內(nèi)地開發(fā)商和投資客雙雙瞄上香港樓市

羅玲文

20余座城市推出的樓市“限購(gòu)令”、人民幣貶值預(yù)期的升溫等因素的疊加讓內(nèi)地投資客和開發(fā)商將目光部分地移至香港。

“十一”黃金周期間內(nèi)地20余座城市推出的樓市“限購(gòu)”令，加之市場(chǎng)對(duì)人民幣貶值預(yù)期升溫，或?qū)⒋偈共糠謨?nèi)地投資客將目光移至香港，帶動(dòng)香港樓價(jià)上漲。

“我們這個(gè)區(qū)域（將軍澳）上周推出的藍(lán)塘澳，大客戶中內(nèi)地客估計(jì)占到四成。豪宅市場(chǎng)內(nèi)地買家更多一些，港島南區(qū)10月初推出的豪宅新盤，很大一部分是內(nèi)地買家。”中原（香港）地產(chǎn)朱生向《投資者報(bào)》記者表示。

避險(xiǎn)情緒升溫 投資客進(jìn)入香港樓市

香港多個(gè)區(qū)域的地產(chǎn)中介對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，近一個(gè)季度，香港一手新樓盤，尤其是豪宅市場(chǎng)，內(nèi)地客較今年前幾個(gè)季度明顯增多。

“自從‘雙辣招之后，這幾年內(nèi)地買家數(shù)量減少很多，但最近明顯又多了起來(lái)。內(nèi)地‘十一假期后又開始限購(gòu)，我們預(yù)計(jì)會(huì)有越來(lái)越多的內(nèi)地買家來(lái)香港市場(chǎng)。”位于港島的一家地產(chǎn)中介代理向記者表示。

會(huì)德豐地產(chǎn)曾公開表示，其九龍項(xiàng)目One Homantin的內(nèi)地買家占其9月份銷量的20%，該項(xiàng)目6個(gè)月前啟動(dòng)時(shí)，內(nèi)地買家約占5%。

根據(jù)香港稅務(wù)局最新數(shù)據(jù)顯示，9月份涉及雙倍印花稅及買家印花稅的登記數(shù)據(jù)創(chuàng)1年以來(lái)新高，反映投資者及大陸客是新一輪樓價(jià)升浪的主要推動(dòng)者。

香港稅務(wù)局表示，9月涉及雙倍印花稅（DSD）的個(gè)案達(dá)4317宗，環(huán)比急升26%，創(chuàng)去年6月以來(lái)15個(gè)月的新高。其中，住宅部分占2604宗（環(huán)比急升52%）。而土地注冊(cè)處資料顯示，9月整體二手住宅登記數(shù)字僅4558宗，涉及雙倍印花稅的住宅個(gè)案占整體注冊(cè)宗數(shù)的57%，反映市場(chǎng)由投資者主導(dǎo)。

自2004年香港樓市復(fù)蘇，此后香港房?jī)r(jià)開啟了一波10年牛市。監(jiān)測(cè)香港樓價(jià)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）顯示，指數(shù)從2003年末30點(diǎn)上漲至2014年120點(diǎn)，上漲了3倍。

在此背景下，2012年10月，為抑制熱錢涌入導(dǎo)致香港樓市上漲過(guò)快的狀況，香港特區(qū)政府出臺(tái)“雙辣招”，提高額外印花稅稅率（SSD）及適用期。例如，物業(yè)持有期在6個(gè)月內(nèi)出售，稅率由原先的15%增加為20%，如物業(yè)持有期超過(guò)6個(gè)月但在12個(gè)月內(nèi)出售，稅率由原來(lái)的10%增至15%，如物業(yè)持有超過(guò)12個(gè)月但在36個(gè)月內(nèi)出售，稅率調(diào)為10%。

同時(shí)，針對(duì)非香港永久居民，實(shí)施買家印花稅。香港臨時(shí)身份、外地人士或以公司在香港購(gòu)房，均需負(fù)擔(dān)額外15%的買家印花稅，如果在3年內(nèi)出售物業(yè)，將按照出售時(shí)間征收額外印花稅。

另外，因2012年香港樓市漲幅巨大，特區(qū)政府規(guī)定，在2013年2月23日或以后簽立購(gòu)買住宅或非住宅物業(yè)的買賣協(xié)議，均須繳納雙倍印花稅（DSD）。2014年5月特區(qū)政府做出修訂，香港永久性居民買入新物業(yè)的6個(gè)月內(nèi)，出售其在香港原有唯一物業(yè)，可豁免雙倍印花稅。

根據(jù)香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，9月份，香港住宅樓宇買賣總值為560億港元，成交量升至7826個(gè)單位，而8月份總值為406億港元，當(dāng)月的成交量為5821個(gè)單位。

分析稱，推動(dòng)香港樓市反彈的力量一部分來(lái)自已經(jīng)擁有一套物業(yè)的本地居民，“雖然他們購(gòu)買第二套物業(yè)需要繳納雙倍印花稅，但是全球市場(chǎng)負(fù)利率現(xiàn)象促使他們投資房產(chǎn)，以求實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值”。

此外，雙倍印花稅款的大幅上升，顯示內(nèi)地買家和非本地居民也對(duì)香港樓市的反彈帶來(lái)一定促進(jìn)作用。

美聯(lián)集團(tuán)最近發(fā)布的一份報(bào)告稱，因中央政府重啟“限購(gòu)”令，相關(guān)措施減少內(nèi)地買家于內(nèi)地置業(yè)的需求，部分資金勢(shì)將流進(jìn)本港物業(yè)市場(chǎng)。

另外，人民幣兌美元中間價(jià)持續(xù)下跌，創(chuàng)2010年以來(lái)新低。“受惠于港元與美元掛勾，來(lái)港置業(yè)可避免因人民幣進(jìn)一步貶值所帶來(lái)的損失，故今次人民幣貶值為內(nèi)地買家南下置業(yè)增添誘因。”

分散投資 內(nèi)地開發(fā)商赴港“搶地”

除內(nèi)地買家外，美聯(lián)集團(tuán)近日發(fā)布的一份報(bào)告還顯示， 2015年“811”匯改后，人民幣大幅貶值，促使內(nèi)地開發(fā)商來(lái)港投地，以求分散投資，此舉帶動(dòng)內(nèi)地開發(fā)商2015年財(cái)年購(gòu)買土地占香港總出讓土地三成。

報(bào)告稱，2016年財(cái)年至今，內(nèi)地開發(fā)商在香港購(gòu)買土地占比約為一成。盡管內(nèi)地開發(fā)商今年在香港購(gòu)地占比縮減，但根據(jù)香港地政總署的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，內(nèi)地房地產(chǎn)公司通過(guò)政府招標(biāo)，買下了大約40，869平方米（合439，910平方英尺）的公共住宅用地，較上年同期增長(zhǎng)了5倍。香港地政總署公布，2015年內(nèi)地房企在香港所購(gòu)地價(jià)的總和首次超過(guò)香港本地房企，占全年香港土地出讓金總額的55%。

在香港拿地的開發(fā)商中包括在內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)龍頭萬(wàn)科。2015年，萬(wàn)科以38億港元在香港屯門拿下一塊住宅用地，今年2月，萬(wàn)科再次以13.06億港元競(jìng)得香港深水埗住宅用地。

除萬(wàn)科外，中海、保利、世貿(mào)也不斷擴(kuò)充在香港的土地儲(chǔ)備。中海今年以21.3億港元擊敗恒基地產(chǎn)、長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)、英皇集團(tuán)等香港本土地產(chǎn)企業(yè)，拿下位于香港新界的一塊土地。保利置業(yè)則在今年以40億港元中標(biāo)九龍附近海景宅地，世貿(mào)從2014年開始布局香港，2015年10月，世貿(mào)以70億港元投得九龍地塊。

最近內(nèi)地在香港競(jìng)得的土地，是五礦地產(chǎn)在8月份以溢價(jià)41.4%的價(jià)格買下位于香港九龍油塘崇信街與仁宇交界內(nèi)地段第44號(hào)住宅用地。此地塊吸引了麗新、恒地、會(huì)德豐在內(nèi)的13個(gè)財(cái)團(tuán)入標(biāo)。該地塊此前估值為22.67億港元至28.34億港元，每英尺樓面地價(jià)為4000港元至5000港元，最終成交價(jià)格為每英尺樓面地價(jià)7068港元，比預(yù)期上限價(jià)格高出41.4%。

美聯(lián)集團(tuán)報(bào)告分析稱，今年內(nèi)地重啟樓市調(diào)控，預(yù)期將促使內(nèi)地發(fā)展商到香港投地更加積極。內(nèi)地發(fā)展商青睞香港，還與人民幣貶值、內(nèi)地開發(fā)商希望分散投資、減少風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。

仲量聯(lián)行香港研究部總監(jiān)馬安平表示，香港吸引內(nèi)資房企的另一個(gè)原因是，公開和公平的土地出售流程。