關于公共租賃住房與廉租住房并軌運行問題的研究

王 天

(山西財經大學 山西 太原 030000)

關于公共租賃住房與廉租住房并軌運行問題的研究

王 天

(山西財經大學 山西 太原 030000)

目前，我國的住房保障體系采取多層次，多類型的運行機制，有效解決了中低收入者的住房問題，尤其是公共租賃住房與廉租住房這兩類住房，在解決城鎮居民住房困難問題上發揮了重要的作用，但住房城鄉建設部、財政部、國家發展改革委于2013年聯合印發了《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》(以下簡稱《通知》)通知提出，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運行。并軌運行，對于完善城鎮住房保障制度體系、提高保障性住房制度運行效率、降低管理成本，具有極為重要的意義。

公共租賃住房;廉租住房;并軌運行

1 并軌運行的必要性

在《通知》實施前，我國的保障性住房主要有經濟適用住房、公共租賃住房、廉租房構成，這其中，廉租房和公租房在保障對象、保障形式以及申請條件方面均有所不同，此外，二者還在租金水平等方面也有所不同。

公租房和廉租房在運行過程中，在解決住房問題方面發揮了巨大的作用，但由于二者在申請標準等方面的不同，這就造成了申請者申請不便，兩種資源難以調劑使用，影響制度運行效率。因此，將廉租房并入公共租賃住房運行可以進一步提升制度的運行效率；在一定程度上避免“夾心層”產生。

2 并軌運行的具體要求

《通知》指出，自2014年起，各地廉租住房(含購改租等方式籌集，下同)建設計劃調整并入公共租賃住房年度建設計劃，除對年度建設計劃進行調整以外，同時還針對兩房(指公共租賃住房和廉租住房，下同)并軌可能出現的一系列情況做出了相應的細化規定。

2.1 加大政策支持力度。一方面，增加土地供應方式，在不減少建設用地供應總量的前提下，根據需要選用適當的土地供應方式。另一方面，加大資金投入力度，整合政府資金渠道。

2.2 完善租金定價機制，滿足住房困難群體的基本需求。首先，各地應結合本地區具體情況，完善公共租賃住房的租金定價機制，對租金進行動態調整。其次，并軌后，應優先解決原廉租住房保障對象的住房問題，剩余房源統一按公共租賃住房分配。

2.3 健全公共租賃住房分配管理制度，方便群眾申請。兩房并軌后，應進一步整合原有的管理資源，同時完善公共租賃住房的申請受理渠道、審核準入程序，提高效率，方便群眾。

3 公共租賃住房，廉租住房并軌后可能面臨的問題及解決方式

公共租賃住房和廉租住房并軌運行是完善住房保障制度體系，提高保障性住房資源配置效率的有效措施；是改善住房保障公共服務的重要途徑；是維護社會公平正義的具體舉措。但是應當明確的是，在兩房并軌制度運行的初期，可能產生一系列的問題。因此需要明確相應問題以及具體解決方式以確保制度的順利運行。

3.1 房源籌集

根據《通知》規定，自14年起，廉租住房統一納入公租房管理，盡管通過這一規定可以在一定程度上增加公租房的房源，但是，在此之前，公共租賃住房資源的缺失，卻也是不爭的事實，故此，應進一步加強公共租賃住房的建設，同時通過各種渠道增加房源，這不僅是必要的，而且具有一定的急迫性。

3.2 準入機制

由于兩房并軌前，各自的申請條件有所不同，因此，在并軌后如何設計準入機制也是一項十分重要的問題，明確、規范的準入機制，有利于提高制度的運行效率，防止住房保障的泛社會化。有關新的準入機制的設計，可以從以下幾個角度進行考慮。

3.2.1 戶籍條件分析

租賃型保障住房的目標群體是：城鎮中低收入人群中住房困難家庭以及新就業職工、外來務工人員中的住房困難者。現階段，可逐步放開戶籍的限制。資源有限的，可優先考慮保障戶籍人口，針對外來職工可對其居住年限或工作年限進行限定。

3.2.2 住房條件分析

公共租賃住房既然屬于保障性住房，因此，一項重要特征就是保障居民的基本生活需求，故住房條件也應從居民最基本的需求出發，條件不宜過高。各地應綜合考慮地區經濟發展水平以及居住習慣，設計合理的住房條件。

3.2.3 收入條件分析

依據住房梯度消費理論，收入是限定不同收入階層住房狀況的決定性因素。對于公共租賃住房而言，收入準入線的劃定可根據各地區的最低生活保障標準確定，以確保公共租賃住房的受益人是真正的住房困難者，防止效率損失。

3.3 租金水平的確定及補助方式

具體可根據“市場定價、明收明補、租補分離、分檔補貼”的原則進行確定，即按略低于市場租金水平的標準向承租人全額收取租金，同時根據承租人的經濟狀況，分檔給予補貼，以達到減輕其租金支付負擔的目的。

3.4 社區管理與物業服務

目前，在公共租賃住房區域，社區管理和物業服務基本處于空白狀態，隨著兩房并軌計劃的進一步執行，原廉租住房和公共租賃住房對象的混合居住的情況增多，使得這一地區的社區管理和物業服務顯得猶為重要。對于這一地區的社區管理和物業服務，應當堅持屬地管理原則，將公共租賃住房小區社會管理及公共服務納入所在地區統一實施，并設置專職人員進行專業化管理。

同時，在著力解決以上問題的同時，為進一步推進并軌工作的進行，各地還應當做到：強化工作責任、實行信息公開、注重宣傳引導，以期更好的達成《通知》的要求，早日完成兩房并軌工作。

[1] 楊建華 租賃型保障住房并軌運行機制研究[D]西安建筑科技大學碩士畢業論文 2014

[2] 張鋒 梁爽 鐘庭軍 廉租房和公共租賃房并軌運行的工作研究[J]住房保障 2014年3月

[3] 住房城鄉建設部、財政部、國家發展改革委《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》2013年

王天，女，山西臨汾人，漢族，山西財經大學，研究方向：住房制度。

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1672-5832(2016)02-0118-01