。

有趣的是，海航創新出售的這處房產本為抵債房，也就是當時因收不回欠款獲得的房產。但海航創新肯定不會料到，其十年前的抵債資產如今竟使公司一舉扭虧為盈。因為海航創新2016年半年報顯示，其上半年虧損1836萬元。

為何最近頻繁出現賣房保殼的案例？其實不難理解，進入第四季度，有著退市危機的*ST公司都會開啟年底的保殼之戰。據同花順統計數據顯示，目前，有39家*ST公司存在可能暫停上市的風險，而上述39家*ST公司保殼過程中，除了大部分采取了重組的常規方式以外，有近兩成的上市公司采取賣資產的方式保殼。

有媒體統計，截至9月28日，今年以來多達73家公司發布房產交易公告，但這些公司的本業都不是房地產，原因與公司面臨行業不景氣甚至退市危機、急需周轉有關。這73家大陸上市公司發布房產交易公告，內容包括出售或處置房產、轉讓房產、購買及投資性房產、涉及房產相關交易及房產抵押等等。

除了賣房扭虧、保殼外，也有的公司是為了盤活資產、回籠資金。9月19日，綠庭投資公告稱，旗下子公司上海仁暉實業將部分工業房產以2168.98萬元的價格轉讓給晉拓公司。而售房原因則是此處房產目前處于空置狀態，賣房能盤活資產，回籠資金。

此外，9月24日，高鴻股份也發布公告稱，出售部分房產及無形資產。截至今年6月30日，上述房地產資產賬面原值為2400.13萬元，評估值為4380.7萬元。高鴻股份表示，上述房產目前部分對外租用，使用效率不高，因此適度清理、回籠資金。

主業利潤不如房產增值

“網上流傳這樣一個段子。中國出了一道可以問鼎諾貝爾經濟學獎的課題：近半上市公司利潤不夠買京滬深一套豪宅，但賣掉1%的股份就夠買幾套了，請論證樓市、股市哪個泡沫更大？”有網友提出了一個看似不太正經的問題，引來眾人紛紛留言。

實際上，上市企業炒房已經成風。Wind數據統計，以2016年半年報“投資性房地產”科目作為衡量“炒房”程度的指標，新三板市場共有520家掛牌公司擁有“用以出租或短期出售”的房產，價值合計達117億元，相當于這520家公司合計凈資產的6.5%。

其中，新三板掛牌公司中投資性房產最多的前十甲分別是中城投資、九鼎集團、東盛園林、環渤海、好百年、利爾達、青浦資產、東軟股份、華龍證券、東忠科技。？？

由于近兩年房價大幅上漲，不少企業地產市值甚至超過凈利潤。中城投資是國內歷史最長的房地產私募投資機構之一，其持有的“投資性房地產”市值一騎絕塵，達到14.7億元，而公司上半年的凈利潤僅為1.1億元。

與之相對的是，上述公司利潤低迷。翻看各家新三板公司2015年度年報，東電創新當年凈利潤為1487萬元，手付通為807萬元，本貿科技667萬元。按照深圳去年同期至今的平均房價增幅60%計算，手付通和本貿科技一年的凈利潤，買不起當年他們出手購入的房產。？

無怪乎有新三板公司老板感慨道，“我們租的辦公地點在上海市區，本來準備買，后來選擇了租，省下錢發展企業，結果企業剛盈利，房子漲了有近千萬元，盈利遠遠趕不上房價上漲。”

有媒體報道，因房價上漲過快而被迫出臺限購政策的廈門市，在已有的19家民營上市公司中，除去新上市的5家外，其余14家竟然有7家2016年上半年凈利潤出現了下滑，占總數的一半。而盈利或利潤上漲的企業，則很多也依賴于房地產業務和房價上漲帶來的利潤。

不只是上述的中小企業，即使是一些大型上市企業，也大手筆進入房地產領域。Wind數據顯示，今年二季末，A股有1305家上市公司有投資性房地產，合計達到5951億元。

其中，中國平安以334.29億元的投資性房產居于首位。緊隨其后的是中國建筑，為325.5億元；中國銀行的投資性房地產也高達220.99億元，位列第四。另外9家則是陸家嘴、世茂股份、金融街等上市房企。

此外，財大氣粗的銀行也布局了大量房產。除了中國銀行，交通銀行、招商銀行二季末投資性房地產也高達60.21億元和16.86億元。銀行的投資性房地產中除了自己購置的房產，還有一部分來自于有些開發企業違約形成的不良資產，銀行會納入自己名下處置。

監管資本濫觴樓市

賣房保殼、保衛業績，上市公司投資房地產風氣盛行，可以說是資本濫觴于樓市的真實寫照，但如此之多的上市公司介入地產板塊，其風險也不可小覷。

尤其是，一個央企的下屬上市公司，竟然淪落到需要變賣房產來保殼，不能不令人痛心。而*ST寧通B的母公司——中國普天，是一家具有較強實力的中央企業，其下屬企業，大多也具有較高技術含量。

一名財經媒體人評價稱，連續三年虧損，可見公司經營出現了很大的問題，在這種情況下，通過出售公司資產來保殼并沒有改變公司的基本面貌，它的經營業務實際上仍然處于虧損狀態。甚至可以說，這家公司還不如保留房產，因為公司運營的問題并不是短期可以解決的。

多數業內人士認為，企業即便出現了困難，應當通過其他方式擺脫困境，而不是通過變賣房產來保殼。出現這樣的現象，說明當下實體經濟低迷，到了只能依靠房價上漲來保殼保生存的地步。

“*ST寧通B用變賣房產來保殼，確實有企業在管理、技術、理念等方面不適應市場的原因，甚至有國企體制方面的原因?！弊T浩俊說，但是，實體經濟發展的大環境不佳，實體經濟被邊緣化的問題，應當是包括*ST寧通B在內的實體企業陷入困境更為重要的原因。

“透過*ST寧通B等依靠變賣房產保殼的問題，應當引起決策層和管理層的高度關注，并跳出保殼來看實體經濟、看實體經濟面臨的發展困境。”譚浩俊說，管理層應實實在在地替實體企業想一想，切莫再把對實體經濟的重視放在口頭上、文件中。

上述媒體人士認為，上市公司投資房地產無可厚非，但是監管部門應當更多關注公司到底是把自己的精力放在了實業上還是資本游戲上，對于依靠賣房、賣子公司股權等行為來保殼的公司，監管部門應當有所制約。從而遏制資本市場投機炒作的風氣，使得公司能夠專注于主業，更好地保護投資者利益。

房地產價格過高，促使資金過度流入房地產業，進一步惡化實體經濟投資不振的狀況。為了遏制房價的非理性上漲，不少城市選擇了重啟限購和限貸政策。國慶前后，已經有十幾個城市出臺了相關的限購限貸政策。

香港《經濟日報》近期指出，各地今年以來陸續出臺樓市調控措施，但難阻房價持續飆升。限購限貸并非長策，對癥下藥才能治本，需約束信貸進入樓市及增加土地供應，從根本上抑制樓市瘋長。