天津市商品住宅價格變動實證分析

2014-08-08 05:57:31吳奇

企業導報 2014年7期

吳奇

摘要：通過分析商品住宅價格變動的影響因素，確立研究指標，并借助天津市2001年到2010年社會與經濟統計數據，運用Eviews軟件，對數據進行回歸分析，得到天津市商品住宅價格變動回歸方程，從而為房地產企業決策以及政府制定政策提供理論模型。

關鍵詞：價格變動；回歸分析一、研究背景及意義

20世紀80年代以來，我國的房地產業高速發展，逐漸成為經濟發展的重要推動力之一。一方面，房地產投資在我國的GDP中占有較大比重；另一方面，房地產業的發展帶動了相關產業的發展，據初步估計，我國每投入100元的住房資金，可創造相關產業170-220元的需求。因此，房地產業的健康發展既是房地產市場本身的需要，也是宏觀經濟可持續發展的需要。

住宅價格變動的研究，對確保房地產業的健康發展有著重要的意義：住宅價格是房地產市場的陰晴表，它能夠反應房地產市場的供需情況，以及政策的影響。就房地產企業來說，通過對住宅價格變動的研究，確定影響房地產價格的因素，能夠準確及時的預測房地產的價格趨勢及變化規律，從而作出正確的投資經營決策。對政府而言，通過研究住宅價格趨勢及影響因素，不僅為研究房地產業發展戰略乃至國民經濟規劃提供了條件，而且為政府適時利用反周期政策調整房地產業乃至國民經濟使其持續健康發展提供有效的理論依據。

二、天津市商品住宅價格變動實證分析

（一）指標的選擇與數據來源

影響商品住宅價格（Y）的因素很多，本文選取一般因素進行分析，主要包括：房地產開發投資（X1）、人口（X2）、居民可支配收入（X3）、利率（X4）、GDP（X5）、商品零售價格指數（X6）。

本文使用的數據是2001-2010年天津市經濟與社會發展的部分時間序列，具體數據見下表1。

表1

注：表中數據來自《中國房地產統計年鑒》和《天津市統計年鑒》。

（二）模型建立

通過對商品住宅價格長期均衡關系的分析，可以了解影響住宅價格的因素能否以及在多大程度上解釋價格的長期變動。根據所收集到的數據，本文利用多元線性回歸方法對商品住宅價格（Y）進行了逐步回歸分析，回歸方程為：

Y=c+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6

（三）回歸分析

由上述分析得出，商品住宅銷售價格(Y)與房地產開發投資成本（X1）、總人口（X2）、居民可支配收入（X3）、貸款利率（X4）、

GDP(X5)、商品零售價格指數（X6）6個指標相關，可以分別繪制散點圖來驗證應變量和自變量之間有無明顯線性關系。