補房地產(chǎn)市場“平穩(wěn)健康”的短板

每每談起房地產(chǎn)市場的狀況，業(yè)界、學者都喜歡用“平穩(wěn)健康”四個字來衡量。其內(nèi)涵不外乎或是肯定？或是期待？或是無奈？

肯定是因為這二三十年，解決了廣大居民的基本住房問題，人均住房面積從3.6平方米躍為36平方米，住房短缺不僅成為歷史，房地產(chǎn)業(yè)還成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展中貢獻卓著。期待是寄托著希望，在國家經(jīng)濟下行的關(guān)鍵時刻房地產(chǎn)業(yè)要為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革贏得時間，房地產(chǎn)市場要力挺經(jīng)濟。無奈則是在部分一二線城市為抑制樓市過熱，重新開啟新一輪的“限購政策” 之時，三四線城市去庫存仍然相當艱巨。于是，確保房地產(chǎn)市場“平穩(wěn)健康”發(fā)展，被歸結(jié)為要“因城施策”。

合肥率先頒布了新一輪的限購政策。自7月1日起，合肥二套房最低首付款比例為40%，購買第三套及以上住房，最低首付款比例均為60%，且停止住房公積金個人住房貸款。8月11日蘇州對土地供應、土地競價、預售管理、價格管理、購房信貸、住房公積金貸款等15個方面采取系統(tǒng)性調(diào)控措施，規(guī)定居民家庭擁有一套住房且相應購房貸款未結(jié)清，再次申請商貸購房，其最低首付款比例由40%調(diào)整為50%，居民家庭已有二套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。9月26日，南京重啟限購，在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房，擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。天津、武漢、青島等地也都相對收緊了住房公積金貸款政策。

這意味著房地產(chǎn)市場因此而“平穩(wěn)健康”了嗎？

依筆者之見，“因城施策”只不過是應急的調(diào)控手段，確保房地產(chǎn)市場走向“平穩(wěn)健康”應補短板，從根本制度設計入手。

一是要制定住房發(fā)展規(guī)劃。對人均住房有一個符合國情的基本標準，限高保低，對超過最高標準的完全市場化，超得越多個人所付代價越大；對尚未達到最低標準的，政府以發(fā)房補的形式實施保障。供需將以住房發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)，不將住房作為發(fā)展經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

二是要強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度。重點是規(guī)范中介機構(gòu)擾亂市場的違規(guī)違法行為，對不如實向客戶告知抵押信息、偽造納稅聯(lián)系單偷逃稅費、違規(guī)代理銷售商品房、違規(guī)代理出租經(jīng)濟適用房、不按規(guī)定備案，以及中介人員以個人名義違規(guī)承攬業(yè)務收費、違規(guī)參與出租“群租”房等，變專項治理為制度嚴懲。

三是要加快立法節(jié)奏。對于房地產(chǎn)市場來說，法是非常滯后的，如《城市房地產(chǎn)管理法》修訂近十年未果，《基本住房保障法》早在2010年就列入立法計劃，至今未果；《住房公積金管理條例》的修訂工作也進行了八九年了，至今未果，等等，這些法律法規(guī)與人民的生活息息相關(guān)，只有加快立法速度，保障人民安居樂業(yè)，才能真正實現(xiàn)房地產(chǎn)市場 的“平穩(wěn)健康”。