長春市房地產市場房價與地價動態研究

鐘展鵬,王建國

(吉林大學 地球科學學院，長春 130031)

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長春市房地產市場房價與地價動態研究

鐘展鵬,王建國

(吉林大學 地球科學學院，長春 130031)

關于商品住宅價格與土地價格之間的關系，業內一直存在較大爭議。通過研究商品住宅價格與土地價格二者之間關系，為制定房地產調控政策，將商品住宅價格控制在合理范圍內提供科學依據。以長春市2011年第1季度至2015年第4季度商品住宅價格、土地價格為研究對象，通過Granger因果相關性分析對二者進行檢驗。結果表明：長春市房地產市場主要以剛需為主，泡沫較低。同時在短期內長春市土地價格對于商品住宅價格的影響十分有限，相反商品住宅價格不斷上漲推高了土地價格；長期來看，商品住宅價格與土地價格不存在“相互決定”的情況；同時長春市房地產市場普遍存在開發商過高追求利潤、供給不平衡等問題，這也是造成長春市房價持續增高的主要原因。

長春市；房價；地價；相關性；Granger因果分析

商品住宅價格與土地價格作為房地產市場2個重要的研究指標，二者之間的相關性一直以來都是專家學者研究的熱點。國內大部分開發商都堅持認為:目前，商品住宅價格過高的問題主要在于土地價格過高，尤其是目前我國實行的是土地招拍掛制度，這不利于開發商控制土地成本。甚至有些開發商斷言，如果繼續實行土地招拍掛制度，那么商品住宅價格過高的問題將無法得到緩解。但是,相關政府部門以及部分專家卻認為:土地價格過高是由于商品住宅價格不斷上漲拉動所致。所以，究竟是土地價格過高導致商品住宅價格不斷攀升，房價和地價之間到底有著怎樣的聯系，這些問題目前還沒有定論。因此，對于商品住宅價格與土地價格關系的研究是非常有意義的。

1　數據收集與研究

1.1研究區域概況

長春市地處東北平原腹地，幅員遼闊，全境面積20 593.5 km2，其中市區面積3 583 km2。長春市下轄南關、寬城、二道、朝陽、綠園、雙陽6個城區及農安、德惠、九臺、榆樹4個縣(市)。截止2015年，全市總人口772.9萬，其中常住人口368萬，4縣(市)人口304.9萬。

1.2數據采集

本文中房價數據來源于百城價格指數中的商品住宅平均售價，土地價格來源于中國城市地價動態監測網。由于土地價格以及商品住宅售價受政策影響較大，同時考慮到數據的時效性，因此本次研究選取2011—2015年5年內全年的土地價格及商品住宅銷售價格作為研究對象。

同時考慮到研究對象的典型性，在土地價格和商品住宅售價的選取過程中剔除了獨棟、聯排、疊拼等小眾高檔住宅。另外，目前長春市房地產市場銷售的住宅主要分為毛坯和精裝兩種類型，毛坯住宅占市場大多數，因此在商品住宅售價的選取中剔除了精裝房這一類產品，力求做到數據具有代表性。

1.3數據分析

1.3.1長春市房地產市場現狀

表1給出了2011—2015年5年間長春市各類土地價格及商品住宅價格具體數據(表中土地價格均為樓面地價)。圖1給出了長春市2011—2015年長春市土地價格及商品住宅價格的變化趨勢。

表1　長春市土地價格及商品住宅價格一覽表(2011—2015年)　元·m-2

注：數據來源于中國地價網和中國房地產信息網。

圖1　2011—2015年土地價格及商品住宅價格趨勢(數據來源于中國地價網)

從表1和圖1中可以發現：近5年來長春市各類土地價格整體上均保持了一個上漲的趨勢。以住宅用地為例，2011—2015年的5年時間里，住宅用地價格持續上漲，漲幅達到318元/m2，增長率為13%。雖然近年來各級政府一直出臺相關政策力求穩定土地價格，但是從圖1中可以看出:長春市的土地市場受到政策影響有限。不過由于地處東北老工業基地，經濟水平相對較弱，土地市場泡沫相對較少，因此長春市的住宅用地價格在全國范圍內依然處于較低水平。

另外，從表1和圖1中可以看出:2011—2015年長春市商品住宅售價穩步攀升。截至2015年底，長春市商品住宅銷售均價為6 858元/m2，相比2011年，增幅達到482元/m2，增長率為7.6%。不過，仔細觀察可以發現：近5年來房價峰值出現在2014年，達到7 004元/m2，已經突破7 000元/m2的大關。這主要得益于2014年國家出臺一系列鼓勵購房的優惠政策。例如，2014年5月12日，央行就頒布了“央五條”，其核心內容就是“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住宅貸款的需求”。不過在2014年商品住宅均價突破7 000元/m2的大關之后，2015年長春市的商品住宅價格略有下降，這主要是因為長春市商品住宅市場泡沫較少，購房需求多為剛需，購買力相對有限，在2014年第一輪購房熱潮之后，2015年購買熱情有所下降。同時，2015年長春市土地市場也較為冷淡，甚至出現過土地流拍的情況，各大開發商相對謹慎。

1.3.2長春市商品住宅價格與土地價格的計量經濟分析

從表1和圖1只是能大致了解近5年來長春市土地市場和商品住宅市場的走勢，但是對于土地價格和商品住宅價格之間的關系，無法通過圖1和表1得到結論。針對土地價格和商品住宅價格之間的具體聯系，可采用Granger因果分析來進行檢驗。本次所采用的數據為中國城市地價動態監測網以及百城價格指數中的商品住宅平均售價所公布的數據，見表2。

表2　2011—2015年分季度居住用地價格和商品住宅價格　元/m2

注：數據來源于中國地價網和中國房地產信息網。

1) 因果性檢驗

通常將統計數據的數值按照其發生上的時間先后順序排列的數列稱為時間序列。在時間序列中，研究數據的相關因果關系檢驗可采用Granger因果分析。Granger因果分析的中心思想為：在2組變量X，Y中,若變量X的變化引起了變量Y的變化，則變量X的變化應發生在變量Y之前。Granger因果分析針對的多是因果關系不明確或者是有疑問的變量，因此Granger因果分析都是進行雙向檢驗。

Granger因果分析檢驗的有關X和Y每一變量的預測信息全部在變量的時間序列之中。要檢驗2個變量X和Y之間的因果以及2個變量之間因果關系影響的方向，通常需要構建以下回歸方程：

(1)

(2)

式(1)假定當前Y與Y自身以及x的過去值有關，式(2)對X也假定了類似的行為。對式(1)而言，其零假設為H0：α1=α2=…=αq=0。對式(2)而言，其零假設為H0：δ1=δ2=…=δs=0。

分4種情況進行討論：

①X是引起Y變化的原因，也就是存在由X→Y的單項因果關系，則滯后的X預估系數在統計上是整體顯著不為0，滯后的Y預估系數在統計上是整體顯著為0。

②Y是引起X變化的原因，也就是存在由Y→X的單項因果關系。則滯后的Y預估系數在統計上是整體顯著不為0，滯后的X預估系數在統計上是整體顯著為0。

③X和Y互相存在因果關系，也就是存在由X→Y的單項因果關系，同時存在由Y→X的單項因果關系。則滯后的X預估系數在統計上整體顯著不為0，滯后的Y預估系數在統計上整體顯著不為0。

④X和Y互補存在因果關系，也就是X與Y相互獨立,則滯后的X預估系數在統計上是整體顯著為0，滯后的Y預估系數在統計上整體顯著為0。

2) 時間序列數據平穩性檢驗

進行Granger因果分析的重要條件就是保證所分析的時間序列具有穩定性，非平穩序列很可能出現偽回歸的情況。所謂的偽回歸是當一組非平穩時間序列之間不存在協整關系時這一組變量構造的回歸模型中可能出現的一種“假回歸”,這將直接影響分析的準確性。

通常情況下采用“單位根檢驗”的方式來確定一組時間序列是否具有平穩性。單位根是指單位根過程，可以證明當序列中存在單位根過多時系統就不平穩，即分析中出現“偽回歸”。檢驗單位根最常用方法就是擴展迪基-富勒檢驗(augmented dickey-fuller test,ADF)。

3) 長春市商品住宅價格與土地價格分析結果

從表3中單位根檢驗結果來看，長春市2011年1季度至2015年4季度的居住用地價格和商品住宅銷售價格是平穩序列，沒有必要再進行其他檢驗，可以直接運用Granger因果分析法。

表3　ADF檢驗結果

表4中的檢驗結果是從滯后1期到滯后5期的商品住宅價格與土地價格的因果關系。滯后1期到滯后4期的檢驗結果表明：“Y(商品住宅價格)不是X(土地價格)的Granger原因”的假設可以接受的概率分布為0.003 3，0014 2，0.014 9，0.036 5，影響程度十分有限；“X(土地價格)不是Y(商品住宅價格)的Granger原因”的假設，可以接受的概率分別為0.271 6，0.795 5，0.543 3，0.289 0，根據小概率事件原則，說明該假設是完全可以接受的；在滯后5期時，“Y(商品住宅價格)不是X(土地價格)的Granger原因”的假設和“X(土地價格)不是Y(商品住宅價格)的Granger原因”的假設可以接受的概率分別為0.507 1和0.575 1，這說明兩種假設是完全可以接受的，也就是說商品住宅價格與土地價格在一定范圍內是不存在因果關系。

表4　Granger因果分析結果

2　分析與結論

2.1長春市房地產市場房價與地價Granger因果關系分析

通過Granger因果分析得出的結果可以看出：在一定情況下土地價格對于商品住宅價格的影響十分有限，相反商品住宅價格的不斷上漲推高了土地價格：另一方面，從滯后5期開始，商品價格與土地價格之間不再存在因果關系，也就說明不存在“相互決定”的情況。

從近幾年來長春市的土地市場來看，各大開發商的熱情并不是太高，2015年甚至還出現過土地流拍的情況，這說明土地市場存在供大于求的情況。另外，在近幾年的土地市場上，土地溢價率并不是太高，最近一次出現多家開發商輪番競價的是2015年6月8日由新星宇信瑞房地產開發有限公司競得的高新區佳園路地塊，溢價率達到35.21%，其余多數是以底價摘牌的方式被開發商競得。因此，對于長春市的商品住宅市場而言，房價持續上漲的根本原因并不是單純的土地價格過高所引起的。首先，從Granger因果分析可以得出：土地價格并不是商品住宅價格的Granger原因，相反的商品住宅價格的攀升卻在一定程度上促進了土地價格的提高。另外，土地成本只是商品住宅價格一個成本項目之一，現如種類繁多的稅費、不斷升高的建筑安裝成本以及開發商所追求的利潤都是推高商品住宅售價的原因。單純說由于土地價格上漲導致商品住宅價格升高是不科學的。

2.2開發商追求利潤導致房價提高

商品住宅的本質其實還是一種商品，因此開發商在銷售商品住宅時一定會做大程度的追求利潤，以保證企業的不斷擴大發展。從圖2中可以發現：2011—2015年，長春市土地價格以及商品住宅價格均持續上漲，但是商品住宅價格漲幅一直超過土地價格。這說明除去土地價格上漲的因素外，其他成本以及商品利潤也在不斷上漲，這才導致商品住宅價格持續上漲。從商品住宅價格構成來看，商品住宅銷售價格=土地價格+建筑安裝成本+財務成本+銷售費用+管理費用+銷售稅費+銷售利潤。關于商品住宅銷售利潤，一直是各方都不愿提及的內容，中國社會科學院和社會科學文獻出版社聯合發布的2011年《住房綠皮書》：《中國住房發展報告(2010—2011)》中指出，2009年我國房地產行業的平均毛利潤為55.72%。經過最近幾輪國家調控之后，房地產行業平均毛利潤已經有所降低，但是仍然可以維持在25%左右，特別是在今年國家鼓勵房地產市場去庫存的前提下，各大開發商也在盡量控制成本，爭取最大的銷售利潤。因此，通過政府宏觀調控將銷售利潤控制在合理范圍內，可以有效降低商品住宅銷售價格。

圖2　長春市土地價格與商品住宅價格變化趨勢(2011—2015年)

2.3商品住宅市場供給不平衡

目前，房地產行業普遍存在供需雙方不平衡的問題：一方面，開發商每年都會推出大量樓盤，以保證貨源充足，全年銷售額可以完成既定目標；另一方面，購房者面對高額的房價往往望而卻步，沒有能力承擔數額巨大的銀行貸款以及相應的利息。這就造成了大量商品住宅空置，這不僅是一種資源浪費，同時開發商自身也增加了財務成本。

因此，要改變目前商品住宅價格居高不下的局面就要徹底改變當前房地產行業供求不平衡的局面。從政府層面開始，應完善保障性住房政策，加大保障性供應面積，降低廉租房準入門檻；同時，針對商品住宅空置面積過多的問題，政府可以與開發商協商，以成本價購買部分空置商品住宅作為保障性住房，提供給中低收人群。這樣既可以提高開發商資金周轉速度，解決財務成本過高的問題，也可以確實解決房地產行業庫存過剩的問題，還可以解決中低收入人群住房難的問題，可以說是“一舉三得”。

另外，應嚴格控制高檔商品住宅建設銷售面積，從源頭出發，控制高檔住宅土地供應量。同時，優化產業結構，加強中小面積戶型配比。政府可以在開發商競買土地的相關要求中加入配建一定比例的中小戶型住宅產品的條款，以此作為開發商競買資格之一。

3　結束語

當今社會商品住宅價格過高的情況已經被廣泛關注，同時也得到了各級領導的高度重視。本文收集了2011—2015年各季度土地價格與商品住宅價格，通過Granger因果分析進行檢驗，發現在一定情況下土地價格對于商品住宅價格的影響十分有限，相反商品住宅價格的不斷上漲推高了土地價格。

商品住宅價格如果想從根本上解決房價過高的問題，除了政策調節之外，重要的是改變目前我國現有的房屋供給結構，加大保障性住房以及廉租房的建筑規模。另一方面，加大土地閑置的處罰力度，合理安排土地供應計劃，嚴控高檔住宅建設，鼓勵開發建設剛需住房，只有這樣才能有效降低商品住宅價格，建立符合我國國情的房屋供給體系。

另外，由于本文只收集了長春市2011—2015年各季度的土地價格以及商品住宅銷售價格，共20組數據，剔除了獨棟、聯排、疊拼等小眾高檔住宅，因此在數據收集方面可能存在一定問題。同時，高端商品住宅中房價與地價之間的關系是否符合本文得出的結論還有待于進一步深入探討。

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(責任編輯劉舸)

Study of the Relationship Between Housing Price and Land Price of Real Estate Market in Changchun

ZHONG Zhan-peng, WANG Jian-guo

(College of Earth Sciences, Jilin University, Changchun 130031, China)

There is a big argument over the relationship between housing price and land price. In order to further clarify the relationship between housing price and land price, in this the paper, we took commercial housing price from the first quarter of 2015 to the fourth quarter of 2011 and land price for research object, and presented the relationships between housing price and land price by Granger causality analysis. The results show that the Changchun city’s real estate market is mainly rigid demand and low foam; and at the same time, in the short term, the influence of land price on the price of commercial housing is very limited, and contrary commodity prices pushed up land prices. In the long run, commodity prices and land prices are not “mutual decision” presence. At the same time, there exist common problems such as that developer’s pursuiting high profit, the supply imbalance in Changchun city’s real estate market, which is the main cause of the rising house prices in Changchun city.

Changchun city; housing price; land price; correlation; Granger causal analysis

2016-07-15

國家自然科學基金資助項目(41101376)；吉林省科技發展計劃軟科學項目(20120628)

鐘展鵬(1990—)，男，吉林長春人，碩士研究生，主要從事土地利用與規劃研究，E-mail:342140280@qq.com；王建國(1976—)，男，吉林伊通人，博士，副教授，主要從事土地利用與規劃研究。

format：ZHONG Zhan-peng,WANG Jian-guo.Study of the Relationship Between Housing Price and Land Price of Real Estate Market in Changchun[J].Journal of Chongqing University of Technology(Natural Science)，2016(10):169-174.

10.3969/j.issn.1674-8425(z).2016.10.027

O21;F293.3

A

1674-8425(2016)10-0169-06

引用格式：鐘展鵬,王建國.長春市房地產市場房價與地價動態研究[J].重慶理工大學學報(自然科學)，2016(10):169-174.