淺談樓盤表的建立與應用

陳暉

一、對樓盤表的認識

（一）樓盤表提出的背景

2013年3月10日，經過全國兩會授權通過的《國務院機構改革和職能轉變方案》首次提出實行不動產統一登記制度。2013年11月20日，國務院第31次常務會議決定整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度。2014年11月24日，《不動產登記暫行條例》正式出臺，標志著不動產統一登記制度的正式建立。自此，不動產統一登記工作進入快車道，我國實行多年的房屋交易與房屋登記一體化管理模式退出歷史舞臺。

在此背景下，為規范房屋交易與產權管理工作，保障交易安全，維護房屋權利人的合法權益， 2015年10月29日，住房和城鄉建設部辦公廳印發了《房屋交易與產權管理工作導則》（以下簡稱《導則》），在其中列舉房屋交易與產權管理內容時，正式提出房屋交易與產權管理中“樓盤表”概念，并把樓盤表管理列為第一項，還明確了各地應在房屋交易與產權管理信息平臺中建立樓盤表，通過樓盤表對房屋交易與產權各項業務進行管理。

（二）樓盤表的概念

“樓盤表”最早是指房地產開發企業在銷售房屋時，對某一幢房屋及每一套房屋的戶號、面積、戶型、層數、銷售情況等內容形成的直觀表格。但在《導則》中樓盤表被賦予了新的作用，其之于交易管理的重要性堪比登記簿與不動產登記，是開展房屋交易與產權管理工作的主要載體和重要工具。

樓盤表與房屋登記簿相比雖然還不是法定簿冊，不能作為房屋產權歸屬的依據，但是其內容可以更豐富，范圍可以更全面，應用可以更廣泛。內容完整的樓盤表可以包括房屋的物理狀態信息、查封等限制信息、權利人信息以及交易狀態等。樓盤表可以根據房屋實際狀況建立，無人申請登記的房屋同樣可以設置，因此覆蓋范圍更廣、建立更及時。樓盤表可廣泛應用于國土、規劃、建設、房管等部門涉及房屋數據的各類業務中，可以解決不同部門、不同業務系統中房屋數據沒有關聯的問題。

（三）建立樓盤表的目的和意義

通過建立樓盤表對房屋數據進行信息化管理是當前房地產發展和信息化建設的必然要求。樓盤表作為各業務系統房屋數據源，不僅可以避免各業務系統的多頭錄入問題，還可以對房屋數據進行規范管理，有效提高數據質量。通過房屋唯一編碼，樓盤表將各業務系統串聯在一起，可實現房屋有關業務數據的綜合信息查詢等功能，對現有數據資源實現有效利用，有利于房屋全生命周期的管理。樓盤表建立可以簡單概括為，設計一個基本樓盤表數據模型，利用房屋唯一編碼，整合各業務系統房屋數據，同時建立房屋數據及關聯信息在房屋全生命周期內的動態更新機制。

二、樓盤表的建立

（一）樓盤表的記載信息

1.根據《導則》要求，房屋交易與產權管理信息平臺中建立的樓盤表應當記載以下信息：

（1）房屋物理狀態信息。房屋物理狀態信息包含地理數據、丘數據、幢數據、戶數據、數字格柵圖等。

（2）房屋交易與權利狀態信息。房屋交易與權利狀態信息包含土地使用權信息、房屋所有權信息、抵押信息、查封等限制信息、權利人信息以及交易狀態等。

（3）其他信息。其他信息包含業務數據、統計數據以及發布數據等。

2.為拓展樓盤表功能，滿足社會其他部門或組織業務管理需要，樓盤表還可以記載但不僅限于以下可以與房屋相關聯的信息：

（1） GIS地理信息系統狀態信息。GIS狀態信息主要包含土地和房屋的地理位置在某個統一坐標系統中的定位信息。

（2）房屋租賃狀態信息。房屋租賃信息包括房屋租賃狀態和租賃人信息等。

（3）物業管理狀態信息。物業管理狀態信息包括物業費用的收繳、房屋維修等狀態信息。

（4）人口管理狀態信息。人口管理狀態信息包括人口居住及流動狀態信息。

（5）公共服務配套狀態信息。公共服務配套狀態信息包括房屋使用水、電、天然氣以及繳費等狀態信息。

（二）樓盤表信息采集途徑

1.房屋物理狀態信息，可以通過房產預測繪、實測繪、變更測繪等測繪業務途徑獲取數據。

2.房屋交易與權利狀態信息，可以通過房屋交易和產權管理或不動產登記等業務獲取，實時更新。

3.其他功能擴展信息，可以通過與其他部門或組織業務系統的對接或關聯取得，對接條件不成熟的可以定期更新，有條件的可以通過互聯網實時更新。

（三）樓盤表的建立標準

1.按照房屋交易最小基本單元建立房屋唯一編碼，結合各地實際可采用現行的房屋代碼，但因注意與不動產編碼唯一對應的關系。

2.為規范和便于樓盤表系統與原住建部推行的七大子系統的關聯，樓盤表應按《房地產市場信息系統技術規范》（CJJ/T 155-2007）等標準建立，按項目、樓幢和套（間）進行層級管理。

3.涉及與其他部門或組織業務系統對接，接口標準應兼顧其他相關行業的規范和標準。

（四）樓盤表的建立程序

1.樓盤表建立的一般程序

根據《導則》規定，樓盤表建立的程序可以歸納為以下三個步驟，第一步，采集規劃許可、土地審批、建設審批等相關信息；第二步，采集測繪成果信息及相關電子圖表；第三步，采集構建樓盤表，實現相關信息關聯。

結合實際，樓盤表建立的一般程序可以分解為以下具體環節：

（1）房屋測繪：測繪公司受理房屋測繪申請，完成房屋測繪，形成房屋測繪成果。

（2）房屋測繪成果備案：房屋測繪成果提交至房地產主管部門備案。

（3）基礎樓盤表建立：測繪公司根據經備案的房屋測繪成果建立基礎樓盤表，基礎樓盤表主要是指房屋的基礎測繪數據以及國土、規劃、建設等項目測繪依據。

（4）基礎樓盤表審核：房地產主管部門對測繪公司提交的樓盤表進行審核。

（5）信息關聯：房地產主管部門將相關業務系統與審核完成的基礎樓盤表關聯。

（6）樓盤表建立：信息關聯完成，樓盤表正式建立。

2.基于無錫實際，樓盤表建立程序的設想

（1）以現有房屋測繪庫為基礎，構架樓盤表。

（2）利用房屋登記簿已有記載信息形成符合住建部要求的房屋交易信息簿冊。

（3）通過房屋唯一代碼，將房屋交易信息簿冊與樓盤表建立對應關系，同時將房屋權利狀態寫入樓盤表。

（4）新建：新建房屋按照建立樓盤表的一般程序設置并關聯房屋交易信息簿冊。

（5）更新：通過房屋交易與產權管理和不動產登記業務信息更新樓盤表。

（6）補入：根據存量房交易和變更測繪補入存量房樓盤表并關聯房屋交易信息簿冊。

三、探索樓盤表的應用

（一）樓盤表與房屋交易管理平臺下屬各子系統的互相應用

（1）樓盤表與測繪成果管理子系統

樓盤表基于測繪成果管理子系統建立，其基礎樓盤表通過測繪成果管理子系統更新維護。

（2）樓盤表與商品房銷售許可管理子系統

商品房辦理預售許可前必須先辦理房屋測繪，建立樓盤表。商品房銷售許可管理子系統從樓盤表中選擇預售或現售范圍，建立銷售樓盤表，通過銷售樓盤表對商品房銷售許可進行管理，并將房屋預售許可或現售備案辦理狀態寫入樓盤表。

（3）樓盤表與統計分析與信息發布子系統

統計分析與信息發布子系統基于樓盤表記載業務信息進行統計分析并進行發布。

（4）樓盤表與其他子系統

其他子系統包括：商品房網簽備案管理子系統；商品房預售資金監管子系統；存量房交易網簽備案管理子系統；存量房交易資金監管子系統；房屋租賃備案管理子系統；房屋交易與產權檔案管理子系統等業務系統。樓盤表與業務系統的互相應用，可以統一的描述為，業務系統在受理、辦理各類業務的過程中，從樓盤表中實時查詢辦理業務所需的房屋相關信息，并將業務辦理的狀態、結果信息實時寫入樓盤表，供其他相關業務辦理時及時查詢使用。

（二）樓盤表與不動產登記系統

雖然在不動產統一登記改革的影響下，房屋交易與產權管理和不動產登記相分離，但房屋交易與不動產業務還是存在的緊密的關聯。因此，為做好房屋交易和不動產登記工作，房屋交易管理部門與不動產登記部門業務信息應高度互通共享。有條件的城市，樓盤表應與不動產登記系統保持實時關聯。房屋交易管理部門應將所以業務辦理狀態信息寫入樓盤表，開放樓盤表系統供不動產登記實時查詢。不動產登記系統應將各類登記結果寫入樓盤表系統。

（三）樓盤表與國土、規劃、住建等部門的業務系統

為有效利用資源，發揮樓盤表作用，樓盤表系統應向國土、規劃、住建等部門開放系統端口，供各相關部門業務系統查詢房屋相關信息。同樣，各相關部門也可以將業務辦理狀態回寫入樓盤表系統，通過各部門協同反饋業務信息來提升樓盤表的更大作用。

王春敏/責任編輯