淺析房地產營改增的稅負轉嫁效應

賈濱

摘要：2016年5月1日起全國范圍內全面實施營改增，自此營業稅宣布正式退出歷史舞臺，增值稅將廣泛適用于各行各業，與此同時增值稅管理制度也更加規范。此次營改增主要涉及建筑、金融、房地產等四個行業。在房地產行業及建筑行業的變動尤為重要。

關鍵詞：營改增；房地產

一、我國的稅收歷史與現狀

自分稅制改革以來增值稅、營業稅額迅速增長，分別成為我國第一大、第三大稅種，從1994年的2308億、670億增長至2015年的31109億、19313億，分別增長13倍和29倍，兩項稅收之和達到5萬億，占稅收收入40%。從增值稅、營業稅占稅收收入的比重看，營業稅占比從13.07%略有上升至15.46%，增值稅占比從45.02%下降為24.91%，主要由于企業所得稅、個人所得稅、消費稅占比的提高。

2012年以來，交通運輸業、部分現代服務業、鐵路運輸、郵政及電信業相繼納入試點范圍。房地產、建筑業、金融業和生活服務業成為暫未改革的行業，這三大行業的營業稅從10631億增長到15801億，占營業稅比重從67.51%上升到81.82%。

金融業、房地產、建筑業成為營改增較難的行業在于：金融業、房地產的增值更多是被動的，并非是生產活動導致的增值，且屬于人力資本密集型產業，不可抵扣的人力成本比例較高，因而對抵扣范圍及稅率的規定相對復雜；建筑業的采購大量地源于小規模納稅人甚至個人，灰色地帶較多，票據的管理不完善，人工成本也存在不規范的地方，對于以增值額為基礎征收的稅種存在一定的難度。

二、營業稅與增值稅的區別

增值稅、營業稅、消費稅、關稅屬于流轉稅，這些都是我國稅收的主要來源，是保障國家穩定的基礎，這里的增值稅和營業稅應用最為廣泛。

（一）營業稅

營業稅，隸屬地方稅務局管轄，是地方稅收的主要來源，涉及范圍比較廣，主要是轉讓無形資產、銷售不動產等，計稅依據主要是收入，也就是營業額，實行比例稅率，優點是計稅方式比較簡單，但也正因為如此，稅額不受成本費用的影響，故稅負也比較難于轉嫁。

（二）增值稅

增值稅，隸屬國家稅務局管轄，是國家稅收的主要來源，是國家的主要稅種之一，營改增之后，更是榮升為中國最大的稅種。征稅范圍主要包括銷售貨物、提供應稅勞務、應稅服務以及進出口貨物，基本涵蓋了所有的經濟往來事項。計稅依據主要是增值額，營改增之后，計稅方法包括一般計稅方法、簡易征收辦法和扣繳計稅辦法。

營改增之后，房地產行業納稅人年應征增值稅銷售額超過500萬元（含本數）的為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。

三、營改增之后，房地產行業稅負的變化

房地產行業在營業稅階段，計稅依據是收入，適用稅率稅率5%而且營業稅重復征稅，產業鏈下游的納稅人征稅更是嚴重，在某種程度上表現出“復利”，越是下游的消費者，稅負越是嚴重。同時，地產行業的土地增值稅也是很大，也是不可忽視的稅收，稅負是固定的不可轉嫁的。

營改增之后，地產行業只對增值額進行征稅，一定程度上降低了企業的稅負，避免了產業鏈上的重復征稅。有業界人士稱，如果管理好房地產行業，合理管理票據，稅負將降低，創造更大的利潤。

銷售自行開發房地產項目的房地產行業小規模納稅人，稅率5%，與營改增之前并沒有差異，但是增值稅針對于小規模納稅人稅務局有一定的優惠政策，這是營業稅以前所沒有的。

房地產行業中的一般納稅人這種稅負轉嫁更加顯著。

首先，可以合理取得進項發票來抵減銷項稅額。增值稅的稅額為銷項稅額減去進項稅額，房地產行業的購買成本不僅包括土地、建安、材料等，還包括其他一些瑣碎的支出，零散的材料物料。我們可以從一般納稅人手里取得專用發票，或者要求小規模代開專用發票，合理取得專用發票，抵減銷項稅額進而降低增值稅稅額。

其次，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照規定的增值稅納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款還可以結轉下期繼續抵減。

以下將舉例說明對“營改增”政策對房地產企業稅負的影響。假設某二線城市房企開發項目A，均價為15000元/平，土地樓面價5000元/平，建安成本1250平（營改增后適用稅率11%），設計、監理等500元/平（適用稅率6%），財務費用500元/平（假設可取得增值稅票，適用稅率6%），廣告策劃250元/平（適用稅率6%），其他銷售、管理費用250元/平（無專票）。

（一）“營改增”前稅負（元/平）

1.營業稅及附加=15000*5.6%=840

2.土增稅

增值額=15000-（5000+1250+500）*1.25 -500-840=5222.5（假設利息費用均符合據實列支條件）

增值率=5222.5/（15000-5222.5）=53.41%

土增稅=5222.5*40%-9777.5*5%=2089 -488.88=1600.13

3.企業所得稅=（15000-7500-1250-500-500-250-250-840-1600.13）*0.25=577.47

4.總稅負=840+1600.13+577.47= 3017.6

（二）“營改增”后稅負（元/平）

1.增值稅=（15000/（1+11%）-5000）*11%- （1250/（1+11%）*11%-（500+250）/（1+6%）*6%= 936.49-（123.87-42.45）=855.07

城建稅及附加=855.07*12%=102.61

2.土增稅

增值額=15000/（1+11%）-（5000+1250/（1+11%）+500/（1+6%））*1.25-（500+855.07 +102.61）=13513.52-（6126.13+ 471.70）* 1.25-1457.68 =3808.54

增值率=3808.54/9704.97=39%

土增稅=3808.54*30%=1142.56

3.企業所得稅=（15000/（1+11%）-5000- 1250（1+11%）-（500+250）/（1+6%）-500-250-855.07-102.61-1142.56）*0.25=957.4

4.總稅負=855.07+102.61+1142.56+957.4 =3057.64

通過以上數據，從以上分析來看，房地產企業“營改增”后，假設土地成本可扣除，企業繳納的增值稅與“營改增”前的營業稅并沒有太大區別，土地增值稅可扣除項目金額減少及銷售凈收入的減少，土地增值稅將下降，總體稅負沒有太大變化。

四、營改增對于房地產企業的影響

（一）避免重復征稅，一定程度上降低房價

增值稅適用于房地產業，將較大程度利好商業地產、工業地產和住宅，實現去庫存，降低稅負成本，改善房地產企業盈利，也有利于帶動建筑業及相關產業發展。在傳統的營業稅為主要稅種的前提下，房地產開發商為了降低自己的成本，將一切費用全部轉移給購買者，無形之中提升了房價。尤其是2008年北京奧運會以來，中國的房價一直在持續升溫，稱得上炙手可熱，許多人迫于房價的高度，嘆而止步，這在一定程度上也降低了房產的銷售。

（二）促進經濟流通

由于房價持續不降，人們對于房子的需求又必不可少，房貸直接導致了人們的消費能力減低，阻礙了經濟的進一步發展流通。營改增之后，這一現象將會有大大改善。

綜上所述，營改增是社會的大勢所趨，可以促進經濟的發展。首先實現了增值稅的全面覆蓋，減少了稅收的重復性，規劃了市場模式。其次，將不動產納入抵扣范圍，比較完整地實現了規范的消費型增值稅制度。再次，從一定程度上減輕企業稅負，減少了企業的壓力，有利于促進企業的進一步發展。營改增是市場化的需求，尤其是房地產行業，稅負的降低滿足了廣大人民的需求，將進一步促進我國經濟的發展。

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