區域房價運行結構性的理論分析

楊闊

【區域轉型發展】

區域房價運行結構性的理論分析

楊闊

區域城市化進程是區域房價運行的最基本動因。在長期均衡中考察區域房價運行，通過三個不同梯度的區域界定和劃分，構建“區域城市化進程決定區域房價運行”“三個梯度區域互動”的理論模型，對該理論模型進行分析后發現：區域房價運行的軌跡呈特殊的倒U形——“雙S對接形”，其上存在兩個“拐點”、一個“駐點”和一個“長期均衡點”；三大區域的城市化進程在整體上呈現錯落有致的結構性，即“異步對應性”，這從根本上決定了房價運行的“異步對應性”，例如：大城市區域房價的“減速上漲期”對應中小城市區域房價的“加速上漲期”；中小城市區域房價的“減速上漲期”對應小城鎮區域房價的“加速上漲期”。

區域房價運行；區域城市化進程；梯度區域互動；異步對應性

一、問題提出

區域城市化進程的加快引致人口等生產要素在空間集聚，城鎮地區的房地產市場隨之孕育，并隨區域城市化水平的提高而不斷擴大。國內對于房產領域的研究自我國住房制度改革以來逐漸增多。梁云芳和高鐵梅（2007）、安勇和王拉娣（2015）對于房價的區域不平衡性進行了研究，都認為中國房價波動帶有明顯的地區不平衡性。況偉大（2010）、李斌等（2015）、葉永剛等（2016）、孫偉增和鄭思齊（2016）等則實證分析了預期因素對于房價變動的影響機制，普遍認為預期因素對于中國城市房價波動具有較強解釋力。王文莉和趙奉軍（2011）、程侃和楊斌（2013）分別就中國房價租金比和房價收入比問題進行了實證分析，前者認為房價租金比與城市化速度正相關；后者則通過房價收入比的計算和國際比較，認為目前中國房價仍屬合理。李賓（2008）從理論視角揭示經濟基本面與房價的關系，認為中國真實房價呈現上升的長期趨勢。駱永民（2011）實證研究了“城市化對于房價的影響是線性還是非線性”的問題，認為城市化和房價之間存在明顯正相關性，各省的城市化和房價水平存在“雙峰”分布特征，說明存在門限效應和空間溢出效應這兩種非線性關系。

綜上，當前國內對于房價的研究基本上都是在宏觀尺度上做實證分析，除李賓（2008）外鮮有做嚴格的理論分析的，而在理論分析范疇內分析房價運行的結構性，并把這種結構分析同城市化進程的結構性結合起來的研究更是近于空白。這正是本文研究的切入點：把全國的“總城市化進程”劃分為大城市、中小城市及小城鎮三個不同梯度的區域“分城市化進程”，通過相關理論模型的構建，規范地分析區域城市化進程對于區域房價運行的決定作用以及三大區域間的結構互動。通過揭示“城市化—房價”作用機制和“三大區域互動”機制，為解釋現實中房價運行的結構性以及預測區域房價運行的“拐點”“駐點”①和“長期均衡點”提供理論依據。

二、區域城市化進程對于區域房價運行的決定模型

1.S形城市化曲線

一個國家或地區的城市化作為自然的社會歷史過程，其發展具有明顯的階段性。學界大多數人認為，城市化率在30%以下為城市化初期階段，城市化速度（城市化率的增長速度）緩慢；30%─70%為城市化中期階段，城市化速度明顯提高，但呈現先加速后減速的特征，即存在一個“拐點”（G點），此點處的二階導數為零，城市化的速度最快；70%以上為城市化后期階段，城市人口增長速度下降，城市化率趨于相對穩定的長期均衡狀態。在此基礎上，城市化進程可以進一步劃分為六個階段：城市化率在10%以下為城市化萌芽階段，10%─20%為城市化起步階段，20%─50%為城市化加速階段，50%─60%為城市化基本實現階段，60%─80%為城市化高度發達階段，80%以上為城市化自我完善階段。關于城市化的軌跡，1979年美國地理學家諾瑟姆提出城市化發展的S形曲線，在學界引起較大影響。他根據城市化進程中城市人口占總人口的比重即城市化率的變化，把城市化的軌跡描述為平伸的S形，如圖1所示。

圖1 城市化的S形曲線

2.特殊倒U形——“雙S對接形”區域房價運行曲線

在推導基于區域城市化進程的房價運行曲線之前，需首先界定一些概念，并簡述其間的相互關系。首先是“城市化速度”，即城市化率提高的速度，用V表示。其次是“房產需求總量”和“房產供給總量”。本文把“房產需求總量”與“房產供給總量”規定為“每一年房產需求流量的加總”與“每一年房產供給流量的加總”。因此“房產需求總量”與“房產供給總量”隨時間t的延伸而不斷增長，并用V1、a1分別表示房產需求總量增長的速度和加速度，V2、a2分別表示房產供給總量增長的速度和加速度。最后用P表示房價水平。

結合城市化進程，繼而對以上概念的相互關系及其對房價水平的影響做簡要分析。在城市化“拐點”到來之前，城市化處于加速階段，城市化速度V不斷提高，房產需求總量和供給總量隨之加速增長，即V1、V2不斷提高，a1＞0，a2＞0。由于房產生產客觀上需要較長周期，所以在城市化加速階段上，房產需求的形成始終快于房產供給的形成，即房產需求總量的增長速度及加速度始終大于房產供給總量的增長速度及加速度，即V1＞V2，a1＞a2。由于房價水平P的變化取決于單位時間內新增房產需求量是否等于新增房產供給量，若V1＞V2，則P上漲，且V1與V2的差值擴大，則P加速上漲，差值縮小，P減速上漲；若V1＜V2，則P下降，且V2與V1的差值擴大，則P加速下降，差值減小，P減速下降；若V1=V2，則P維持不變。因此，在城市化加速階段上，房價水平P會因V1與V2“速差”的存在和擴大（a1與a“2加速差”的存在導致“速差”擴大）而不斷加速上漲。

當城市化“拐點”出現時，城市化的速度V增至最大，由于城市化進程中房產需求形成的及時性，所以假定V1同V大體作同步運行，從而房產需求總量的增長速度V1此時也達到最大，a1降至零；但房產供給的形成卻因客觀的生產周期而存在明顯的滯后性，以致V2的運行變化明顯滯后于V和V1，因此，V2在V及V1達最大值并轉而下降時并沒有增至最大值，它將繼續保持一定時間的增長，a2依然大于零。所以，隨著城市化越過其“拐點”，V1隨V的下降而下降，a1變為負值，即房產需求總量開始做減速增長運行；由于滯后性，V2繼續保持增長，即房產供給總量繼續做加速增長運行；這樣V1與V2的差值就將不斷縮小。然而，只要V1＞V2的條件尚未打破，房價水平P就將繼續維持上漲，可是隨著V1的不斷減小，V2的繼續增大，二者終將達到等值即V1=V2的時刻，此時房價水平P取得峰值，不再上漲；隨后，V2轉而大于V1，房價水平隨之下降?；谝陨戏治隼砺窐嫿▍^域城市化進程對于區域房價運行的決定模型，如圖2所示。

圖2中，圖2-1是S形城市化曲線；圖2-2是S形城市化曲線的一階導數曲線，即城市化的速度曲線，縱軸表示城市化的速度V；圖2-3是房產需求總量增長運行的速度曲線V1=y（1t）和房產供給總量增長運行的速度曲線V2=y2（t），縱軸表示V1及V2；圖2-4是房價水平運行曲線。以上是圖2的簡介，其間具體的作用機理詳述如下：

圖2 區域城市化進程對房價運行的決定模型

當t=t0時，城市化率達到20%左右，城市化初期階段結束，加速階段開始，房價運行曲線此時出現G點（起步階段結束點），并隨著城市化進入加速發展期而進入房價的加速上漲期。當t0＜t＜t1時，即在城市化“拐點”到來之前，城市化做加速運行，V不斷增大，V1、V2隨之不斷增大，但V1＞V2、a1＞a2，這表現為曲線y1（t）處于y2（t）的上方，且曲線y1（t）的斜率大于y2（t）的斜率，從而此階段上V1與V2的差值不斷擴大，曲線y1（t）與y2（t）的垂直距離不斷增大。故而，房價水平P因V1與V2差值的擴大而加速上漲，表現為H點之前房價運行曲線的斜率不斷增大。當t=t1時，城市化進程的“拐點”A出現，此時的城市化率在50%左右，城市化速度最快，即V的頂點B出現，從而做同步運行的y1（t）的頂點C也隨之出現，即V1也取得最大值。所以，此時的V1與V2差值最大，房價的上漲速度最快，表現為H點的斜率最大，從而房價運行曲線的第一個“拐點”H此時出現。

當t1＜t＜t2時，城市化進入基本實現階段，城市化進程越過“拐點”，城市化速度V開始下降，V1也隨之開始下降，V2由于滯后性則繼續增長，但V1依然大于V2，可是V1與V2的差值開始隨V1的減小、V2的繼續增大而不斷縮小，表現為曲線y1（t）與y2（t）的垂直距離開始縮小。故而房價水平P仍然保持上漲，但由于V1與V2差值的縮小，其上漲速度開始下降，表現為房價運行曲線HI段的斜率開始下降。當t=t2時，V1與V2的差值縮小為零，V1與V2的第一次“等值點”D出現，房價水平P達到峰值，房價運行曲線的“駐點”I（即“頂點”）此時出現，此時的城市化率在60%左右，區域城市化基本實現。

當t2＜t＜t3時，城市化率超出60%，區域城市化進入高度發達階段，城市化速度V繼續下降，房產需求總量的增長速度V1亦隨之繼續下降；然而由于非理性預期的盲目樂觀情緒，房產供給總量的增長速度V2會越過等值點，繼續保持一段時間的增長，直至房產生產者明顯感知到繼續提高V2的非理性為止。故而此時段上，V2轉而大于V1，V2與V1的差值不斷擴大，表現為曲線y2（t）與y1（t）的垂直距離不斷擴大，從而房價水平P轉而開始做加速下降運行，表現為房價運行曲線IJ段斜率的絕對值不斷增大。

當t=t3時，盲目提高V2的不理智之舉被普遍地發現，曲線y2（t）的頂點E隨之出現，V2達到最大，V2與V1的差值也達到最大，房價水平P的下降速度也隨之達到最大，這表現為J點處房價運行曲線的斜率的絕對值最大，從而房價運行曲線的第二個“拐點”J于此時出現，此時的城市化率在65%左右。一旦過度提高V2的盲目樂觀之舉被普遍發現，在房價水平迅速下降的價格機制以及房產市場V1與V2趨于相等的均衡機制的共同作用下，V2必將在下一個時段迅速下降，且|a2|＞|a1|，即V2的下降速度快于V1的下降速度，從而為最終實現V1與V2運行的平衡狀態——房產市場供需的長期均衡創造條件。

所以，在t3-t4時段，V2轉而快速下降，V2與V1的差值開始不斷縮小并逐漸趨于零，從而房價水平P隨之開始做減速下降運行，表現為JK段房價運行曲線斜率的絕對值開始逐漸減小。所以房價運行于第二個“拐點”J處結束t2-t3時段的加速下降而轉入t3-t4時段的減速下降期。當t=t4時，V2與V1的差值縮小至零，V1與V2的第二次“等值點”F出現，V1與V2于此時結束過去不平衡的運行狀態而基本實現二者運行的平衡，從而房價水平停止下降，P=P衡，房價運行曲線的“長期均衡點”K出現，房產市場于此時實現長期均衡，此時的城市化率在80%左右。最后，當t＞t4時，城市化率超過80%，城市化進入平穩的自我完善階段，此階段上V1=V2的狀態基本不變，即曲線y1（t）與y2（t）重合，從而房產市場的均衡狀態基本不變，P=P衡，房價運行曲線大體呈水平狀。

綜上，區域城市化進程對于區域房價運行的決定模型的主要特征，可簡要總結如下：當城市化出現“拐點”A時，V1與V2的差值最大，房價的上漲速度最快，房價運行曲線出現其第一個“拐點”H；當V1與V2的第一次“等值點”D出現時，房價停止上漲，房價運行曲線的“駐點”即頂點I出現；當V2與V1的差值達到最大時，房價的下降速度最快，房價運行曲線出現其第二個“拐點”J；當V1與V2的第二次“等值點”F出現時，房價停止下降，房價運行曲線的“長期均衡點”K出現；區域房價運行曲線依次經歷加速上漲期（GH段）、減速上漲期（HI段）、加速下降期（IJ段）和減速下降期（JK段），在整體上表現為先升后降的特殊倒U形——“雙S對接形”。

三、三個梯度區域的互動模型

1.三個梯度區域“分城市化進程”的互動

把全國“總城市化進程”劃分為大城市、中小城市和小城鎮三個不同梯度的區域“分城市化進程”，并假定：每一個梯度區域都是由中心城市和外圍農業區構成，外圍農業區和中心城市區之間發生著農轉非農的人口流動，這其中包括跨區域的農轉非農流動；同一梯度區域內各中心城市之間不發生人口的“凈流動”（凈流入或凈流出），中心城市之間的人口“凈流動”僅發生在不同梯度區域之間。所以，一個區域城市化率的提高主要是由外圍農業區向中心城市區的農轉非農流動、不同梯度中心城市之間的人口“凈流動”這兩種人口流動所致。以上三個不同梯度區域“分城市化進程”的互動機理，由圖3-1加以說明。

圖3 三個梯度區域互動的理論模型

圖3-1中，橫軸表示時間序列，縱軸表示城市化率，其中S1是大城市區域的城市化曲線，S2是中小城市區域的城市化曲線，S3是小城鎮區域的城市化曲線。三個梯度區域的人口流動，其第一階段的狀態為：首先，三個區域內部各自發生由外圍農業區向中心城市區的農轉非農流動，其中大城市區域最強，中小城市區域次之，小城鎮區域最弱。其次，在不同梯度的區域之間，小城鎮區域的人口流向中小城市區域和大城市區域，中小城市區域的人口流向大城市區域，這既包括跨區域的農轉非農流動，也包括跨區域的中心城市之間的人口流動；小城鎮區域的人口完全是流出；中小城市區域的人口既有自小城鎮區域的流入，也有對于大城市區域的流出，但流入大于流出，即存在“凈流入”；大城市區域的人口完全是流入；大城市區域的人口“凈流入”明顯大于中小城市區域的人口“凈流入”。

以上兩個方面共同決定了大城市區域的城市化進程最快，中小城市區域次之，小城鎮區域最慢。所以，大城市區域的城市化率最先達到20%，也最先結束城市化的“初期階段”而進入“加速發展階段”，這表現為曲線S1上的A1點（初期階段結束點）最先出現。反觀S2、S3，當S1于t=t1時刻結束“初期階段”而轉入“加速發展階段”時，S2運行到E點，S3運行到F點，都尚處于城市化的“初期階段”，其城市化進程明顯滯后于S1，而S2的進程又快于S3。所以，在t1-t2時段，大城市區域處于城市化的“加速發展階段”，中小城市及小城鎮區域處于城市化的“初期階段”，因此大城市區域的城市化進程加速發展，并于t=t2時刻迎來“拐點”B1，由此結束“加速發展階段”而轉入城市化速度逐漸放緩的“基本實現階段”。

自t=t2時刻即大城市區域的“拐點”B1出現時起，三大區域的人口流動狀態開始發生重大變化，進入第二階段：首先，中小城市區域內部的農轉非農流動變為最強，大城市區域次之，小城鎮區域最弱。其次，在跨區域的人口流動方面，小城鎮區域的人口將發生更大規模的流出，且主要流向中小城市區域；中小城市區域流向大城市區域的人口將顯著下降，大城市區域則開始出現明顯的人口回流中小城市區域現象，可是中小城市區域對大城市區域依然存在人口“凈流入”，但相對于第一階段已明顯下降；總之，小城鎮區域的人口流出將顯著增加，中小城市區域的人口“凈流入”也將顯著增加，而大城市區域的人口“凈流入”將顯著減少。以上兩個方面共同決定了中小城市區域的城市化進程將顯著加快，大城市區域的城市化進程將逐漸放緩。

所以，大城市區域的城市化進程于t=t2時刻出現“拐點”，進而轉入城市化速度逐漸放緩的“基本實現階段”；中小城市區域的城市化進程則于t=t2時刻出現其第一個轉折點A2（初期階段結束點），從而結束城市化的“初期階段”而轉入“加速發展階段”；小城鎮區域則依然處于城市化的“初期階段”，其城市化進程在t=t2時刻處于G點。故而，在t2-t3時段，大城市區域處于城市化速度逐漸放緩的“基本實現階段”，整個時段城市化率提高了10%（從B1點的50%提高到C1點的60%），并于t=t3時刻即C1處完成其城市化的“基本實現階段”；中小城市區域則處于城市化的“加速發展階段”，整個時段城市化率提高了30%（從A2點的20%提高到其“拐點”B2處的50%），并于t=t3時刻迎來“拐點”B2，完成其城市化的“加速發展階段”；小城鎮區域依然處于城市化的“初期階段”，并于t=t3時刻即A3處完成其城市化的“初期階段”。

自t=t3時刻，即中小城市區域的“拐點”B2出現時起，三大區域的人口流動狀態將再次發生重大變化，進入第三階段：首先，小城鎮區域內部的農轉非農流動變為最強，中小城市區域次之，大城市區域最弱。其次，在跨區域的人口流動方面，將出現明顯的大城市、中小城市人口回流小城鎮的現象，同時就地城鎮化將成為小城鎮區域農轉非農的主要方式，因此小城鎮區域的人口“凈流出”將顯著減少，中小城市區域的人口“凈流入”開始不斷下降，大城市區域的人口“凈流入”則繼續下降。以上兩個方面共同決定了小城鎮區域的城市化進程將顯著加快，中小城市區域的城市化進程將開始逐漸放緩，大城市區域的城市化進程則繼續放緩。

所以t=t3時刻，中小城市區域的城市化出現“拐點”B2，轉入城市化速度逐漸放緩的“基本實現階段”；小城鎮區域的城市化出現第一個轉折點A3（初期階段結束點），結束“初期階段”而轉入“加速發展階段”；大城市區域出現C1點（基本實現階段結束點），轉入“高度發達階段”。故而t3-t4時段，小城鎮區域的城市化處于“加速發展階段”，該時段城市化率提高了30%（由A3點的20%提高到其“拐點”B3處的50%），并于t4時刻迎來“拐點”B3，完成“加速發展階段”；中小城市區域處于城市化的“基本實現階段”，城市化速度開始逐漸緩慢，該時段城市化率只提高了10%（由B2點處的50%提高到C2點處的60%），并于t4時刻即C2點處結束城市化的“基本實現階段”而步入城市化速度更為緩慢的“高度發達階段”；大城市區域處于城市化的“高度發達階段”，城市化速度最為緩慢，該時段僅實現城市化率5%的提高（由C1點處的60%提高到D1點處的65%）。

之后，在t4-t5時段，小城鎮區域的城市化進程越過其“拐點”B3，處于“基本實現階段”，城市化速度開始逐漸放緩，該時段城市化率只提高10%（由B3處的50%提高到C3處的60%），并于t5時刻即C3點處結束其“基本實現階段”而轉入“高度發達階段”；中小城市區域則處于城市化的“高度發達階段”，城市化速度繼續放緩，該時段的城市化率僅提高了5%（由C2點處的60%提高到D2點處的65%）；大城市區域在此時段上城市化速度最慢，最接近于城市化進程的完成。最后，當t>t5時，小城鎮區域進入城市化的“高度發達階段”，中小城市及大城市區域的城市化進程也處于“高度發達階段”，三大區域城市化進程間的“異步性”最終趨于消除。

綜上，三大區域城市化的互動模型的主要特征，可簡要總結為三大區域城市化進程的“異步對應性”：t1-t2時段，大城市區域的“加速發展階段”對應小城鎮和中小城市區域的“初期階段”。t2-t3時段，大城市區域的“基本實現階段”對應中小城市區域的“加速發展階段”，而中小城市區域的“加速發展階段”又對應小城鎮區域的“初期階段”，其中S1的“加速階段結束點”B1對應S2的“初期階段結束點”A2。t3-t4時段，大城市區域的“高度發達階段”對應中小城市區域的“基本實現階段”，而中小城市區域的“基本實現階段”又對應小城鎮區域的“加速發展階段”，其中S1的“基本實現階段結束點”C1對應S2的“加速階段結束點”B2以及S3的“初期階段結束點”A3。t4-t5時段，中小城市區域的“高度發達階段”對應小城鎮區域的“基本實現階段”，其中S2的“基本實現階段結束點”C2對應S3的“加速階段結束點”B3。

2.三個梯度區域的房價互動

在“區域城市化進程對于房價運行的作用機制”和“三大區域城市化互動機制”的雙機制作用下，結合圖2及圖3-1便可得出三大區域房價互動的模型，即圖3-2。圖3-2中，Q1代表大城市區域的房價運行曲線，Q2代表中小城市區域的房價運行曲線，Q3代表小城鎮區域的房價運行曲線。

圖3-2的主要特征可總結為以下兩點：其一，三大區域房價運行的“異步對應性”，這在根本上是由三大區域城市化進程的“異步對應性”所決定。即：t1-t2時段，Q1的“加速上漲期”（G1H1段）對應Q2和Q3的“初期階段”；t2-t3時段，Q1的“減速上漲期”（H1I1段）對應Q2的“加速上漲期”（G2H2段），其中Q1的第一個“拐點”H1對應Q2的“初期階段結束點”G2；t3-t4時段，Q1的“加速下降期”（I1J1段）對應Q2的“減速上漲期”（H2I2段）和Q3的“加速上漲期”（G3H3段），其中Q1的“駐點”I1對應Q2的第一個“拐點”H2和Q3的“初期階段結束點”G3；t4-t5時段，Q1的“減速下降期”（J1K1段）對應Q2的“加速下降期”（I2J2段）和Q3的“減速上漲期”（H3I3段），其中Q1的第二個“拐點”J1對應Q2的“駐點”I2和Q3的第一個“拐點”H3；t5-t6時段，Q3的“加速下降期”對應Q1和Q2的“減速下降期”，其中Q3的“駐點”I3對應Q2的第二個“拐點”J2。其二，三大區域房價運行的“結構梯度性”。這主要表現在初期階段結束點（G1G2G3）、第一個“拐點”（H1H2H3）、“駐點”（I1I2I3）、第二個“拐點”（J1J2J3）以及“長期均衡點”（K1K2K3）這些關鍵點上，在這些點處，有P1> P2>P3。例如在“長期均衡點”處，三者的大小關系為P1衡＞P2衡＞P3衡，從而形成一種梯度結構。三大區域房價運行的結構梯度性，主要是由三大區域“區位綜合優勢”的客觀梯度性以及“平均利潤率”的客觀規律所造成。“區位綜合優勢”上的客觀梯度決定了三大區域之于諸生產要素的不同吸引力，因此在“平均利潤率”的規律作用下造成了三大區域要素使用的不同競爭強度，從而使得三大區域在諸如土地等要素的價格上存在著差距明顯的梯度性，進而決定了房價運行的“結構梯度性”。

四、結語

房地產業是一定階段上影響國民經濟的支柱產業，房價是影響國計民生的基本問題。為了更好地了解房價運行，首先需弄清楚什么是決定房價運行的最基本動因，其次需剖析房價運行的結構性。本文通過三個不同梯度區域的抽象和劃分，構建了“區域城市化進程對于區域房價運行的決定模型”和“三個梯度區域互動模型”，在一個無摩擦和投機的理論環境中觀察基于城市化進程的房價運行特征，模型分析發現：區域房價運行軌跡呈特殊的倒U形——“雙S對接形”，其中存在著兩個“拐點”、一個“駐點”和一個“長期均衡點”；三個梯度區域的城市化進程在整體上呈現出錯落有致的結構性即“異步對應性”，這從根本上決定了房價運行的“異步對應性”，此外，三個梯度區域的房價運行還具有“結構梯度性”的空間特征。

中國地域遼闊，區域城市化進程的不平衡性顯著，這不僅在宏觀上表現出層次分明的梯度性，就是在微觀局部亦呈現出梯度結構的空間分布特征。故而，對于不同尺度上的區域房價運行的階段性判斷和預測，一方面要緊密聯系于本區域的城市化進程的階段性特征，這是判斷和預測區域房價運行階段性特征的內在根據；另一方面，還要將本區域的城市化與周邊區域的城市化結合起來，探究其間的互動機制，從而為判斷和預測一個區域房價運行的階段性特征提供外部條件。

從內部看，房產需求變動與城市化的同步性，以及房產供給變動相對于城市化的滯后性，決定了房產需求與房產供給變動的異步性，后者滯后于前者，這從根本上決定了區域房價運行的本質規律和特征，即“雙S對接形”的幾何運行曲線。而從外部看，不同梯度區域之間的人口及其他要素流動直接影響一個區域的城市化和房價運行，而跨區域的要素流動在時間和空間上又并非無規律可循，在流動的主要方向和規模大小上往往表現出明顯的階段性特征和差異，這又從根本上決定了不同梯度區域的房價運行在空間上的結構特征，即“異步對應性”和“結構梯度性”。在仔細考察單個區域房價運行的本質特征的同時，深入剖析不同區域間房價運行的空間結構性，有助于全面而準確地把握房產市場的發展規律和評估其健康程度。

注釋

①拐點是曲線的斜率由增大到減小或由減小到增大的轉折點，此點處二階導數為零；駐點是曲線由上升到下降或由下降到上升的轉折點，此點處一階處導數為零。

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（責任編輯：柳陽）

Theoretical Analysis about the Structure Characteristics of Regional Housing Price Movement

Yang Kuo

Regional urbanization campaign is the most basic cause of regional housing price movement.Observing the movement of housing price based on the regional urbanization campaign in the long run,through three different gradient region definition and classification,we construct the theoretical model of“regional urbanization campaign deciding regional price movement”and“the interaction between three gradient regions”.Model analysis show that:the trajectory of regional housing price appears special inverse U which is“the shape butted by double S”,on which there are two“inflection point”,one“the stagnation point”and one“the long term equilibrium point”；the three regional housing price trajectory show the characteristics of“asynchronous correspondence”on the whole,for example,between the big city region and the medium-sized city region，the medium-sized city region and the small town region,the“decelerated rising period”of the former correspond to the“accelerated rising period”of the latter,and the“accelerated declining period”of the former correspond to the“decelerated rising period”of the latter.This structural feature basically conforms to the present situation of housing price movement,which is that the big city prices have began to decline,but the medium-sized city and the small town prices are still rising.

Regional Housing Price Movement；Regional Urbanization Course；Interaction between Gradient Regions；Asynchronous Correspondence

F019.1

A

2095—5766（2016）06—0113—07

2016—07—06

楊闊，男，中國社會科學院研究生院工業經濟研究所博士生（北京102488）；華僑大學經濟發展與改革研究院研究人員（廈門361021）。