恒大的“買賣”

張佳竹

這個國慶，恒大也沒歇著。繼剝離非主營業(yè)務(wù)沒多久，恒大又一次上了頭條。10月3日，恒大在港交所發(fā)布公告，確認買入深深房A股份，在A股的布局再次獲得突破。

早在9月底恒大出售礦泉水等快銷業(yè)務(wù)時，業(yè)內(nèi)就有猜測恒大此舉為整理盈利不佳的資產(chǎn)，為私有化以及回歸A股掃清障礙。如今恒大買殼深深A(yù)，似乎印證了上述猜測。而在這一賣一買間，恒大剝離副業(yè)、加碼主業(yè)的路徑也逐漸清晰。

賣副業(yè)，甩包袱

9月28日消息，恒大在香港聯(lián)交所發(fā)布公告稱，其全資附屬公司恒大集團公司及其他全資附屬公司與不同的獨立第三方訂立協(xié)議，向買方出售本集團于糧油、乳制品及礦泉水業(yè)務(wù)中的全部權(quán)益，總代價約為人民幣27億元。

如果加上這些公司合計33億元的負債，初步計算，恒大集團這次將有57億元收益。

前兩年還是恒大旗下聲勢浩大的快消板塊，如今為何被集團主席許家印“無情地拋棄”了？

要知道，礦泉水、糧油、乳制品是恒大“多元化發(fā)展”的重要棋子，按照許家印之前的想法，礦泉水、乳業(yè)和糧油這些“副業(yè)”，都應(yīng)該分別去香港上市。更何況，其中大家最為熟悉的“恒大冰泉”前后砸了50多億元，當年為推廣這款產(chǎn)品，恒大不惜重金聘請當時最火的韓流明星金秀賢、全智賢當代言人。據(jù)媒體報道，20天內(nèi)恒大冰泉廣告支持13億元。

盡管大把地燒錢，但事與愿違，“恒大冰泉”不但沒能擴開銷路，反而陷入虧損境地。近兩年來，不論是糧油、乳制品，還是礦泉水業(yè)務(wù)交出的成績單均不理想。

以礦泉水業(yè)務(wù)為例，2015年下半年起，這一業(yè)務(wù)的情況就不再于集團財報中單獨披露，但前三年已披露的部分加起來，虧損就已經(jīng)接近 40 億元。恒大公布的數(shù)據(jù)顯示，恒大冰泉2013年度、2014年度、2015年1-5月，公司的營業(yè)收入分別為3480.22萬元、9.68億元和2.84億元，公司的凈利潤分別虧損5.52億元、28.4億元和5.55億元。

這還沒算上前期已經(jīng)投入用于建廠、鋪設(shè)銷售渠道以及打廣告時花掉的 55.4億元。

這一次被出售的糧油、乳制品同樣表現(xiàn)不佳。恒大方面曾公布，恒大糧油集團公司、乳業(yè)集團公司及礦泉水集團公司截至2016年8月31日的未經(jīng)審核凈負債約為人民幣33億元。

不過值得注意的是，這幾家接盤公司的規(guī)模都不大，公開信息極為有限，記者甚至并沒有查詢到其官方網(wǎng)站。因此也不排除此次交易有“過橋交易”的可能。

回歸地產(chǎn)主業(yè)

恒大方面并沒有對出讓原因作出更多的解釋，只是簡單地表示，出讓其糧油、乳業(yè)及礦泉水業(yè)務(wù)的原因是“為公司的戰(zhàn)略考慮，能更加專注于房地產(chǎn)及其他相關(guān)業(yè)務(wù)。”

恒大最新公告顯示，今年1-9月，恒大累計合約銷售金額達到2805.8億元，累計合約銷售面積約3457.7萬平方米，同比分別增加117.9%和106%。

據(jù)記者了解，恒大前九個月的累計合約銷售金額已經(jīng)超過行業(yè)“老大”萬科177億元，且單月銷售亦連續(xù)三月大幅高于萬科，領(lǐng)先幅度分別達57%、141%和87%。9月單月，恒大的銷售額更是高達475.2億元，同比大增323.6%，連續(xù)第三個月成行業(yè)第一，成為“地產(chǎn)一哥”。

此外，恒大以及萬科兩家公司半年報顯示，恒大中期總資產(chǎn)、營業(yè)額、核心業(yè)務(wù)利潤、現(xiàn)金余額等各項指標均領(lǐng)先行業(yè)，分別較萬科高出2876億元、127億元、25億元和1401億元；2009年至今，恒大總資產(chǎn)、營業(yè)收入、凈利潤、現(xiàn)金余額分別增長15倍、24倍、16倍、15倍，而萬科分別為4倍、3倍、3倍和2倍。

在銷售額的年均增長率方面，自2009年上市至2015年，恒大銷售額年均增長30%以上，近兩年高達50%以上，而今年前9月已較去年全年大增39%，預(yù)計該公司今年全年有望大幅增長100%。

但除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，恒大的其他幾個主要業(yè)務(wù)，保險、金融以及文旅業(yè)務(wù)均處于發(fā)展起步階段，規(guī)模無法同其地產(chǎn)板塊相抗衡。

2015年11月收購恒大人壽以來，恒大人壽累計實現(xiàn)規(guī)模保費348.9億元，總資產(chǎn)446億元；2016年恒大金服上線以來，交易人數(shù)37萬，總交易量逾88.9億元。這也使得一些業(yè)內(nèi)人士分析認為恒大出讓其快消業(yè)務(wù)的舉動，意在調(diào)整其多元化的戰(zhàn)略發(fā)展方向，重新回歸房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中來。

許家印可能也意識到了，現(xiàn)在一心一意賣房子，才是恒大市值實現(xiàn)快速上漲的最好辦法。

買殼深深房A，布局A股

剝離副業(yè)沒有久，恒大又有了新動作。

10月3日，恒大發(fā)布公告稱，與深深房A簽訂合作協(xié)議，約定將通過深深房發(fā)行A股或支付現(xiàn)金的方式，購買凱隆置業(yè)所持有的恒大地產(chǎn)100%股權(quán)。

早在恒大大手筆剝離副業(yè)時，業(yè)內(nèi)就曾猜測，從資本市場的角度來看，恒大的意圖或指向A股。

有分析稱，在A股市場上，恒大通過旗下公司分別持有萬科A、廊坊發(fā)展及嘉凱城三家公司5%、15%和52.78%的股權(quán)。今年初，隨著萬達宣布私有化以及回歸A股計劃，有關(guān)恒大欲效仿萬達回A的傳聞不絕于耳。而恒大在嘉凱城、廊坊發(fā)展上顯示出謀奪控制權(quán)的意圖，給了市場想象空間。在這種背景之下，恒大“整理”盈利不佳的資產(chǎn)，無疑是在為其資本運作鋪路。

如今恒大買殼深深房A視乎印證了上述分析。10月9日晚，深深房A發(fā)布公告稱，其與恒大集團簽署了一份重組協(xié)議，恒大將分拆地產(chǎn)業(yè)務(wù)置入深深房，實現(xiàn)在A股上市。

恒大在A股的布局再次獲得突破。如今，A股市場已經(jīng)形成一批恒大概念股，除了上述三家股票之外，還包括億利潔能、隆鑫通用等。

值得注意的是，恒大在A股市場的布局標的基本均屬于房地產(chǎn)板塊上市公司，顯示出恒大做大地產(chǎn)主業(yè)的意圖。以增持廊坊發(fā)展為例，恒大方面曾在一則對上交所《問詢函》的回復(fù)中明確表示，增持廊坊發(fā)展主要為充分把握京津冀一體化政策契機，看好上市公司未來發(fā)展的前景。

長期追蹤恒大地產(chǎn)的國泰君安分析師劉斐凡猜測，恒大與深深房A的重組協(xié)議很有可能已得到深圳市政府的支持，相關(guān)審批難度不會太大。

“假如重組順利完成，恒大將地產(chǎn)業(yè)務(wù)打包放進深深房，深深房將成為恒大地產(chǎn)的A股上市平臺。”劉斐凡稱。

值得關(guān)注的是，與萬達商業(yè)直接從港交所退市不同，恒大重組深深房A，是業(yè)務(wù)拆分上市，這并不容易。

穆迪指出，通過此次交易，恒大將新增資本，并減低集團依靠舉債推動增長的模式，但仍然要留意交易詳情。

許家印的資產(chǎn)野心

在這一賣一買，一系列資本運作背后，許家印意圖何在？記者梳理恒大過去三年在H股、A股的布局，可以發(fā)現(xiàn)其由跨界多元化到收縮戰(zhàn)線至地產(chǎn)和金融的脈絡(luò)。

在“多元化”發(fā)展戰(zhàn)略實施兩年后，許家印將資源重新聚集到地產(chǎn)主業(yè)，并大力發(fā)展金融。通過“去多元化”，恒大將精力集中在了“地產(chǎn)+金融”的版圖擴張之上。

恒大集團總裁夏海鈞在今年的中期業(yè)績會上透露，集團的業(yè)務(wù)有可能分拆，形成多個A股和H股上市公司的控股體系；未來的恒大，將主要有兩個板塊，一個地產(chǎn)，一個金融。

據(jù)記者統(tǒng)計，恒大系目前實際控制或參股A股和H股上市公司已近20家。在港交所的上市平臺中國恒大，其定位則是集團控股平臺，包括地產(chǎn)、金融以及延伸的健康醫(yī)療和社區(qū)服務(wù)等業(yè)務(wù)。

根據(jù)瑞信測算，假設(shè)重組深深房A引入總金額300億元占市值的15%計算，未來將會產(chǎn)生一家市值達2000億元的“新”深深房A，這將近是恒大現(xiàn)在市值的三倍，也接近時下萬科A股市值。

恒大的金融業(yè)務(wù)這兩年同樣發(fā)展迅猛。通過收購、入股等方式，恒大已擁有了保險、銀行、資管和支付牌照。

許家印在今年恒大集團20周年慶典上透露，到2020年，恒大房地產(chǎn)年銷售規(guī)模目標是超6000億元，屆時整個恒大集團總資產(chǎn)將超3萬億。

在與深深房A的重組協(xié)議中，恒大也許下了宏愿：承諾將在2017至2019年三年中實現(xiàn)合約銷售額分別為人民幣4500億元、5000億元和5500億元；在承諾期內(nèi)，恒大地產(chǎn)扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤累計達888億元。

地產(chǎn)主業(yè)規(guī)模最大化，加上保險、金融助力，按照許家印“要做就做最大”的一貫路子，恒大的未來令人期待。