合同無效的房屋登記實務問題

李煒

當事人持人民法院生效判決書，要求登記機關依據法院作出的買賣合同無效的判決，將訴爭房產變更登記到原產權人名下，應如何處理？業界有兩種觀點，觀點一認為作為變更登記原因文件的買賣合同被判決無效，登記自然無效，登記機構應該依合同無效的生效法律文書辦理登記；觀點二認為合同無效的判決與登記效力沒有直接關系，不能直接作為變更登記的依據。

一、合同無效的常見情況及產生原因

根據《合同法》第五十二條之規定，合同無效的法定情形主要分為以下幾種情況（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規的強制性規定。而具體到房屋買賣合同方面，在實踐中可以大致歸納為幾種情況。

1.借名購買經濟適用房等保障性住房的

經濟適用房等保障性住房是國家提供給特殊低收入人群的一種社會保障措施，不符合購房資格的借用他人身份購買經濟適用房等保障性住房，變相侵害了其他有資格購房者的合法權益，損害了社會公平，屬于對社會公共利益的侵害，應屬無效。

2.無或者限制民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同

《民法通則》第十二、十三條規定，無民事行為能力人應由其法定代理人代理其民事活動；限制民事行為能力人應由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人同意。而簽訂房屋買賣合同明顯屬于超越限制民事行為能力人的年齡、智力相適應的民事活動，如無法定代理人的認可應屬無效合同。

3.開發企業無預售許可銷售期房的

根據《房地產管理法》第四十五條規定，我國實行商品房預售許可制度，對于銷售未竣工商品房的，必須取得銷售的行政許可方屬合法。因此，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

4.非本農村集體成員購買集體宅基地上的房屋的

《土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設?！秶鴦赵宏P于深化改革嚴格土地管理的決定》規定，禁止擅自通過“村改居”等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地?？梢钥闯?，因為農村宅基地的所有權歸屬集體所有，權利人只有使用權，如果任其無限制地轉讓，有可能侵害集體的利益。即使在2016年最新實施的《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》中，也未對此做出突破，而且在大量的司法實踐中，均認定為無效合同。

5. 房屋買賣權屬有糾紛

《城市房地產管理法》第三十八條規定，有權屬糾紛的房屋的不得轉讓。筆者認為，在實踐中應該限縮為排除惡意買賣的規定。因為我國對物權的規定不完全和德國登記制度一致，有個善意取得的規定，鑒于目前對于什么情況下屬于權屬有糾紛沒有一個明確的法律規定，實踐中一般可以分為三種情況：無證或者非所有權人房屋的買賣；有查封；異議登記的房屋買賣。對于賣方合法建造但尚未辦理物權登記的，雖然根據《物權法》第三十一條不發生物權效力，但是其合同根據《物權法》第十五條之規定還是有效合同。

而對于無權處分、無權代理或者非所有權人買賣的，則應當根據《物權法》第一百零六條的規定，受讓人依照規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照規定來判斷，如果屬于惡意買賣的，可以認定為無效合同，如果屬于善意的，則不宜認定為無效合同。如果是違法建筑的買賣，在發生糾紛訴訟時還沒有取得合法建設手續的，應當認定為無效合同。

《城市房地產管理法》第三十八條屬于管理性規范，不必然導致合同無效，但如果是買賣雙方當事人在明知房屋被查封，合同目的不能達成情況下簽訂的合同應屬無效。此種情況下，多為法院執行制造障礙或者是虛假轉移房屋，應符合《合同法》第五十二條“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的無效情形。

對于有異議登記的，根據《最高人民法院關于適用〈物權法〉若干問題的解釋（一）》第十五、十六條之規定可以判斷，如果購房人明知不動產登記簿上記載著有效的異議登記仍然購買的，應當認定為非善意，如果此種買賣符合《合同法》第五十二條規定損害了國家、集體或者第三人利益的情況下，則該買賣合同應屬于無效合同。

二、買賣合同無效后的法律后果

根據《合同法》第五十八條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。具體到房屋買賣中可能導致的后果如下。

一是房屋已經交付的應當返還房屋，原產權人應該返還購房款以及相應的利息損失。部分情況下可能有例外情形，如上海市第二中級人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第2385號等判決的觀點，如果房屋買賣合同已經履行完畢，且買房人已經實際占有了該房屋或者再次出售給另外一個非農戶籍者，合同雖被確認無效，但是房屋實際占有人不負返還的責任。當然，如果再次購買該房屋的是該房屋所在地農村集體經濟組織成員，由于其是有購房資格的，因此其可以合法擁有該房屋的所有權。因此，合同無效也不必然要返還房屋的。另則，如果房屋經過了裝修或者加層改建等，也對法院是否判決返還房屋或者對于返還價款的計算會有不同的影響。

二是未取得預售許可銷售商品房導致合同無效的，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

三是買賣房屋上還設立有抵押擔保的，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。依據此規定，在房屋買賣合同被確認無效或被撤銷、解除的情況下，銀行按揭貸款合同可以解除。該司法解釋第二十五條規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。據此規定，銀行按揭貸款合同因房屋買賣合同失效而被解除的，出賣人應將購房貸款返還給銀行，將房款本息返還給購房者。

四是買賣房屋在案件審理中可以確定為第三人財產的，當合同被判決無效后，應該返還給第三人。

五是涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。這也是維護健康有序經濟秩序的重要措施，避免產生過度的經濟糾紛。

三、無效合同的登記處理方式

在現有的有關房屋登記的法律法規中，并沒有對于房屋買賣合同無效后登記如何辦理的明確規定。而從前面的分析來看，合同無效及其后果具有多元化的特征，如果在生效法律文書中并沒直接明確如何辦理相應登記而直接辦理的話，極易造成新的登記錯誤。

從《物權法》第十五條的規定來看，對于合同效力和登記效力是區分開的，故而不能直接得出合同無效必然導致登記無效的結果。對于合同無效導致要辦理相應登記的，有以下幾種模式。

1.雙方申請模式

因為合同無效的判決不屬于《不動產登記暫行條例》第十四條規定之可以單方申請的生效法律文書，因此如果買賣合同雙方協商一致的，可以持合同無效的生效法律判決文書，按照普通程序雙方共同申請辦理轉移登記給原產權人。

2.登記機構主動撤銷模式

根據《房屋登記辦法》第八十一條之規定，如果無效合同的判決書可以證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書或者公告作廢。雖然目前根據國家安排，不動產登記由國土部門負責，并且出臺了相應的登記規章，但是筆者認為原《房屋登記辦法》并未作廢，如果屬于房屋登記的也可以作為一個特別法予以引用。

3.協助執行和履行法定義務模式

買賣雙方無法達成一致的，可以通過返還原物的民事訴訟來處理，也可以通過對登記機構的行政訴訟，此時登記機構則需要根據相應的法院判決文書描述的內容來進行相應的登記。如是民事訴訟要求登記機構協助登記的，一般會描述為將某某的房屋所有權變更為某某名下，此時辦理單方申請的轉移登記；如果是行政判決，一般會根據《行政訴訟法》第七十條之規定描述為“撤銷被告某某登記機構作出的為某某頒發房屋所有權證之行政行為”。此時應該依法撤銷該登記，恢復到前一手的登記狀態。

可以看出，法院判決合同無效的，并不必然導致登記無效，而且無效的原因和后果形式多樣，應當針對不同的情況辦理相應的登記。實務中有當事人咨詢，可建議采取合同無效附帶返還財產的訴訟請求或者行政訴訟要求撤銷登記附帶民事合同無效的模式來處理，以便減少訴累和后續的麻煩。

陳品祿/責任編輯