總承包模式下的非洲社會住房設計與施工

陳桂林 （安徽宇晟投資發展集團有限公司，安徽 合肥 230001）

總承包模式下的非洲社會住房設計與施工

陳桂林 （安徽宇晟投資發展集團有限公司，安徽 合肥 230001）

中非友好合作是長期戰略，各國政府希望中資企業能夠在非洲社會住房建設領域發揮更大的作用。文章對非洲社會住房發展的現狀及前景進行了分析，在考察調研及數據分析的基礎上，重點論述了非洲社會住房在規劃設計、建筑設計及施工建設等方面的特點和問題；強調必須根據這些特點有針對性進行設計和施工組織管理，項目必須采取將設計和施工相結合的總承包的模式，才能取得良好的經濟和社會效益。

非洲社會住房；規劃設計；建筑設計；施工建設；設計施工總承包

隨著吉布提、斯里蘭卡、埃及、沙特、伊朗等國的相繼合作，整個海上絲綢之路已經打通，“一帶一路”（見圖1）的戰略構想已成定局。中非合作的長期戰略將保持不變。中資企業目前已活躍在非洲的鐵路、公路、港口、供水、供電、油氣開發和通訊等基礎設施建設領域。各國政府也希望中資企業能夠在改善民生的社會住房建設領域發揮更大的作用。

圖1 21世紀海上絲綢之路

近十年來非洲人口增長迅速，城市人口年增長率3.5%，人口達到11億，2050年將翻番。快速的人口膨脹構成城市巨大壓力，非洲約有2億人口生活在棚戶區，“形勢嚴峻，挑戰巨大”。非洲社會住房的需求每年增長15%～20%，住房缺口每年新增約400萬套。其中，僅尼日利亞住房缺口就高達1500萬套～1800萬套。目前，非洲社會住房建設面臨的最大挑戰之一是基礎設施建設不足，具體包括道路、管道飲用水、污水排放處理、電力等方面。

近幾年來非洲社會住房進入了快速發展期。目前的項目有塞內加爾4萬套住宅項目，科特迪瓦1.4萬套住宅項目，剛果（布）4千套住宅建設項目，吉布提3萬套社會住房計劃等。大部分非洲國目前都表示出他們對社會住房的需求。

①社會住房項目一般選址在新區，目的是減少對主城區的依靠，同時緩解日常交通壓力。“城市交通條件的改善降低了人們的出行成本,提高了城市邊緣區的交通可達性,為副中心的要素集聚提供了良好的條件。”[1]

②新區建設缺少市政基礎設施的支持，道路、通訊、水、電管網基本是空白，政府能夠提供的相關資料非常有限，規劃設計難度大，內容涉及面廣，前期還需要大規模的勘測。

③新區缺少完整的上位規劃及相關法規的支撐，規劃設計基本按照中國規范進行。總體規劃需要不斷的溝通和確認。

④非洲人口增長較快，必須考慮家庭人口不斷增長帶來的問題。規劃設計時充分考慮住戶自己加建的可能性。如果按照最大人口設計住房，住房面積過大，前期投入會加倍。

⑤規劃考慮分期實施，一般每個地塊每期建設2000～3000套。因為資金有限，住宅與配套公建也考慮分期實施，配套公建在規劃結構上考慮分期建設的便利性，減少對已建成住區的干擾。

⑥配套公建主要包括：配套商業、社區中心、物業辦公、銀行、社區醫院、派出所、幼兒園、小學、教堂或者清真寺等。在穆斯林聚居區，大清真寺是不可缺少的元素。“清真寺首先作為一種建筑,它本身就是一種物質意義上的文化。”[2]其在規劃中的重要性不言而喻。

①社會住房一般有兩種形式，一種是平層別墅帶有前后庭院，另一種是多層住宅。5層以上住宅很少，幾乎沒有高層。平層別墅要考慮住戶將來自己加建，基礎按照2層來設計。

②社會住房一般采用磚混。鋼結構裝配式住宅有很多優點，但是住戶將來加建難度大。鋼結構住宅的耐久性差，有的沿海國家帶有鹽分的空氣也容易腐蝕鋼材。

③社會住房建設投資需要嚴格控制造價，通過不斷優化設計來合理地降低造價。盡量減少外立面的裝飾性構件及線腳，建筑平面盡量方正簡潔。

④結合當地的氣候特點來設計，注重建筑的保溫、隔熱、防雨和防水。

⑤“建筑的形象通過形式、質感和色彩三要素來表達,其中色彩是最具造型活力、視覺沖擊力和表現力的因素。”[3]非洲人喜歡強烈奔放的色彩，但是建筑色彩不能太多，可采用同一色系的色彩，通過不斷的深淺與明暗對比來產生豐富的立面效果。

⑥社會住房的大量復制和低成本的特點決定了建筑外立面造型必須簡潔大方，強調群體效果和不斷重復的韻律感。

⑦非洲國家沒有完整的規范體系，各國規范也不同。為了縮短工期以及減少學習熟悉國外規范的時間，可依據中國規范進行設計。

①社會住房項目施工規模大、工期長。因為社會住房大都集中在新區，基礎設施薄弱，還需要施工大量的室外管網。后期的市政主干道及配套公建也會陸續建設，相當于建設衛星城。

②非洲國家建材工業落后，大量建材需要進口。隨著大型項目的開工，地材價格也會不斷上漲。社會住房項目需要大量用磚，當地的粘土燒結磚很貴而且不環保。建設用磚必須在當地合適的地方選址建設一個制磚廠。

③非洲大部分國家的實驗室勘測和試驗的費用高、效率低，正在進行項目施工的中資企業都建立了自己的實驗室，可以有效的節省檢測時間和成本。

④非洲年輕人比例大，失業率非常高。無論政府還是民間對外來就業人員都持比較排斥的態度。中方員工的比例一般在1/3以下。雇傭和培訓當地員工是個非常關鍵的問題。

⑤社會住房項目選址在新區，比較偏遠，社會治安不好，經常出現偷盜及擾亂施工的現象。必須跟警察密切合作預防財產資源的丟失，提高應對突發事件和群體事件的能力。

⑥與當地有實力的施工企業合作，在審批和報建環節節省時間，在施工管理上獲取寶貴的經驗。

我國目前積極推行設計施工總承包，其主要意義在于促進設計與施工的緊密結合，以達到為項目建設增值的目的。設計與施工在前期的結合可有效提高設計成果的可行性，各參建方從不同的出發點審核設計的可操作性。設計與施工的緊密結合對項目的工期、施工質量、造價等方面均有益處。

7.2.1 設計與施工相結合可節約投資，降低造價

社會住房項目投入的資金及計劃建設的套數都是經過詳細測算的。總承包公司下屬的設計和施工單位是利益共同體，便于優化設計和降低成本，能更好的節約投資，最大限度的實現項目的增值。例如在規劃設計中擴大組團規模（如圖2），可有效減少組團道路及室外管網的數量。又如在單體設計時把原來不能拼接的戶型改成可拼接的戶型，可有效減少梁柱數量及磚的用量。

圖2

7.2.2 有利于控制工程進度，縮短工期

設計施工總承包模式中，工期是合同的重要內容之一。總承包單位可合理安排設計工作，并保證圖紙的進度。施工圖設計過程中，可以一邊審核圖紙，一邊施工審核通過的部分，不需要等所有圖紙出完再施工。施工現場反饋的問題也可以得到及時的解決和出具變更，有利于縮短工期。例如在前期融資談判過程中，設計單位集中全院力量在短時間內完成了方案和擴初設計，集中力量辦大事，效率成倍提高。總承包公司依據擴初設計文件編制工程量清單同時進行投資預算，設計單位確保在關鍵的時間點完成設計任務。

7.2.3 方便施工和提高施工質量

設計施工總承包模式很好的解決了設計與施工脫節的問題。在前期設計過程中盡量考慮到避免將來產生繁雜的施工工序的出現，將復雜的問題簡單化。例如總體規劃中不能出現復雜的豎向和路網設計，道路系統和管網應簡單明了。又如組團設計時考慮將相同的戶型集中布置，不同的戶型在不同的地塊布置。再如相同的單體建筑有規律的形成半圍合的環島式布局（如圖3），起重運輸設備在環島中間，由于建筑戶型相同可循環施工，設計施工總承包可減少了施工中出現的常規錯誤和不熟悉圖紙引發的質量問題。設計單位通常會派設計代表常駐施工現場進行施工指導，出現問題及時溝通，通過協作努力提高施工質量。

圖3

7.2.4 方便項目管理

設計施工總承包中涉及的主要是公司內部的單位，分包單位也基本在集團下屬公司的領導下，管理和協調方便，責任明確，這樣就減少了各參建單位間的相互推諉和不作為，業主不用花費精力來協調各方。設計和施工作為同一責任體，可以避免職能不同帶來的利益沖突。總承包商統一安排設計與施工，統一進行項目管理，統一進行利益分配。隨著業務量的增加，通常由集團出面組織集團內部施工單位與設計單位之間簽訂相關的戰略合作協議，在戰略合作協議的框架下確定每個具體項目的合作細節。

7.2.5 提高建筑企業核心競爭力

施工總承包模式可以提高建筑企業的管理水平，整合內部資源，淘汰落后的設計單位和施工企業。合理地安排設計和施工降低承包商的管理成本，有利于提高我國建筑業的核心競爭力，充分接軌國際建筑市場。在當前國際化和市場化的環境下，中資企業要確立在非洲社會住房建設領域的競爭優勢，有效的參與競爭，實現可持續發展。

非洲的社會住房項目由于地理位置、氣候條件、人口、住宅產業化水平、產業格局、城市規劃管理的能力、現代化進程和宗教信仰的不同而具有鮮明的特點，必須根據這些特點采取設計施工總承包的模式，有針對性進行設計和施工組織管理，才能取得良好的經濟和社會效益。另一方面，我們也認識到““一帶一路”建設只有對發展中國家的現代化訴求作出回應，才會為這些國家所真正接受。”[4]中資企業在社會住房建設領域給予非洲的幫助將大大加快非洲的現代化進程，中非合作在廣度和深度上不斷加強。

[1]張開琳.大城市副中心建設理論與實踐[J].城市問題，2005(2)：73-75.

[2]李小衛.淺析清真寺的社會功能與文化價值[J].北京第二外國語學院學報(外語版)，2006(6)：61-63.

[3]姚陽,沈平.淺析建筑色彩設計[J].重慶交通學院學報，2005(03)84-86.

[4]蔣希蘅，程國強.國內外專家關于“一路一帶”建設的看法和建議綜述[J].中國外資，2014(10)：33.

TU241

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1007-7359（2016）05-0155-03

10.16330/j.cnki.1007-7359.2016.05.052

陳桂林（1966-），男，安徽天長人，中國科技大學EMBA；高級工程師，國家注冊一級建造師。